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Chute de l'immobilier : les risques du pret relais

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Source : Diagnostic Expertise ( 04/07/08 )

Avec le retournement du marché immobilier, les souscripteurs d'un prêt relais se retrouvent désormais dans une situation délicate.

Les solutions de financement pour l'acquisition d'un bien immobilier ne manquent pas mais toutes subissent l'impact et participent à l'effondrement actuel du marché. C'est le cas notamment du prêt relais.

Destiné aux propriétaires souhaitant vendre leur logement afin de financer l'achat d'un nouveau bien, le prêt relais permet à l'emprunteur de se voir octroyer un prêt avant même que son bien ne soit vendu. Avant d'accorder ce type de prêt immobilier, la banque demande en général certaines garanties dont notamment l'hypothèque du bien.

Et c'est là que le bât blesse : la chute drastique du nombre de ventes implique désormais que de nombreux emprunteurs ne pourront pas vendre leur logement avant le terme de leur prêt (compris entre 12 et 24 mois). Le particulier pourra toujours demander son prolongement (qui se négociera de toute façon aux taux actuels du marché) mais l'organisme prêteur sera également en droit de refuser de courir un tel risque en demandant son remboursement intégral dans les plus brefs délais (chose évidemment impossible). S'ensuit alors pour l'emprunteur la spirale infernale le menant tout droit au surendettement. Son dossier sera transmis au service contentieux de la banque et, si une solution n'est pas rapidement trouvée, une procédure de saisie de son bien sera enclenchée. La banque devenant alors propriétaire du logement procèdera à sa mise aux enchères. Etablissements bancaires et agences immobilières n'ayant pas hésitées à proposer ce type de prêt à des ménages aux revenus modestes, de telles situations se font de moins en moins rares et s'avèrent d'autant plus catastrophiques que les emprunteurs ont souvent souscrit un autre prêt immobilier en vue de leur futur achat (généralement un prêt à long terme qui viendra accroître leur surendettement). Quant au bien vendu aux enchères, il rejoindra la liste des logements cédés au rabais, alimentant ainsi un parc immobilier déjà mal en point.
Vendre avant d'acheter, voilà donc le conseil que l'on pourrait donner à ces particuliers, mais si tel n'est pas le cas, les banques devraient désormais vivement inciter les souscripteurs d'un prêt relais a revoir à la baisse leur prix initial, participant ainsi au recul généralisé qui ébranle actuellement le marché.

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Côté acheteur, la position des banques face au prêt relais n'est pas plus réjouissante, comme le constate Me Jean-Marie Montazeaud, président de la commission de conjoncture des notaires d'Ile-de-France : « les banques ne veulent plus entendre parler de prêt relais, ce qui bloque totalement des projets d'acquisition pour des ménages qui n'ont pas encore vendu leur appartement. Du coup, les maisons individuelles mises en vente entre 300 000 et 400 000 euros ne reçoivent aucune visite et n'auront bientôt plus de valeur de référence ». Si un refus n'est toutefois pas le mot d'ordre général au sein des banques, le courtier en ligne Empruntis.com précise que ces dernières ne proposent plus pour ce type de prêt qu'entre 60 % et 70 % de la valeur du bien à vendre, contre 80 % à 90 % auparavant.

Après la flambée du prix de l'essence qui oblige les acheteurs à déserter campagnes et périphéries pour se rapprocher de leur lieu de travail (phénomène qui s'accentuera certainement avec l'instauration de la nouvelle vignette auto souhaitée par le gouvernement). après la BCE qui remonte son principal taux directeur et oblige les banques à faire de même avec les taux d'emprunt, le prêt relais s'inscrit donc sur la longue liste des phénomènes qui grèvent le pouvoir d'achat des particuliers et fait chuter l'immobilier.

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