Le Crédit immobilier classique (ou amortissable)

Dernière mise à jour : 05 Octobre 2015

Le prêt accession sociale

1- Le crédit amortissable en bref

Le prêt immobilier « classique » également appelé prêt amortissable est disponible dans tous les réseaux bancaires. Il est idsponible sans conditions de ressources et modulable sur une durée de 5 à 35 ans à taux fixe ou à taux variable.

2- Caractéristiques du prêt immobilier « classique »

Solution de financement la plus couramment utilisée, le crédit amortissable séduit par sa simplicité et son apparente sécurité.

2.1- Que peut-on financer avec un prêt amortissable ?

Peu contraignant, le crédit classique permet de financer :

    • l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire,
    • l'achat d'un terrain,
    • financer les frais de rénovation d'un bien,
    • acheter un bien neuf ou ancien.

2.2- L'apport personnel

Pour se rassurer quant-à votre implication dans votre projet d'achat, la banque vous demadera de contribuer directement à l'achat du bien en apportant une part du capital nécessaire à son acquisition. Le montant de l'apport personnel exigé représentera 10% à 20% du montant total de l'opération, frais de notaires inclus.

Dans l'hypothèse où vous ne disposeriez pas d'apport personnel, vous pouvez substituer cet apport par l'obtention de prêts aidés comme le prêt à taux z&ro, ou obtenir auprès de certaines banques un financemnt à 110% comprennant le prix du bien + les frais de notaire

Pour en savoir + sur l'apport personnel, cliquez ici.

2.3- Durée

Cet emprunt est souscrit sur une durée préalablement définie laissée à la discrétion de l'emprunteur (10, 15, 20, 25 ans voire plus)

Plus la durée du prêt sera longue, plus le montant emprunté pourra être important, mais plus le coût du crédit sera cher.

2.4- Taux d'intérêt

Le crédit amortissable se voit assorti d'un taux d'intérêt déterminé contractuellement à la signature du contrat. Le taux d'intérêt proposé par la banque ne pourra en cas aucun dépasser le seuil d'usure fixé par la banque de France

Tableau des taux de crédit immobilier fixes pratiquées en Avril 2017

Mise à jour le : 10/03/2016 Durée du prêt immobilier
Profil emprunteur 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Excellent 0,97 Baisse 1,28 Baisse 1,54 Baisse 1,77 Baisse 2,46 Stable
Bon 1,62 Baisse 1,72 Baisse 2,02 Baisse 2,28 Baisse 2,97 Stable
Moyen 2,12 Hausse 1,85 Baisse 2,10 Baisse 2,35 Baisse 1,47 Baisse
* Taux donnés à titre indicatif calculés sur une moyenne des meilleurs taux constaté auprès des principaux courtiers en crédit immobilier.

2.5- Mensualité

La mensualité sera fixe durant toute la durée de remboursement de l'emprunt. A la signature du contrat de prêt, le banquier vous remettra un échéancier des mensualités, aussi appelé tableau d'amortissement du prêt.

La répartition entre le capital remboursé et le remboursement de la charge d'intérêts évoluera tout au long de la durée du contrat. La part des intérêts sera plus importante durant les premières années, pour laisser progressivement place à une part de remboursement du capital plus importante.

2.6- Taux d'endettement

Avant d'octroyer une somme d'argent conséquente à un particulier, la banque devra tout d'abord s'assurer que celui-ci sera en mesure de la rembourser. Avec les renseignements qui lui seront fournis par son futur client, le professionnel calculera entre autre son taux d'endettement (soit la part que représentera chaque mois le remboursement du crédit dans le budget du ménage) et son quotient familial.

Si l'on a coutume de dire qu'une banque considèrera un taux d'endettement de 30% comme une limite au-delà de laquelle elle hésitera à accorder son prêt, ce seuil pourra toutefois grandement fluctuer en fonction des établissements, du profil de l'emprunteur ou encore du contexte économique général. Comparez donc plusieurs établissements en cas de refus de financement.

Pour en savoir + sur le taux d'endettement, cliquez ici.

3- Comment souscrire un prêt immobilier amortissable ?

Pour contracter un crédit immobilier classique, vous disposez de deux solutions :

    • Les banques : de proximités ou en ligne via internet, tous les réseaux bancaires vous proposerons un credit immobilier amortissable.
    • Les courtiers en crédits immobiliers : de proximité ou via internet, le courtier s'occupera de toutes les démarches et cherchera pour vous le meilleur taux du marché.

Une fois la demande de prêt déposée, l'établissement prêteur vous adressera son offre de prêt par courrier. Vous disposerez alors d'un délai de 30 jours pour en prendre connaissance et l'accepter ou la refuser. A ce stade, nous ne pouvons que vous conseiller de comparer cette offre de prêt à celle proposée par la concurrence.

Le prêt immobilier amortissable est un formidable produit d'appel pour les banques, car il permet de fidéliser un nouveau client sur toute la durée de remboursement de son emprunt. Votre banquier sera donc plus enclins à faire certaines concessions pour vous séduire.

Attention : le banque ne pourra en aucun cas exiger la domicialiation de vos revenus dans son établissement.

4- Les coûts cachés du crédit classique

4.1- La garantie

Afin de s'assurer que son prêt lui sera rembourser, l'établissement pourra imposer la mise en place d'une garantie. Celles-ci pourra prendre la forme d'une hypothèque, d'un PPD ou du recours à une société de cautionnement (consultez cette page pour en savoir plus à).

Pour en savoir + sur les différentes garanties, cliquez ici.

4.2- L'assurance emprunteur

Destinée à prendre le relai de l'emprunteur en cas de défaillance de celui-ci dans le remboursement de son prêt, cette assurance (également appelée assurance de prêt) se révèlera un passage obligé pour espérer obtenir le crédit de la banque.

Considéré comme un levier sur lequel l'emprunteur pourra jouer pour réduire le coût global de son crédit, les frais inhérents à cette assurance seront englobés dans le TEG du crédit immobilier (le TEG – ou taux effectif global – correspondant au taux d'intérêt réel auquel un particulier sera soumis une fois différents frais annexes pris en compte).

Attention : depuis l'entrée en vigueur des loi Lagarde en 2010 et Hamon en 2014, l'emprunteur peut souscrire cette assurance auprès du professionnel de son choix (à condition toutefois d'opter pour un contrat disposant d'un niveau de garanties au moins équivalant à l'offre de sa banque).

Pour en savoir + sur l'assurance de prêt, cliquez ici.

4.3- Les frais de dossier

Facturés tant par le banquier que le courtier, les frais de dossier ne correspondent pas au même service :

    • Pour le banquier, il s'agit d'une double rémunération, celui-ci se rémunérant déjà sur le taux d'intérêt de votre prêt. Vous avez donc toute latitude pour les négocier.
    • Pour le courtier, les frais de dossier correspondent au travail effectué pour vous trouver le meileur taux et suivre le bon déroulement de votre dossier auprès de l'établissement que vous aurez sélectionné.

5- Avantages et inconvénients d'un prêt amortissable

5.1- Avantages du crédit classique

Généralement souscrit à taux fixe, le prêt immobilier classique joue pleinement la carte de la sécurité pour séduire les éventuels emprunteurs. Le taux d'intérêt n'évoluant pas et les mensualités restant constantes tout au long de la durée d'engagement, l'emprunteur connait donc le montant qu'il devra verser chaque mois et ce, dès la souscription du crédit.

5.2- Inconvénients du crédit amortissable

  • Le taux fixe

L'un des principaux inconvénients d'un prêt immobilier classique à taux fixe tient à la nature même de ce taux d'intérêt qui se révèlera plus élevé qu'un taux variable. C'est ici le prix à payer pour s'épargner l'incertitude et le stress inhérents à un taux pouvant fluctuer d'un mois sur l'autre.

  • Les pénalités de remboursement anticipé

Il s'agit d'une somme (définie contractuellement) que l'emprunteur devra verser à son établissement prêteur s'il souhaite rembourser l'intégralité de son crédit avant son terme normal. Ces pénalités pourront toutefois faire l'objet d'une négociation au moment de la souscription du prêt immobilier.

Les conseils de LPI

Le crédit immobilier amortissable est le produit star des établissements de crédit car il engage son souscripteur sur une très longue période. D'habitude peu enclin à négocier sur les services qu'elle vous met à disposition, votre banque sera tout à fait disposée à vous accorder certaines faveurs.

N'hésitez donc pas à comparer les offres des banques concurrentes pour obtenir le meilleur taux possible. Faites des demandes auprès des principales banques et courtiers sur internet et soumettez les à votre banquier. Il est rompu à ce type d'exercice, et aura bien souvent une deuxième offre à vous proposer dans le cas ou la première ne vous satisferait pas.

Les points à négocier ou à vérifier avec votre banquier :

  • Les frais de dossier : ils peuvent représenter jusqu'à 1% du montant de votre prêt. Il sera parfois plus intéressant d'en négocier le montant, plutôt que d'obtenir une baisse du taux fixe de votre emprunt de quelques dixièmes.
  • Les pénalités de remboursement anticipé : elles sont généralement systématiquement incluses au contrat à leur montant maximal fixé par la loi. Ne sachant pas ce que vous réserve l'avenir (déménagement, divorce, décès du conjoint vous contraignant à vendre votre logement, ...), pensez à les négocier.
  • Ne placez pas toute votre épargne dans votre apport : avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, réduisez au maximum votre apport et placez votre épargne dans des placements à rendement supérieur. Dans certains cas, votre banquier vous proposera de bloquer cette épargne sur un produit financier spécifique durant la durée du crédit et acceptera d'intégrer ce montant dans le calcul de votre apport.
  • Réduisez au minimum la durée de remboursement de votre emprunt : plus la durée de remboursement est longue, plus le coût de votre crédit sera important.
  • Demandez tous les prêts à taux bonifiés auxquels vous avez droit (PTZ, Prêt Accession Solaile, Prêt Paris Logement, Prêt Action Logement, ...) : ils diminueront d'autant votre charge d'intérêts, et augmenteront votre apport.