Les droits de l'emprunteur en matière de prêt immobilier

prêt immobilier : droits du consommateur

La protection de l'acheteur immobilier en bref

L'emprunteur bénéficie de différents textes de loi visant à garantir sa protection, tant en matière de crédit immobilier que d'assurance de prêt.

2- La loi MURCEF

Publiée officiellement le 11 décembre 2001, la loi MURCEF (mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier) est l'un des principaux textes de loi destinés à protéger l'emprunteur. L'article L 321-2 interdit à une banque ou à tout autre organisme financier d'exiger un quelconque versement d'argent avant l'octroi effectif d'un ou plusieurs emprunts. Dans la pratique, si aucune avance sur remboursement ne peut évidemment être demandée par la banque avant la distribution du crédit, cette interdiction s'applique également aux divers frais annexes, qu'il s'agisse de frais de dossier, frais de garantie ou autres.

3- La loi Scrivener

Depuis 1979, la loi Scrivener sécurise l'emprunteur contre le danger que peut parfois représenter la souscription d'un crédit immobilier. Appliquée aux prêts dont le montant est supérieur à 21.500 euros, cette loi permet de conditionner la validité d'un compromis de vente à l'obtention de cet emprunt. En d'autres termes, un candidat à l'achat n'obtenant pas le financement de sa banque peut suspendre une transaction sur laquelle il s'est déjà engagé sans avoir à s'acquitter de pénalités. Grâce à la loi Scrivener, le futur emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour étudier et accepter ou non l'offre de prêt d'une banque (c'est ce que l'on appelle le délai de rétractation). La loi Scrivener réglemente également le remboursement anticipé d'un crédit immobilier en limitant les indemnités pouvant être exigées à l'emprunteur à 3% du capital restant dû.

4- La loi SRU

Adoptée en décembre 2000, la loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU) vient compléter la loi Scrivener en offrant à l'acheteur d'un bien immobilier un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature du compromis de vente. Ce délai de rétractation s'applique aussi bien à l'acquisition d'un logement neuf que d'un bien immobilier ancien. Durant ce laps de temps, aucun versement d'argent ne pourra être exigé par le vendeur (une interdiction qui ne s'applique pas aux vendeurs professionnels).

5- La loi Lagarde

Depuis septembre 2010, la loi Lagarde interdit à une banque de conditionner l'octroi d'un prêt immobilier à la souscription de son assurance emprunteur. Le candidat au crédit peut donc librement choisir son assurance, qu'il s'agisse du contrat groupe proposé par sa banque ou d'une assurance individuelle. En optant pour l'offre d'un professionnel indépendant, l'emprunteur devra toutefois veiller à ce que cette assurance de prêt présente un niveau de garanties au moins équivalent à l'offre de la banque. Si l'établissement prêteur reste libre de refuser la souscription d'une assurance individuelle, il devra cependant expliquer sa décision par écrit à l'emprunteur. Enfin, la loi Lagarde interdit de sanctionner le choix d'une assurance autre que la sienne par une éventuelle majoration du taux de son crédit.

6- La loi Hamon

Entrée en vigueur le 26 juillet 2014, la loi Consommation (dite loi Hamon) autorise l'emprunteur à résilier librement son assurance de prêt dans un délai de 12 mois suivant sa souscription. Le consommateur dispose ainsi d'un laps de temps supplémentaire pour comparer les offres et choisir l'assurance de prêt répondant le mieux à ses besoins (et ce, même après avoir contracté l'offre de sa banque). Pour être accepté, le nouveau contrat devra obligatoirement présenter une couverture au moins équivalente à celle de l'assurance qu'il remplacera.

Autre avancée significative instaurée dans le cadre de la loi Hamon, les banques ont depuis le mois de mai 2015 l'obligation de fournir à l'emprunteur la liste des garanties que devra nécessairement présenter l'assurance destinée à sécuriser le prêt immobilier. Cette disposition permet au consommateur de comparer objectivement les offres des différents professionnels et limite les éventuels refus abusifs.

Ancien texte

Parmi les différents textes de loi visant à sécuriser l’emprunteur, l'article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001 revêt une importance capitale et constitue un élément crucial du monde du crédit auquel chaque établissement prêteur doit se conformer. Celui-ci stipule en effet qu’ « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ».

Destiné à protéger le consommateur (emprunteur) contre d'éventuelles pratiques abusives (tant commerciales qu'administratives), cet article de loi interdit donc à une banque ou à tout autre organisme financier d'exiger un quelconque règlement avant l'octroi effectif d'un ou plusieurs emprunts. Dans la pratique, si aucune avance sur remboursement ne peut évidemment être demandée par la banque avant la distribution du crédit, cette interdiction s'applique également aux divers frais annexes, qu'il s'agisse de frais de dossier,frais de garantie ou autres.

Relativement peu connu par les particuliers, l'article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 est un point de législation dont l'emprunteur doit exiger le respect pur et simple quelle que soit la situation.