Faq sur le prêt immobilier

Que se passe t-il si je n'ai pas d'apport personnel ?

Avant d'étudier cette question importante en détail, nous pouvons vous rassurer tout de suite : de manière générale, le fait de ne pas avoir d'apport personnel n'est pas pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d'un crédit.

Les chiffres sont éloquents à ce sujet. On estime qu'à l'heure actuelle, 1/3 des crédits sont octroyés sans apport personnel et/ou sans épargne préalable. Ceci est notamment dû au fait que la conjoncture économique globale est bonne : baisse du chômage, bonne croissance, bonne tenue du marché immobilier.

Sur un plan plus précis, il peut y avoir quatre raisons pour que vous ne disposiez pas d'apport personnel :

• vous n'avez pas d'épargne disponible car vous n'avez pas constitué d'économies,
• vous souhaitez conserver vos placements actuels compte tenu de la rémunération qu'ils génèrent,
• vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d'impôts, (loi de Robien, loi Pons).
• vous financez des travaux.

Vous n'avez pas d'épargne disponible

Si vous êtes jeune et que vous n'avez pas épargné, votre situation est compréhensible. Dans ce cas, les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d'autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà. Le cas échéant, un versement d'épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé actuellement pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive.

Si des évènements familiaux particuliers (divorce, veuvage, maladie) expliquent le manque d'épargne les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles ne vous en tiendront pas rigueur dans l'analyse du dossier et s'attacheront plus particulièrement à la pérennité des revenus (sécurité d'emploi, ancienneté professionnelle…).

Si votre train de vie en terme de dépenses ne vous a pas permis de constituer une épargne et que vous êtes visiblement habitué à faire des dépenses importantes, les banques seront plus critiques sur votre dossier et feront en tout état de cause moins d'efforts sur les conditions proposées.

Il est important de souligner que, si les banques acceptent souvent l'absence d'apport personnel, elles continuent à demander le paiement par l'emprunteur des frais de notaires et de garantie. Il vous faudra donc être en mesure d'effectuer ces paiements.

On rappellera que pour un logement ancien d'environ 75.000 euros les frais de notaire se monteront à environ 5.700 euros et les frais de garantie à environ 1.050 euros. Dans ce cas particulier vous devrez donc faire un versement de 6.750 euros.

On rappellera également que, au sens de la législation, le Prêt Epargne Logement, le prêt à taux zéro, les prêts sociaux (prêt allocations familiales, caisse de retraite), le prêt 1 %, sont considérés par les banques comme de l'apport personnel. En revanche, les mensualités de ces prêts seront additionnées à votre taux d'endettement pour évaluer si le prêt peut être mis en place (en général les mensualités ne doivent pas excéder 33 % des revenus mensuels).

Enfin, il est courant de constater que, en cas d'absence d'apport personnel, le taux proposé par les banques sera plus élevé de l'ordre de 0,40 % à 0,60 % voire plus.

Vous souhaitez conserver vos placements actuels

La banque ne vous en tiendra absolument pas rigueur. C'est bien souvent elle qui vous conseillera ce type de montage financier. La banque conserve alors le bénéfice de vos placements et vous continuez à profiter de leurs rémunérations.

Vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d'impôts (loi de Robien, loi Pons).

Les avantages fiscaux sont très souvent liés à un financement bancaire à 100 % du projet (déductibilité des intérêts d'emprunt), et la structure même de l'opération conduit à ne pas verser d'apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics étant de favoriser ce type d'investissement afin de maintenir un volume d'activité élevé dans le secteur de la construction ou des biens neufs.

Vous financez des travaux

Les banques vont prendre en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduire les capitaux restant dus sur les prêts en cours. En fonction de ces critères financiers et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le prêt peut être accordé.

Prenons un exemple. Valeur estimée du bien : 150.000 euros, prêt immobilier restant dû : 30.000 euros, les banques considèrent que votre patrimoine se monte à environ 120.000 euros. Dans ce cas particulier, pour un prêt travaux de 75.000 euros, elles considéreront que la valeur du bien après opération se montera à environ 195.000 euros et que le prêt sollicité ne posera pas de problème. En effet, le montant du prêt représente une partie raisonnable de la valeur totale du bien (ici 40 % environ).

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