Le-pret-immobilier.com : Actualité du prêt immobilier

La hausse des taux plonge l'immobilier dans la crise

le pret immobilier — 2008-07-04

C'est une première depuis juin 2007, la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé hier qu'elle augmentait son principal taux directeur de 0,25%.

4,25%, c'est désormais le chiffre associé au principal taux directeur de la BCE, celui auquel les banques peuvent se refinancer en dernier ressort, celui en fonction duquel elles ajustent leurs propres taux d'intérêt, notamment ceux du crédit immobilier. Jean-Claude Trichet, président de la BCE a donc fait ce qu'il avait annoncé et pourtant rares furent les actions de la BCE autant discutées, voire contestées. Politiques, économistes et industriels font pour une fois front commun contre la dernière manuvre de la BCE. En effet, bon nombres d'analystes considèrent que cette hausse du taux ne pourra qu'engendrer un ralentissement de l'activité économique : le coût et la rareté du crédit vont pousser particuliers comme industriels à suspendre certains projets comme, par exemple, l'acquisition d'un bien immobilier.

Le relèvement du principal taux directeur n'a pourtant rien d'absurde et s'inscrit dans la politique rigide certes mais logique de la BCE. Cette dernière a pour mission d'assurer la stabilité monétaire de l'Europe donc de lutter contre l'inflation. Or, les dirigeants de la Banque Centrale Européenne, Jean-Claude Trichet en tête, estiment aujourd'hui sérieux le risque d'inflation généralisée. L'ajustement du taux répond ainsi à une hausse record de l'inflation (4% en taux annuel) dans la zone euro induite par l'envolée des cours du pétrole et des matières premières.

Concernant le secteur immobilier, les professionnels ont redouté des semaines durant cette décision de la BCE qui donne le signal à une nouvelle élévation du coût du crédit immobilier. Pour un marché actuellement en forte baisse, la remontée des taux signifie également un retournement du marché immobilier accéléré. L'inflation a entamé le pouvoir d'achat des particuliers et par conséquent leur capacité d'achat immobilier. En augmentant son taux directeur et par voie de conséquence ceux appliqués à un prêt immobilier, Jean-Claude Trichet espère bien pousser les prix des logements à la baisse. Les établissements bancaires n'ont d'ailleurs pas attendu l'annonce de la BCE pour relever leurs barèmes, comme l'explique Geoffroy Bragadir, le fondateur du courtier en ligne Empruntis.com : « depuis une quinzaine de jours, les taux d'intérêt des prêts immobiliers sur vingt ans ont atteint le cap de 5%, en enregistrant des hausses de l'ordre de 0,20% entre début mai et la mi-juin ».

Le président de la BCE ne s'est jamais caché de considérer les prix pratiqués en Europe comme surévalués, notamment en France et en Espagne. Près d'un million d'appartements seraient d'ailleurs à vendre en Espagne. Un marché de l'offre en croissance constante, rien de mieux pour tirer les prix vers le bas et réjouir les acheteurs potentiels. Quant aux vendeurs, parfois obligés de vendre leur logement pour pouvoir rembourser leur crédit immobilier, la grise mine est de rigueur face à un prix moyen au mètre carré glissant sur une courbe descendante. (Laissez vos commentaires à ce sujet sur notre forum)

Howard Archer, économiste de Global Insight, précise : « nous pensons que 4,25 % constituera un sommet pour les taux d'intérêt, car l'économie de la zone euro va continuer à ralentir dans les prochains mois. En outre, les marchés du travail vont être moins tendus, ce qui va réduire le pouvoir de négociation des salariés ». La BCE ne semble d'ailleurs pas envisager une nouvelle hausse des taux après celle d'hier. Le recul du marché immobilier en France et dans les autres pays européens ne fait toutefois que commencer, comme le souligne Sylvain Broyer, économiste à Natixis : « Le resserrement de la politique monétaire en Europe n'a pas encore produit tous ses effets ».

Chute de l'immobilier : les risques du credit relais

le pret immobilier — 2008-07-04

Les solutions de financement pour l'acquisition d'un bien immobilier ne manquent pas mais toutes subissent l'impact et participent à l'effondrement actuel du marché. C'est le cas notamment du crédit relais.

Destiné aux propriétaires souhaitant vendre leur logement afin de financer l'achat d'un nouveau bien, le crédit relais permet à l'emprunteur de se voir octroyer un prêt avant même que son bien ne soit vendu. Avant d'accorder ce type de crédit immobilier, la banque demande en général certaines garanties dont notamment l'hypothèque du bien.

Et c'est là que le bât blesse : la chute drastique du nombre de ventes implique désormais que de nombreux emprunteurs ne pourront pas vendre leur logement avant le terme de leur crédit (compris entre 12 et 24 mois). Le particulier pourra toujours demander son prolongement (qui se négociera de toute façon aux taux actuels du marché) mais l'organisme prêteur sera également en droit de refuser de courir un tel risque en demandant son remboursement intégral dans les plus brefs délais (chose évidemment impossible). S'ensuit alors pour l'emprunteur la spirale infernale le menant tout droit au surendettement. Son dossier sera transmis au service contentieux de la banque et, si une solution n'est pas rapidement trouvée, une procédure de saisie de son bien sera enclenchée. La banque devenant alors propriétaire du logement procèdera à sa mise aux enchères. Etablissements bancaires et agences immobilières n'ayant pas hésitées à proposer ce type de crédit à des ménages aux revenus modestes, de telles situations se font de moins en moins rares et s'avèrent d'autant plus catastrophiques que les emprunteurs ont souvent souscrit un autre prêt immobilier en vue de leur futur achat (généralement un prêt à long terme qui viendra accroître leur surendettement). Quant au bien vendu aux enchères, il rejoindra la liste des logements cédés au rabais, alimentant ainsi un parc immobilier déjà mal en point.
Vendre avant d'acheter, voilà donc le conseil que l'on pourrait donner à ces particuliers, mais si tel n'est pas le cas, les banques devraient désormais vivement inciter les souscripteurs d'un crédit relais a revoir à la baisse leur prix initial, participant ainsi au recul généralisé qui ébranle actuellement le marché.

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Côté acheteur, la position des banques face au crédit relais n'est pas plus réjouissante, comme le constate Me Jean-Marie Montazeaud, président de la commission de conjoncture des notaires d'Ile-de-France : « les banques ne veulent plus entendre parler de crédit relais, ce qui bloque totalement des projets d'acquisition pour des ménages qui n'ont pas encore vendu leur appartement. Du coup, les maisons individuelles mises en vente entre 300 000 et 400 000 euros ne reçoivent aucune visite et n'auront bientôt plus de valeur de référence ». Si un refus n'est toutefois pas le mot d'ordre général au sein des banques, le courtier en ligne Empruntis.com précise que ces dernières ne proposent plus pour ce type de crédit qu'entre 60 % et 70 % de la valeur du bien à vendre, contre 80 % à 90 % auparavant.

Après la flambée du prix de l'essence qui oblige les acheteurs à déserter campagnes et périphéries pour se rapprocher de leur lieu de travail (phénomène qui s'accentuera certainement avec l'instauration de la nouvelle vignette auto souhaitée par le gouvernement). après la BCE qui remonte son principal taux directeur et oblige les banques à faire de même avec les taux d'emprunt, le crédit relais s'inscrit donc sur la longue liste des phénomènes qui grèvent le pouvoir d'achat des particuliers et fait chuter l'immobilier.

Les taux du crédit immobilier poursuivent leur progression

le pret immobilier — 2008-06-18

Si les prix de l'immobilier ancien enregistrent une importante baisse, les taux des crédits immobiliers continuent quant à eux leur progression.

Le baromètre publié par le courtier en ligne Empruntis.com met en évidence une hausse notable des taux du crédit immobilier pour ces quatre dernières semaines, confirmant ainsi la courbe ascendante adoptée depuis début avril. L'étude révèle une évolution disparate en fonction des régions mais les progressions les plus importantes restent concentrées dans l'Est de la France. En effet, si avec un taux moyen passé de 4,75% à 4,95%, le prêt immobilier contracté sur 10 ans dans l'Est de la France se maintient tant bien que mal en dessous de la barre des 5%, les durées de souscription supérieures (20, 25 et 30 ans) ont désormais franchi ce seuil psychologique avec respectivement un taux d'intérêt moyen estimé à 5,10%, 5,25% et 5,50%.

Si la hausse mensuelle affichée dans les autres régions est de moindre ampleur, elle n'en reste pas moins sensible (+0,10% en moyenne). Un crédit immobilier sur 15 ans s'adjuge aux alentours des 4,85% dans une grosse majorité des régions (le taux d'un emprunt sur 20 ans s'établissant à 4,95%). C'est dans le Sud de la France et notamment les régions méditerranéennes que la hausse des taux du prêt immobilier reste la plus légère puisqu'on peut négocier là-bas un taux de 4,80% pour un crédit sur 15 ans et un taux de 5,05% pour un prêt contracté sur 25 ans.

Alors qu'il semblait se résorber depuis quelques mois, le fossé entre les régions s'est donc creusé de nouveau. Un particulier empruntant sur 20 ans remboursera ainsi 6.622 euros de plus s'il habite dans l'Est plutôt que dans le Sud de la France.

Si empruntis.com avait bel et bien prévue cette progression des taux (« Les banques prévoient en effet de relever à nouveau leurs taux dans le courant du mois de juin », extrait d'un billet daté du 04 juin 2008), leur recul n'est toujours pas d'actualité. En effet, le taux d'un crédit immobilier est directement relié au taux OAT (obligations assimilables du Trésor). Or si celui ci était affiché à 4,53% au 02 juin 2008, il vient d'enregistrer un net accroissement pour se voir évalué ce lundi 16 juin à 4,82% (taux record depuis juillet 2002).

La gestion désastreuse du patrimoine immobilier de l'Etat

le pret immobilier — 2008-06-11

Une mission d'évaluation et de contrôle (MEC) avait été chargée par la Commission des Finances de l'Assemblée Nationale d'inspecter sur la gestion du patrimoine immobilier de l'Etat. Cette opération de contrôle faisait suite à de multiples transactions hasardeuses et notamment la vente puis le rachat par l'Etat français du bâtiment de l'Imprimerie Nationale (cédé 85 millions d'euros en 2003 puis racheté 4 ans plus tard pour un montant de 376,5 millions d'euros).

Après plusieurs auditions de hauts fonctionnaires et de ministres (dont Bernard Kouchner, l'actuel ministre des Affaires Étrangères), la Mission d'évaluation et de contrôle a donc rendu son rapport ce mercredi 04 juin. Ce dernier met en évidence à la fois la réticence des différents ministères à mettre en application les dispositifs visant à améliorer la gestion de l'immobilier d'État, mais également le désintérêt flagrant du gouvernement pour ce patrimoine national.

Le rapport de la MEC insiste enfin sur la nécessité de mettre en place un certain nombre de mesures destinées à clarifier une gestion immobilière pour le moins opaque.

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Le crédit immobilier interdit aux malades

le pret immobilier — 2008-06-05

Faciliter l'accession au logement constitue l'un des grands défis du gouvernement. A l'instar de la déduction d'impôt du crédit immobilier, de multiples mesures ont été prises dans ce sens. Mais développer l'accession à la propriété c'est également n'oublier personne en route. Or, pour les particuliers qui sont, ou ont été, malades, la voie menant à l'acquisition d'un bien immobilier reste semée d'embûches.

En janvier 2007, la mise en place de la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), devant faciliter la souscription d'une assurance de crédit immobilier pour les personnes malades, venait concrétiser des engagements pris par les établissements bancaires et assurances. Une telle assurance étant systématiquement demandée aux malades pour l'octroie d'un prêt immobilier, l'association de consommateurs UFC-Que Choisir a donc diligenté une enquête auprès de 625 agences de banques afin de vérifier dans la pratique l'application de la convention AERAS.

Le résultat de l'étude est édifiant : les malades souhaitant contracter un crédit immobilier doivent encore et toujours « faire face à des obstacles d'ordre administratif ou économique insurmontables. » Les engagements pris il y a plus d'un an par les banques et assureurs ne sont donc que très peu appliqués. Il n'est d'ailleurs pas rare qu'un établissement prêteur ne propose même pas la dite convention à ses clients, « dans 93% des établissements, à l'issue de l'entrevue la convention n'a même pas été évoquée », précise l'association (bon nombre de chargés de clientèle ignorant même son existence).

Si les personnes participant à l'enquête de l'UFC-Que Choisir, concernées par la convention AERAS, se sont pratiquement toutes vues remettre une assurance de prêt, les tarifs auxquels elle leur a été proposée s'avérèrent toutefois bien supérieurs à la normale : « les primes d'assurance peuvent être 2 à 3 fois plus chères, soit un surcoût pour la personne assurée pouvant atteindre 200 euros par mois ».

Pour pallier à ces dysfonctionnements, l'UFC-Que Choisir préconise l'instauration d'un « véritable droit opposable à l'assurance en vue d'acquérir sa résidence principale » ainsi que « de faire rentrer dans les contrats d'assurance de groupe les personnes qui présentent un risque aggravé de santé » et ce, avec l'objectif de mutualiser l'ensemble des risques.

Crédit immobilier : des taux en nette augmentation

le pret immobilier — 2008-06-04

Les crédits immobiliers viennent d'afficher, en ce mois de mai 2008, des taux d'intérêt en très nette hausse, une tendance qui pourrait se confirmer au cours des prochains mois.

Quel conseil pourrait-on donner à un particulier qui envisage très prochainement de contracter un crédit immobilier pour acheter son logement ? Peut être celui de ne plus attendre...
Selon les chiffres publiés par les deux courtiers en ligne Empruntis.com et Meilleurtaux.com, le taux d'intérêt appliqué par les banques à un prêt immobilier a enregistré une hausse notable pour le mois de mai 2008. Si les crédits à court et moyen terme restent encore sous le seuil des 5%, il n'en va pas de même pour les emprunts à long terme. En effet, le taux moyen s'élève désormais à 4,65% et 4,70% pour un crédit immobilier s'étendant respectivement sur 7 et 10 ans, 4,80% et 4,90% concernant un emprunt sur 15 et 20 ans. Si un prêt immobilier sur 25 ans ne dépasse les 5% fatidiques que de quelques points (5.05%), un crédit sur 30 ans peut allègrement voir son taux grimper jusqu'à 5,40%.

« Pour la première fois depuis très longtemps, la totalité de nos partenaires ont appliqué des hausses à leur barème », explique Empruntis.com qui ajoute même que « les banques prévoient en effet de relever à nouveau leurs taux dans le courant du mois de juin ». Mais pourquoi une telle hausse alors que les experts évoquent depuis quelques temps déjà la probable stabilisation des taux des emprunts immobiliers ? Tout simplement parce que le taux d'un prêt immobilier à taux fixe dépend étroitement de l'OAT à 10 ans (obligation assimilable du Trésor, emprunt que la République française émet depuis près de 20 ans) qui affiche quant à lui une hausse régulière depuis le mois de mars 2008 (4,22% en avril, 4,31% en mai et 4,53% ce lundi 2 juin 2008). Ainsi, comme le précise Empruntis, « dans ce contexte les taux fixes des prêts immobiliers ne peuvent pas diminuer ».

Il faudra donc s'attendre à quelques légères hausses des taux d'intérêt dans les prochains mois en espérant que cela ne détériore pas en profondeur les conditions de crédit des ménages aux revenus modestes (qui restent les principaux souscripteurs de crédits à long terme).

Démocratisation et transparence pour le prêt immobilier à taux variable

le pret immobilier — 2008-06-03

Depuis le choc financier mondial engendré par le crise des subprimes qui a secouée les Etats-Unis il y a quelques mois, le prêt immobilier à taux variable n'a plus bonne presse auprès des particuliers. Afin de remédier à ce manque de confiance, le député UMP, Frédéric Lefebvre a remis, fin mars 2008, un rapport à la commission des finances de l'Assemblée Nationale avec l'objectif de développer l'information du futur emprunteur sur ce type de crédit.

La Fédération Bancaire Française (FBF) et l'Association des Sociétés Financières (ASF) qui s'étaient alors engagées à étudier sérieusement ce rapport ont ainsi signé, le 22 mai 2008, un document présentant douze points sur lesquels elles devront prendre progressivement des dispositions. Parmi les premières dispositions contenues dans le rapport du député et devant être mises en uvre par les banques, l'obligation de proposer à l'emprunteur une alternative au prêt immobilier à taux variable, la suppression des taux d'appel, l'instauration de simulations types et la rédaction d'un glossaire à vocation pédagogique apparaissent déjà comme des avancées essentielles quant à la démocratisation du crédit immobilier à taux variable.

Lire l'article complet.

Un crédit immobilier à taux variable plus transparent

le pret immobilier — 2008-05-23

Grâce à l'engagement récent des banques et des organismes de crédits, le prêt à taux variable ne devrait bientôt plus avoir de secrets pour le particulier.

Depuis la révélation de certains scandales financiers en France mais aussi et surtout depuis la crise du crédit immobilier à risque américain (subprime) qui a initié, l'été dernier, l'effondrement des différentes places financières mondiales, le crédit à taux variable n'a plus bonne presse. Fin mars 2008, le député UMP, Frédéric Lefebvre a remis un rapport à la commission des finances de l'Assemblée Nationale visant à réconcilier les particuliers avec le crédit immobilier et notamment le crédit à taux variable. La Fédération Bancaire Française (FBF) et l'Association des Sociétés Financières (ASF) s'étaient alors engagées à étudier une possible mise en pratique des propositions contenues dans le rapport du député.

Ce jeudi 22 mai 2008, la Fédération Bancaire de France et l'Association des Sociétés Financières ont donc signé un document présentant douze points sur lesquels elles devront prendre progressivement des dispositions. Parmi les aspects du crédit à taux variable qui se verront modifiés (toujours avec comme objectif de renforcer l'information du particulier au sujet de ce prêt immobilier spécifique), on peut d'ores et déjà citer :

l'obligation de proposer à l'emprunteur une alternative au crédit immobilier à taux variable, soit sous la forme d'un crédit à taux maîtrisable (soumis notamment à une limite de hausse des taux) soit sous la forme d'un prêt à taux fixe ;
la suppression des taux d'appel (taux peu élevés durant les premiers mois de remboursement et destinés à attirer le client) ;
l'obligation de remettre au particulier souhaitant contracter un prêt à taux variable une simulation-type pour chacune de ses demandes ;
l'emprunteur devra être clairement informé sur les possibilités qui lui sont offertes de passer d'un crédit à taux variable à un prêt immobilier à taux fixe ;
les banques et les établissements financiers s'engagent également à proposer un glossaire commun à vocation pédagogique afin de faciliter la compréhension du client et de l'aider à comparer les diverses opportunités qui pourraient lui être proposées.

Si la grande majorité des emprunts contractés en France le sont à taux fixe, les organismes prêteurs devront toutefois faire preuve d'une extrême attention concernant les emprunteurs aux revenus modestes et bénéficiant d'un prêt à l'accession sociale à taux révisable (PAS). Enfin, chaque nouveau client pourra se voir informé sur l'existence des différents prêts aidés (notamment le PAS et le nouveau prêt à taux zéro).

Le crédit immobilier devient une denrée rare

le pret immobilier — 2008-05-13

En réaction à la crise financière qui secoue le monde depuis quelques mois, de plus en plus de banques envisagent le durcissement des conditions d'obtention de leurs crédits.

Mai est traditionnellement le mois où les banques font état de leur bilan concernant le 1er trimestre de l'année. Ce début 2008 a évidemment été marqué par la crise américaine du crédit à risque (crise des subprimes) et par ses répercutions sur les différentes places financières mondiales. Parallèlement, la BCE (Banque Centrale Européenne) vient de publier une étude sur les conditions d'octroi du crédit et notamment celles du prêt immobilier.

Il ressort de l'enquête que, si l'impact de la crise des subprimes sur les ménages européens n'a été que très limité, les établissements bancaires semblent avoir été plus inquiets qu'ils n'ont voulu l'avouer. Selon l'étude de la BCE, le premier trimestre 2008 a enregistré un durcissement généralisé des conditions de crédit : 33% des banques européennes ont renforcé leurs conditions de crédit aux particuliers et 49% ont durci l'octroi des prêts aux entreprises. « Les banques ont indiqué que les conditions du crédit pour les prêts aux entreprises étaient plus affectées par la tourmente que celles pour les prêts aux ménages. En particulier, la situation sur les marchés financiers a eu un impact plus important sur les prêts aux grandes entreprises qu'aux petites et moyennes entreprises » relève la BCE.

Il faut remonter à 2003 pour noter un durcissement d'ampleur similaire et, pour la première fois depuis 3 ans, le nombre d'emprunts demandés par les entreprises enregistre un repli alors que le secteur européen du crédit immobilier est affecté par un recul général de la consommation.

Concernant la France, alors qu'ils n'étaient que 11% à anticiper un raffermissement de leur conditions d'octroi en septembre 2007, 60% des banques et organismes de crédit prédisent désormais ce durcissement pour juin 2008.

La Banque Centrale Européenne prévoie toutefois un léger assouplissement lors du deuxième trimestre de l'accès au crédit immobilier et au prêt d'entreprise, mais envisage également le durcissement accru du crédit à la consommation.

Crédit immobilier : les taux vont encore baisser aux Etats-Unis

le pret immobilier — 2008-04-29

Récession, le terme hante les analyses des économistes américains. Les prévisions pessimistes n'ont cessé de se multiplier depuis plusieurs mois déjà mais, paradoxalement, à l'heure où la Réserve Fédérale américaine prévoit une prochaine baisse de ses taux directeurs, certains évoquent pourtant une possible progression de la croissance intérieure pour ce premier trimestre 2008 (estimée entre 0,15 et 1%). Si l'on s'en tient à la définition communément admise d'une récession (soit deux trimestres consécutifs de recul du produit intérieur brut), ce regain économique pourrait donc permettre aux Etats-Unis d'y échapper. Il serait toutefois erroné de penser que l'économie américaine est d'ores et déjà sur la voie de la guérison : le prix du pétrole continue sa courbe ascendante alors que la crise de l'immobilier et la perte de vitesse de la consommation battent leur plein. Seule la hausse des exportations, la reconstitution des stocks et les modestes bénéfices engendrés par les aides financières accordées aux ménages (notamment ceux victimes de la crise du crédit immobilier à risque) semblent laisser espérer une accalmie de courte durée. L'économiste américain David Rosenberg table même sur un recul du produit intérieur brut de près de 2,3% pour le prochain trimestre.

C'est donc dans un climat électrique que la FED (réserve fédérale américaine) se réunit aujourd'hui et demain afin d'évaluer la situation et envisager les possibles mesures à appliquer. A l'issue de la réunion, Ben Bernanke, son président, devrait annoncer une énième baisse des taux directeurs d'au minimum 0,25% (en un an les taux directeurs servant de référence aux taux appliqués pour le crédit immobilier sont passés de 5,25% à 2,25%).

Si cette politique de baisse des taux semble devoir être conservée au moins jusqu'à la fin de l'année (certains économistes prévoyant un taux estimé à 1,25% pour le courant de l'année), la FED devrait, dans l'intervalle, s'accorder une pause sur ce cheminement baissier afin de constater le réel impact des diverses actions entreprises.

L'apport personnel chez les primo-accédants se stabilise

le pret immobilier — 2008-04-28

Le montant moyen d'une opération immobilière chez les primo-accédants progresse en 2007 de 2.4 % à 134 000 euros, selon l'Agence nationale d'information logement (Anil). Une évolution qui, à défaut d'influer sur l'apport personnel moyen (ce dernier se stabilise à 24 000 euros), se répercute à la hausse sur les durées d'emprunt.

L'Anil relève par ailleurs que 10 % des projets sont constitués d'un apport personnel représentant 43 % du prix d'acquisition. Quant aux projets sans apport, leur proportion oscille autour de 24-25 %.

Déduction d'impôt du crédit immobilier : les pièces à fournir

le pret immobilier — 2008-04-23

La déclaration de revenus 2008 arrivant dans les boîtes aux lettres, les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier après le 06 mai 2007 vont bientôt pouvoir profiter de la réduction d'impôt instaurée par le gouvernement... à condition de fournir l'ensemble des justificatifs demandés.

Entre le 21 avril et le 07 mai 2008, près de 35,5 millions de français recevront leur déclaration de revenus. Comme prévu par le gouvernement, un bon nombre de contribuables devraient pouvoir dès lors profiter des dispositifs mis en place par la loi TEPA (loi en faveur du Travail, de l'Emploi et du Pouvoir d'Achat) et notamment les particuliers imposables ayant contracté un crédit immobilier pour l'achat de leur résidence principale (emprunt souscrit après le 06 mai 2007). Mesure phare de Nicolas Sarkozy, la déduction d'impôt du crédit immobilier doit donc permettre à ces derniers de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalant à 40% des intérêts du prêt immobilier pour la première année de remboursement puis à 20% des intérêts pour les 4 années suivantes.

La déclaration 2008 devrait prendre en compte les différentes nouveautés engendrées par la loi TEPA (défiscalisation des heures supplémentaires, déduction d'impôt du crédit immobilier) en comprenant désormais une rubrique dédiée à cet effet. Pour les propriétaires souhaitant faire valoir leur droit à ce crédit d'impôt, la démarche ne se limite toutefois pas à une simple case à remplir. En effet, un décret publié ce mercredi 16 avril 2008 liste les justificatifs devant accompagner la déclaration d'impôt dûment remplie (décret 2008-360).

Les pièces que devra fournir un particulier afin de pouvoir bénéficier de la déduction d'impôt du crédit immobilier sont au nombre de 4 :

un duplicata de l'acte authentique d'achat du bien immobilier (acte signé devant notaire),
une déclaration stipulant de l'occupation du logement à titre de résidence principale (déclaration signée par le propriétaire),
l'échéancier des mensualités remboursées fourni par l'établissement ayant octroyé le prêt immobilier (le montant des intérêts dus ou déjà remboursés devant y figurer),
les factures émises par les différentes entreprises pour les travaux qu'elles ont eu à effectuer au sein du logement.

Les loyers en hausse au 1er trimestre (GDC)

le pret immobilier — 2008-04-16

L'indice de référence des loyers (IRL), publié par l'Insee, progresse de 1.81 % au premier trimestre 2008, contre 1.36 % au trimestre précédent. L'inflation est à l'origine de cette hausse, l'IRL étant indexé sur l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer depuis la loi du 8 février sur le pouvoir d'achat. Ce nouveau mode de calcul devait précisément résorber la hausse des loyers. Avant février, l'IRL se basait à 60 % sur l'indice des prix à la consommation, à 20 % sur l'indice des prix d'entretienet d'amélioration et à 20 % sur l'indice du coût de la construction.

Immobilier : les taux se stabilisent et les loyers augmentent

le pret immobilier — 2008-04-16

Après avoir enregistré une baisse les trois premiers mois de l'année, les taux d'intérêts des prêts immobiliers semblent, en ce mois d'avril 2008, amorcer leur stabilisation.

Début mars, le courtier en ligne Empruntis.com annonçait dans son baromètre des taux un repli de l'ordre de 0,05 à 0,15% en fonction de la durée de l'emprunt, portant le taux moyen pratiqué pour un crédit immobilier à un niveau comparable à celui enregistré en septembre 2007 (4,75% pour un prêt sur 15 ans et 4,85% pour un crédit sur 20 ans). Cette tendance à la baisse s'est poursuivie tout au long du mois de mars avant de, semble t'il, entamer une stabilisation dès le début du mois d'avril.

Selon les différentes banques partenaires du courtier en ligne, les différents taux affichés pour un crédit restent encore, pour ce mois d'avril, extrêmement favorable à une éventuelle acquisition d'un bien immobilier. Ainsi, la souscription à un prêt immobilier d'une durée de 15 ans est actuellement proposée à un taux situé entre 4,60% (dans le Nord de la France) et 4,70% (Est de la France et Ile-de-France). Quant à un crédit immobilier contracté sur 20 ans, il se négocie aujourd'hui à un taux compris entre 4,70% (Nord de la France) et 4,85% (en Ile-de-France et les régions de l'Est).

Dans le même temps, L'INSEE (Institut Nationale de la Statistique et des Etudes Economiques) vient de publier son indice de référence des loyers (l'IRL) pour la période du premier trimestre 2008. Indexé sur le coût de la vie (plus précisément sur l'indice des prix à la consommation), l'IRL est utilisé par les propriétaires lors de la réévaluation des loyers de leur bien immobilier en location. La publication ce matin de l'indice révèle une augmentation de +1,81% en évolution annuelle (+1,36% lors du quatrième trimestre 2007 et +1,11% lors du troisième trimestre 2007).

Crédit à la consommation : la nouvelle directive européenne

le pret immobilier — 2008-04-15

En janvier 2008, le Parlement Européen a approuvé une directive visant à harmoniser le crédit à la consommation au sein de l'Union.

Qu'ils soient français, espagnols, allemands ou de toute autre nationalité, les consommateurs européens ont souscrit en 2007 un nombre impressionnant de crédits à la consommation, équivalant à un montant de quelques 800 milliards d'euros. Depuis quelques années, le crédit à la consommation a en effet connu une véritable démocratisation et son usage est progressivement rentré dans les murs des particuliers qui n'hésitent plus à avoir recours à ce genre de prêt pour financer toutes sortes de projets, qu'il s'agisse d'acquérir une voiture, un ordinateur, de rénover un bien immobilier, de payer les études de ses enfants, de partir en vacances ou tout simplement de palier à des fins de mois difficiles.

Paradoxalement, en ces temps d'uniformisation au sein de l'Union, un particulier souscrivant un crédit à la consommation se voit appliquer des conditions tarifaires différentes en fonction du pays où il contracte son prêt : au Portugal, le crédit à la consommation est proposé à un taux moyen de 12% alors que le même emprunt affichera un taux moyen de 6% en Finlande. Le marché européen du crédit à la consommation est donc, aujourd'hui encore, morcelé en marché nationaux, privant les ménages d'une offre élargie et de tarifs concurrentiels.

Faisant suite à six années d'âpres négociations, les députés européens ont enfin adopté, le 16 janvier 2008, la directive relative au crédit à la consommation. Ce texte très controversé doit garantir à tous les Européens les mêmes droits et les mêmes normes en matière d'information. Concrètement, les chiffres mis en avant dans les publicités pour le crédit à la consommation doivent désormais être standardisées et comparables d'un pays à l'autre. En outre, un droit de rétractation sans frais ni justification de 14 jours sera une véritable nouveauté pour bon nombre de consommateurs européens.

Le particulier français souhaitant contracter un crédit à la consommation s'avère actuellement bien sécurisé, reste à savoir si la souscription à un prêt transfrontalier lui offrira les mêmes garanties. Quoiqu'il en soit, la comparaison facilité entre les offres de crédit de chaque établissement, et ce quel que soit son pays d'appartenance, devrait permettre au consommateur d'opter pour le financement le plus compétitif et le mieux adapté à son profil.

Nouveauté : le crédit immobilier à taux maîtrisable

le pret immobilier — 2008-04-03

Permettre aux emprunteurs de mieux gérer leur budget en fonction de leur revenu, c'est ce que souhaite réaliser le député UMP Frédéric Lefebvre en proposant un tout nouveau crédit : le crédit immobilier à taux maîtrisable.

Améliorer la compréhension qu'ont les emprunteurs vis à vis de leur crédit immobilier, voilà donc la réflexion qui ressort du scandale des crédits à taux variables (rappelons qu'en 2007, de nombreux particuliers se sont retrouvés dans une situation financière plus que délicate après constaté une augmentation importante des taux d'intérêts appliqués au crédit immobilier à taux variable qu'ils avaient souscrit).

Fin mars 2008, le député UMP, Frédéric Lefebvre a ainsi remis un rapport à la commission des finances proposant l'instauration d'un nouveau prêt immobilier : le crédit immobilier à taux maîtrisable. Plutôt qu'une généralisation d'un emprunt à taux variable capé (disposant d'un taux limite, à la hausse comme à la baisse), le député a donc opté pour une toute nouvelle formule de crédit.

En janvier 2008, Frédéric Lefebvre a été à l'origine d'un amendement dont l'objectif était d'élargir l'information dispensée à l'emprunteur : « une notice présente les conditions et modalités de variation du taux et une simulation de l'impact d'une variation ». Le député UMP reste toutefois conscient du peu d'impact de cette initiative : « lorsqu'un emprunteur reçoit son offre de prêt, il est déjà très avancé dans son projet », précisant qu'il faudrait « fournir des simulations dès le stade de la demande de prêt », des simulations qui devront avertir les particuliers « sur les avantages et les risques des prêts à taux variable proposés ». Grâce au crédit immobilier à taux maîtrisable, l'emprunteur devrait donc recevoir de la part de l'établissement financier une estimation des remboursements qu'il devra effectuer sur la durée totale de l'emprunt, disposant ainsi de toutes les informations nécessaires permettant d'appréhender le risque avant sa prise de décision.

Devant obligatoirement être proposé par les banques à chaque nouvel emprunteur souhaitant se tourner vers l'emprunt à taux variable, le dispositif du crédit immobilier à taux maîtrisable devrait se décliner sous deux formes distinctes : un prêt immobilier dont le taux initial ne pourra pas évoluer au-delà « +1, +1,5 ou encore +2 » ; et un crédit à durée variable afin de ne pas affecter les mensualités.

Autre point abordé par le rapport : le taux d'appel. En proposant la suppression de ces taux d'appel très bas et en souhaitant instaurer un encadrement plus rigoureux des variations de taux, le député rejoint ainsi l'association de consommateurs, UFC - que choisir. Au sujet des taux d'appel, Isabelle Faujour, directrice juridique adjointe de l'UFC, rappelle qu'ils « ont été mis en avant par les banques lorsque les taux fixes se sont développés. Ces taux sont appliqués durant une courte période sans inclure la marge des banques. Passé un certain délai, le taux augmente ».

Si la mise en place du crédit immobilier à taux maîtrisable n'est pas rapidement effectuée par banques et autres organismes de crédit, le rapport (constitué de 15 propositions) prévoit alors un passage par la voie législative.

Prix immobiliers : deux tendances s'affrontent

le pret immobilier — 2008-04-02

La plupart des grandes villes françaises se défendent « plutôt bien [face] au ralentissement de la hausse des prix », selon Seloger.com. Dans son dernier baromètre, le site immobilier enregistre même une légère hausse de 0.12 % de son indice national des prix, un chiffre basé sur les prix de mises en vente publiées sur le site. Des agglomérations comme Paris (+0.4 %), Bordeaux (+0.9 %) ou Montpellier (+1.7 %) voient leurs prix continuer d'augmenter, au contraire de certaines agglomérations qui, elles, baissent (-3.8 % à Amiens, -0.7 % à Toulouse...) ou stagnent (Lyon, Marseille...). Deux tendances s'affrontent par ailleurs sur le marché immobilier . Une première où une forte demande de logements est portée par des acheteurs aisés attirés par des taux d'intérêts toujours aussi faibles ; une deuxième où les prix élevés et le resserrement des conditions de crédits empêchent les ménages les plus modestes d'accéder à la propriété.

Crise du crédit immobilier : le plan de relance d'Henry Paulson

le pret immobilier — 2008-04-01

Alors que la crise du crédit immobilier sévit encore, le secrétaire au Trésor, Henry Paulson, vient de présenter son plan destiné à relancer l'économie américaine.

Hausse du prix des matières premières, envolée de celui du pétrole, ménages de plus en plus endettés, faillite de grands groupes financiers... Tout cela sur fond de crise du crédit immobilier (crise des subprime) : l'économie américaine va mal. Situation impensable il y a encore quelques mois, le mot récession est désormais sur toutes les lèvres.

Sans occulter les multiples causes extérieures, la crise actuelle a surtout révélé au grand jour les carences d'un système économique inadapté à son environnement, mettant en évidence la nécessité d'une urgente restructuration. Henry Paulson, le secrétaire américain au Trésor, a donc présenté ce lundi 31 mars 2008 un ambitieux projet de réforme de la réglementation financière. Les dispositifs contenus dans le document de 218 pages (initié en mars 2007, soit avant le début de la crise du crédit à risque) devraient permettre une amélioration des règles financières en élargissant notamment le champ d'action de la banque centrale (FED). Ce rapport préconise donc la refonte d'une réglementation en grande partie édictée durant la période de l'histoire américaine qui suivit le krach boursier du Jeudi noir du 24 octobre 1929 (la Grande Dépression), comme le rappelle Paulson : « Notre structure de réglementation actuelle n'a pas été construite pour faire face au système financier moderne avec ses acteurs divers, son innovation, la complexité de ses instruments financiers, son intégration mondiale ».

La FED devrait ainsi voir son pouvoir de surveillance des systèmes financiers prendre une toute nouvelle ampleur. « Compte-tenu de son rôle traditionnel de promotion de la stabilité macroéconomique, la Réserve fédérale est le choix naturel pour la tâche importante de régulation de la stabilité des marchés » a affirmé le secrétaire au Trésor avant d'ajouter que la FED « aura des larges pouvoirs et l'autorité nécessaire pour traiter les défaillances posant des risques pour notre stabilité financière ». La banque centrale américaine, qui jusqu'à présent voyait son influence limitée aux banques commerciales, verra donc son autorité élargie aux banques d'investissement, aux compagnies d'assurances et même aux fonds d'investissements à risque (les « hedge funds », étroitement liés au crédit immobilier à risque). Dans son rôle de « surveiller les risques pesant sur l'ensemble du secteur financier », la Fed pourra ainsi exiger des informations complètes sur les activités de tous les acteurs du marché bancaire.

S'il est le plus spectaculaire, l'importance accrue de la banque centrale n'est évidemment pas le seul changement initié par cette restructuration et au sein des autres mesures annoncées on peut également noter la mise en place d'un pôle de surveillance du prêt immobilier ainsi que l'attention toute particulière qui sera portée aux matières premières (l'autorité de régulation des marchés financiers américains, la Securities and Exchange Commission, devant en effet se voir fusionner avec l'autorité de régulation des marchés des matières premières, la Commodity Futures Trading Commission).

Via AFP

Fraude au crédit immobilier : réaction de Luc Chattel

le pret immobilier — 2008-03-31

Le ministre en charge de la répression des fraudes réagit au sujet les soupçons d'entente illicite pesant sur quatre grandes banques françaises.

Depuis la semaine dernière, quatre grands groupes bancaires français, soupçonnés d'entente illicite sur les taux du crédit immobilier, sont dans le collimateur de la DGCCRF (Direction Générale de la Consommation, Concurrence et de la Répression des Fraudes). Ces groupes financiers que sont la Caisse d'Epargne, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et les Banques Populaires pourraient avoir passé un accord de « non-agression » entre elles afin de limiter au maximum les possibilités de renégociation de crédit pour leurs clients. Renégocier un crédit immobilier auprès d'une banque différente de celle ayant octroyé le prêt initial pouvait s'avérer extrêmement bénéfique pour le particulier (celui bénéficiant alors de taux d'intérêts souvent plus avantageux que ceux qui lui étaient appliqués jusque là). L'entente de ces banques sur les taux d'intérêts des emprunts immobiliers qu'elles proposaient supprimait ainsi pour le particulier l'opportunité de profiter de taux plus bas.

Afin de mettre un terme à ce genre de pratiques, la DGCCRF a donc diligenté une enquêtes au sein de plusieurs établissements, réunissant alors de nombreux dossiers et documents.
Mercredi dernier, lors du point presse tenu à l'issue du Conseil des ministres, Le porte-parole du gouvernement mais surtout le ministre de tutelle de la DGCCRF, Luc Chatel, s'est exprimé à ce sujet. « Chaque fois qu'il y a des ententes entre industriels, ou entre industriels et distributeurs, c'est le consommateur qui paie la facture » a t'il déclaré avant d'observer que « les consommateurs perdent beaucoup avec les ententes qui existent entre entreprises ».

Se refusant à tout commentaire concernant l'enquête en cours (aucun résultat n'ayant été dévoilé), Luc Chatel a tenu à préciser qu'outre la « vigilance » dont fait actuellement preuve le gouvernement, la prochaine loi de modernisation de l'économie, devant très bientôt figurer au centre des débats ministériels, devrait permettre la mise en place tant d'une DGCCRF au champ d'action élargi que d'une Autorité de la concurrence « renforcée » et « plus efficace ».

Les banques soupçonnées de fraude sur le crédit immobilier

le pret immobilier — 2008-03-27

Quatre grandes banques françaises sont soupçonnées d'entente illicite sur les taux d'intérêts de leurs crédits immobiliers.

Alors qu'il tente de s'extirper de la tourmente actuelle engendrée par la crise des subprimes (crédit immobilier à risque), le secteur bancaire fait une nouvelle fois l'objet de forts soupçons de la part de la DGCCRF (Direction Générale de la Consommation, Concurrence et de la Répression des Fraudes). Cette dernière vient en effet de diligenter une enquête concernant quatre grands groupes financiers (la Banque Populaire, la Caisse d'Epargne, le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel) soupçonnés de s'être entendus sur les taux d'intérêts appliqués aux crédits immobiliers qu'ils proposaient.

Cet accord passé entre ces différents groupes bancaires avait pour but d'interdire aux particuliers toute possibilité de renégociation à un taux plus avantageux auprès d'un autre établissement. Entre 2003 et 2006, la concurrence entre les banques s'est faite de plus en plus présente, notamment au travers du rachat de crédit par un établissement financier autre que celui ayant octroyé le prêt immobilier. La différence entre les taux d'intérêts appliqués sur un crédit immobilier contracté avant cette période et ceux en vigueur pour un emprunt plus récent était telle (jusqu'à 2,5%) que l'ensemble des rachats de crédit ont représenté un volume de 150 milliards d'euros pour les dix dernières années (57 milliards d'euros pour le rachat des créances par une autre banque et 93 milliards d'euros concernant le réaménagement de cette dette par la banque d'origine).

Une enquête étant en cours, tout ceci est évidemment à prendre au conditionnel, mais si les soupçons qui pèsent sur ces banques se révèlent fondés, les 4 banques incriminées auraient donc passé des accords anti-concurrentiels pour fixer leurs taux d'intérêts de façon à empêcher toute solution de rachat de crédit.

Selon le site d'information Mediapart, « ces pratiques auraient été constatées dans certaines régions, en particulier dans l'ouest de la France et dans les régions du centre et du Massif Central. Certaines banques ou succursales se seraient entendues de sorte qu'un client ayant obtenu un crédit dans sa banque ne puisse pas démarcher une banque concurrente dans l'espoir d'obtenir une renégociation de son prêt à des conditions plus avantageuses ». Des perquisitions ont donc été effectuées au sein de plusieurs établissements mis en cause et, à Brest, à Rennes et à Dinan, les banques ont avoué la saisie par la DGCCRF de nombreux documents et dossiers. Dans un communiqué de la Caisse d'Epargne, l'information selon laquelle « plusieurs ordinateurs de dirigeants du groupe avaient été réquisitionnés » aurait été démentie. La Banque précisant que « seul un disque dur d'un collaborateur de la Caisse Nationale des Caisses d'Epargne a fait l'objet d'une saisie dans le cadre de cette enquête ».

En 2000, la répression des fraudes et les enquêteurs de la Brigade Financière avaient déjà révélé au grand jour certaines pratiques similaires. 9 groupes bancaires (parmi eux le Crédit Agricole, la BNP, la Société Générale, le Crédit Lyonnais, les Caisses d'Epargne et le Crédit Mutuel) avaient alors été sanctionnés par l'amende record de 175 millions d'euros (1,15 milliard de francs à l'époque).