Quelle garantie choisir pour votre emprunt ?

Dernière mise à jour : 24 Juillet 2015

prêt immobilier : caution ou hypothèque ?

1- Les garanties en bref

Au même titre que l'assurance de prêt immobilier qui garantit la banque en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur, l'hypothèque, la caution ou l'inscription en privilège de prêteur de deniers sécurisent la banque en cas de défaillance de l'emprunteur.

2- L'hypothèque

L'hypothèque peut-être mise en place pour garantir le financement d'un bien immobilier neuf ou ancien et doit obligatoireement faire l'objet d'un acte notarié. Elle représente la garantie traditionnellement associée à l'octroi d'un prêt immobilier. En cas d'impayés, la banque pourra saisir le bien et le revendre, pour recouvrer le capital qui lui reste dû.

Attention, l'hypothèque représente un surcoût non négligeable sur le montant total de l'acquisition. Outre son inscription au Bureau des Hypothèques, l'emprunteur doit également s'acquitter d'une taxe de publicité foncière fixée à 0,615% du montant emprunté. D'une manière générale, les frais d'hypothèque que l'emprunteur aura à régler avoisinent environ 2% du montant du prêt immobilier souscrit.

3- L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

D'un fonctionnement comparable à l'hypothèque, le PPD ne s'applique que sur un bien immobilier ancien (les ventes en l'état futur d'achèvement et VEFA ne sont donc pas concernées). Tout comme l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers permet à la banque de sécuriser son investissement en l'autorisant, en cas de défaillance financière de l'emprunteur, à saisir le bien immobilier acquis afin de le revendre.

Une inscription en privilège de prêteur de deniers doit faire l'objet d'un acte notarié et d'un enregistrement auprès de la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois suivant l'achat.

Ne portant que sur un logement déjà existant, le PPD est également bien moins onéreux pour l'emprunteur que l'hypothèque, car il n'est pas soumis à la taxe de publicité foncière.

5- La caution

Le fonctionnement de la caution est proche de celui d'une assurance : l'emprunteur s'acquitte d'une contribution auprès d'une société de cautionnement afin que celle-ci prenne le relais en cas de défaillance. Le montant de cette contribution versée par l'emprunteur dès l'octroi du prêt immobilier est fixé proportionnellement au montant du crédit accordé. Si une partie de cette contribution est directement encaissée par la société de cautionnement, une autre est en revanche versée à un fond mutuel de garantie qui pourra, sous certaines conditions, en reverser une part à l'emprunteur au terme de son prêt immobilier.

La caution est un acte passé sous seing privé et non un acte notarié, il n'y a donc pas de frais d'enregistrement ou de mainlevée.

4.1- Les sociétés privées de cautionnement

Créées à l'initiative des banques, les sociétés de cautionnement ont été instaurées afin de réduire les coûts de garantie dus par les emprunteurs. Grâce à elles, le souscripteur d'un prêt immobilier peut choisir de garantir son emprunt en apportant une caution et ainsi éviter la mise en place coûteuse d'une hypothèque ou d'une inscription en privilège de prêteur de deniers.

  • Le Crédit Logement

Le Crédit Logement est la principale société de cautionnement. Détenue par les plus grandes banques françaises, le Crédit Logement propose à l'emprunteur une caution dont le fonctionnement est le suivant :

    - coût de la caution : à la charge de l'emprunteur, il dépend du montant du capital emprunté.

    - montant de la caution : environ 2% du capital emprunté, qui comprend 150 à 300 euros de frais de mise en place + une contribution au Fond Mutuel de Garantie.

    - restitution de la caution : au terme du prêt, ou en cas de revente anticipée du bien, le Fonds Mutuel de Garantie restituera à l'emprunteur 75 % de la somme versée en guise de caution.

Tableau récapitulatif du coût d'une caution auprès du Crédit Logement

Prêt immobilier (montant en euros) Coût de la caution* Commission Crédit logement Fonds mutuel de garantie Remboursement** Coût total***
50 000 € 850 € 250 € 600 € 450 € 400 €
80 000 € 1 140 € 300 € 810 € 630 € 510 €
100 000 € 1 300 € 300 € 1 000 € 750 € 550 €
120 000 € 1 460 € 300 € 1 160 € 870 € 590 €
150 000 € 1 700 € 300 € 1 400 € 1 050 € 650 €
180 000 € 1 940 € 300 € 1 640 € 1 230 € 710 €
200 000 € 2 100 € 300 € 1 800 € 2 350 € 750 €

* Caution = Commission + Fonds Mutuel de Garantie.
** Remboursement = 75% x Fonds Mutuel de Garantie.
*** Coût total = Montant de la caution auquel est retranché le montant du remboursement.

Exemple de calcul de cautionnement avec le Crédit Logement

En contractant un prêt d'un montant de 150 000 €, l'emprunteur devra s'acquitter d'une caution de 1.700 € constituée de 300 € de commission et de 1.400 € versés au titre de la contribution au Fonds Mutuel de Garantie.

A l'échéance du prêt immobilier, 75% des 1.400 € lui seront restitués, soit 1.050 €. En définitive, la caution aura coûté à l'emprunteur 0,68% du montant initialement emprunté soit 1.024 €. A titre de comparaison, s'il avait opté pour une hypothèque avec mainlevée, la garantie de son prêt immobilier lui aurait coûté 3.750 €. Quant à l'inscription en privilège de prêteur de deniers, cette option lui aurait fait débourser 2.620 € (en intégrant les frais de mainlevée).

  • La SACCEF (Caisse d'Epargne) :

La SACCEF offre aux emprunteurs une caution dont le coût apparaît de prime abord moins élevé que celui du Crédit Logement. Le montant de ce cautionnement oscille ainsi entre 1,25 et 1,5% du montant emprunté. Point négatif, cette société de cautionnement ne procède pas au remboursement d'une partie de la caution en fin de prêt.

  • La CAMCA (Crédit Agricole) :

La société de cautionnement CAMCA propose à l'emprunteur une caution dont le montant s'élève à 1,5% du crédit immobilier contracté. A l'instar de la SACCEF, cette caution s'avère moins onéreuse que celle proposée par le Crédit Logement mais ne pourra pas être restituée au terme du prêt. Le montant de l'emprunt devra en outre être au maximum de 76.224 € (si l'apport personnel de l'emprunteur s'élève à 20%) ou de 114.336 € (si l'apport personnel s'élève à 40%).

  • BREB Habitat (BREB) :

Là encore, le versement initial de la caution s'avérera moins important qu'au Crédit Logement (1,25% du montant emprunté), mais à la différence des deux sociétés précédentes, 0,75% du montant emprunté seront restitués à la fin du prêt.

4.2- La caution « Mutuelle Fonctionnaire »

Les fonctionnaires, ainsi que certaines autres professions particulières, peuvent avoir recours à une société de cautionnement Mutuelle Fonctionnaire.

Bon nombre des professions de la fonction publique disposent d'une garantie spécialement adaptée. Les salariés de l'Education Nationale peuvent ainsi profiter d'une garantie sans frais grâce à la CASDEN.

5- La mainlevée de l'hypothèque et du PPD

La mainlevée est l'acte juridique qui met un terme à une hypothèque ou une inscription en Privilège de Prêteur de Deniers. Prenant automatiquement effet deux ans après la fin du prêt immobilier, une mainlevée peut également intervenir dans les cas suivants :

    • revente du bien acquis avant le terme du crédit,
    • rachat du prêt auprès d'une autre banque pour bénéficier d'un taux plus attractif,
    • renégociation du prêt auprès de l'établissement prêteur pour en modifier la durée ou le taux.

Acte notarié, la mainlevée doit être enregistrée auprès du Conservateur des Hypothèques. Si cette mainlevée est gratuite lorsqu'elle s'effectue automatiquement au terme des 2 ans suivant la fin du prêt immobilier, elle est en revanche payante (à la charge de l'emprunteur) lorsqu'elle intervient en cours de prêt.

Pour estimer le coût de la mainlevée sur votre crédit immobilier, réalisez une simulation gratuite sur le site des notaires de paris.

Exemple de coût de la mainlevée :

Pour un prêt immobilier de 120.000 €, le coût à la charge de l'emprunteur sera de 693 € TTC, soit 0,58% du montant du prêt initial.

6- Tableau comparatif du coût des différentes garanties

Prêt immobilier Hypothèque IPPD* Caution Différence hypothèque / caution Différence IPPD / caution
Coût** % Coût** % Coût** %
50 000 € 1 860 € 3,72% 1 470 € 2,94 % 850 € 1,70% 1 010 € 620 €
80 000 € 2 420 € 3,03% 1 810 € 2,26% 1 140 € 1,42% 1 280 € 670 €
100 000 € 2 800 € 2,80% 2 040 € 2,04% 1 300 € 1,30% 1 500€ 740 €
120 000 € 3 180 € 2,65% 2 270 € 1,89 % 1 460 € 1,22% 1 720 € 810 €
150 000 €

3 750 €

2,50% 2 620 € 1,75% 1 700 € 1,13% 2 050 € 920 €
180 000 € 4 300 € 2,39 % 2 960 € 1,64% 1 940 € 1.,08% 2 360 € 1 020 €
200 000 € 4 600 € 2,30% 3 130 € 1,57% 2 100 € ¨1,05% 2 500 € 1 030 €

Le tableau précédent ne tient pas compte de la restitution opérée en fin de prêt des 75% du montant versé au Fond Mutuel de Garantie dans le cas d'une caution.

* IPPD : Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (logements et biens immobiliers anciens).
** Frais de mainlevée inclus.
*** Déduire de ce montant le remboursement des 75 % du Fonds Mutuel de Garantie reversés au terme de l'emprunt.

7- Les conseils de LPI

Le coût de la garantie que choisira un emprunteur variera donc de 1 à 4% du montant de l'emprunt. Il s'agit donc d'un différentiel important qui peut permettre à l'emprunteur de réaliser d'importantes économies.

Les banques auront tendance à privilégier leur propre société de cautionnement, allant souvent contre l'intérêt financier de l'emprunteur. Une banque ne peut en aucun cas obliger un emprunteur à souscrire une garantie de son choix, il reste libre de choisir entre hypothèque, PPD et caution.