Le compromis de vente (ou promesse de vente)

Dernière mise à jour : 05 Octobre 2015

Loi SRU (Solidaritété et Renouvellement Urbain)

1- Le compromis de vente en bref

Le compromis de vente constitue l'une des étapes les plus importantes d'une transaction immobilière. Avec la signature de ce document, acheteur et vendeur s'engagent de façon ferme et définitive sur la vente du bien immobilier et sur le prix qui devra être réglé.

Avant de se rendre chez le notaire pour conclure définitivement leur transaction, vendeur et acheteur devront obligatoirement s'être entendus sur les modalités de cession du bien immobilier. Une fois fait, un compromis de vente est alors signé pour confirmer que chacune des parties accepte les termes de la transaction. En signant ce document, vendeur et acquéreur s'engagent donc à mener à bien la vente dans les conditions préalablement définies.

2- Biens immobiliers concernés

La signature d'une promesse de vente est indispensable à toute transaction, qu'il s'agisse de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, d'un terrain ou encore d'un local commercial.

3- Contenu du compromis de vente

Pour être valable, le compromis doit répertorier l'ensemble des modalités de la transaction. A ce titre, il devra obligatoirement mentionner les éléments suivants :

    • Identité et coordonnées du vendeur et de l'acheteur
    • Adresse du bien immobilier concerné
    • Prix de vente
    • Description détaillée du bien
    • L'historique du bien, à savoir le nom de ses précédents propriétaires et les différents actes notariés dont il a pu faire l'objet (vente, donation, etc.)
    • L'existence d'une éventuelle hypothèque
    • Le dossier de diagnostics techniques (regroupant l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires)
    • La date butoir à laquelle la vente doit être définitivement signée
    • Signature des deux parties

Pour un bien immobilier en copropriété, la promesse de vente devra également inclure les éléments suivants :

    • Le carnet d'entretien de l'immeuble
    • Le règlement de la copropriété
    • La surface du lot
    • Un document recensant l'ensemble des lots de l'immeuble
    • La fiche synthétique de copropriété (remise par le syndic et récapitulant les informations techniques et financières de l'immeuble)
    • Les procès-verbaux des assemblées générales pour les 3 dernières années (si le vendeur les a à sa disposition)
    • Le montant des charges payées par le vendeur durant les deux dernières années
    • Les dettes éventuelles du syndic de copropriété

4- La rédaction du compromis

Un compromis de vente peut être rédigé par un notaire, un avocat ou un particulier. Il n'ya donc pas de formalisme particulier. De même, sa signature peut être réalisée soit :

    • en présence d'un officier de l'Etat (généralement un notaire).
    • directement entre particuliers
    • chez agent immobilier, avocat, ...

Un compromis signé sans l'intervention d'un notaire est dit « sous seing privé ». il devra obligatoirement être signé en double exemplaires, l'un étant gardé par le vendeur et l'autre envoyé par courrier avec accusé de réception à l'acheteur.

5- Le délai de rétractation

Une fois signé, le futur acheteur dispose d'un délai de réflexion au cours duquel il peut librement renoncer à l'acquisition du bien sans avoir à s'acquitter d'une quelconque pénalité. Initialement de 7 jours, cette période a été portée à 10 jours par la loi Macron entrée en vigueur le 8 août 2015 (loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques). Ce délai de rétractation écoulé, la transaction est considérée comme définitivement acceptée et ne pourra plus être rompue (sauf à faire jouer une condition suspensive).

Le délai de rétractation débute le jour suivant la réception du compromis de vente par courrier recommandé ou, le cas échéant, le lendemain de sa signature chez le notaire.

Attention : le vendeur ne bénéficie d'aucun délai de rétractation.

6- Conditions suspensives

Un compromis de vente ne peut en théorie pas être rompu. En pratique, le document inclura généralement certaines clauses pouvant conduire à son annulation. C'est ce que l'on nomme les conditions suspensives.

Remarque : la non-obtention d'un prêt immobilier est toujours considérée comme une condition suspensive au compromis de vente. Si la banque ne lui accorde pas son financement, l'acheteur peut alors mettre un terme à la transaction sans pénalité.

Vendeur et acquéreur sont libres d'intégrer au compromis les conditions suspensives qu'ils jugent nécessaires. Un commerçant souhaitant acheter un appartement pour y installer son magasin peut ainsi décider d'annuler la transaction s'il n'obtient pas l'autorisation de transformer un logement d'habitation en local commercial.

Conditions suspensives les plus courantes :

    • Non-obtention d'un crédit immobilier
    • L'acheteur ne réussit pas à obtenir l'état hypothécaire du vendeur
    • Droit de préemption exercé par la commune ou le locataire du logement

7- Le versement d'acompte

Avant la signature de l'acte définitif de vente, l'acheteur devra généralement s'acquitter d'un acompte équivalant à 10% du prix du bien (il s'agit d'un usage et non d'une obligation). Le versement de ces arrhes ne pourra être fait qu'au terme du délai de rétractation de 7 jours. Avant cette date, la loi interdit au vendeur d'exiger un quelconque règlement de la part de l'acheteur.

8- Annulation et indemnités

Le compromis est un document qui engage de façon ferme et définitive vendeur et acheteur. En d'autres termes, si une partie refuse d'honorer ses engagements, la seconde pourra alors saisir la justice pour faire constater la vente.

Cette promesse de vente peut préciser la nature des sanctions prises à l'encontre de la partie défaillante, qu'il s'agisse de l'acquéreur comme du vendeur. En renonçant prématurément à la transaction, l'acheteur perdra l'acompte qu'il aura déjà versé. Un vendeur faisant échouer ou retardant une vente laisse à l'acheteur la possibilité de lui réclamer des indemnités.

9- Les conseils de LPI

Comme dans toute relation commerciale, le vendeur d'un bien immobilier (ou son intermédiaire) chercheront à mettre « la pression » sur l'acheteur pour forcer sa prise de décision et éviter de négocier le prix. L'instauration du délai de rétractation permet à l'acquéreur de prendre le temps de la réflexion et de replacer le bien qui l'intéresse dans l'offre du marché. Dans l'éventualité où il devait trouver un bien de qualité équivalente à un moindre prix, il pourrait :

    • Annuler le compromis de vente et demander une renégociation sur le prix bien,
    • Annuler purement et simplement le compromis en cours.

Un particulier qui trouverait durant son délai de rétraction un bien qui lui correspondrait mieux, pourrait plus facilement en négocier le prix. Le vendeur du bien aura plus de facilité à accepter une offre basse d'un acheteur sous compromis, que celle d'un acheteur dont la motivation et le sérieux restent à découvrir.