Conseils pour réaliser un achat immobilier

Dernière mise à jour : 25 Mai 2015

financer son achat immobilier

Qu'il s'agisse de se constituer un patrimoine, de changer de cadre de vie ou simplement de répondre à certaines contraintes d'ordre professionnel ou familial, les raisons vous poussant à envisager l'achat d'un bien immobilier peuvent être nombreuses.

Représentant un investissement et un engagement d'importance, la décision d'accéder à la propriété doit s'inscrire au sein d'une démarche mûrement réfléchie. A ce titre, de nombreux points, qu'ils soient personnels ou financiers, devront faire l'objet d'une attention toute particulière.

1- Choisir son futur logement

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Entre faire construire une maison ou un appartement, acheter sur plan (VEFA), opter pour un logement neuf ou ancien, de multiples possibilités s'offrent désormais à vous, chacune disposant de ses caractéristiques propres.

1.1- Choisir entre un logement neuf ou ancien

Si certains s'accorderont à dire que rien ne vaut le charme d'une vieille maison, d'autres en revanche n'auront de cesse de louer les avantages d'une villa fraichement sortie de terre. Outre ces considérations faisant appel à la sensibilité de chacun, le choix d'acquérir un bien immobilier neuf ou ancien repose également sur des critères bien plus matériels. Nécessitant parfois la réalisation de quelques travaux, un logement ancien sera généralement moins onéreux qu'un bien immobilier neuf répondant d'ores et déjà aux normes de conformité actuelles. Si un logement neuf affiche un prix plus élevé, les frais de notaires que vous devrez débourser pour son acquisition seront quant à eux moins importants que pour un achat dans l'ancien (1% du coût de l'opération pour le neuf contre 5% pour l'ancien).

1.2- Faire construire ou acheter sur plan (VEFA)

Relativement coûteuse, l'achat d'un logement sur plan (ou VEFA - Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) peut être perçue comme une option privilégiant la facilité. En optant pour un bien de ce type, le particulier en devient l'heureux propriétaire avant même l'achèvement de sa construction et laissera à la charge du promoteur-constructeur l'ensemble des contraintes liées à sa réalisation. Cette relative facilitée n'est en revanche pas proposée au particulier choisissant de faire construire lui-même sa future habitation. Si l'opération lui reviendra au final moins chère, il devra trouver le terrain, le constructeur, l'architecte et s'occuper lui-même des diverses démarches administratives.

2- Liste des prets immobiliers pour acheter un bien immobilier

Pour une très grande majorité, l'achat d'un appartement ou d'une maison est synonyme d'emprunt. S'il est généralement indispensable, le recours à un prêt immobilier peut toutefois se révéler avantageux même pour un acheteur dont les revenus sont suffisants pour lui permettre de s'en passer.

Bien que nécessaire, la souscription d'un emprunt ne doit pas être prise à la légère et doit, comme le choix de son futur logement, découler d'une prudente réflexion. Au côté de l'emprunt dit « classique », il existe en effet un grand nombre de prêts immobiliers spécifiques dont certains seront plus à même de proposer à l'emprunteur une solution de financement réellement adaptée à son profil et à son projet.

3- Acheter un bien avec ou sans apport personnel

3.1- Acheter avec un apport personnel

L'apport personnel est l'un des termes récurrents lorsqu'il s'agit d'évoquer la souscription d'un prêt immobilier. Celui-ci désigne la part de l'opération immobilière (en %) que vous financerez de vos propres deniers. Du point de vue de la banque, l'apport personnel représentera votre engagement au sein du projet. Il s'agit pour elle d'un point essentiel qui jouera un rôle non négligeable dans sa décision d'accorder ou non un prêt immobilier. Plus votre apport personnel est important, plus les risques associés à un éventuel prêt seront faibles et plus vous pourrez négocier des conditions avantageuses. On estime généralement qu'un apport personnel de 10 ou 20% est nécessaire à l'obtention d'un emprunt.

3.2- Acheter avec peu ou pas d'apport personnel

L'absence de pécule de départ n'est pas rédhibitoire. En effet, les prêts constitutifs d'apport personnel, comme le prêt Action Logement (ex 1 % logement) ou le PTZ+ , sont alors considérés comme vos propres deniers. Si aucune des solutions citées ci-dessus ne fonctionne, une autre possibilité existe sur le marché : c'est le crédit à 110 % . Un crédit possible sans apport personnel qui couvre le projet immobilier, mais aussi les divers frais : du dossier, en passant par le notaire.

3.3- L'importance de votre taux d'endettement

En souscrivant un prêt immobilier, vous vous engagez à le rembourser à votre établissement prêteur. Avant de vous octroyer un quelconque emprunt et afin de s'assurer de votre capacité à respecter au mieux cet engagement, la banque procédera au calcul de votre taux d'endettement. Celui-ci représente la part de votre revenu net (en %) d'ores et déjà mobilisé pour le remboursement des différents prêts déjà souscrits (crédit à la consommation, emprunt immobilier, etc.). D'une manière générale, un établissement se montrera relativement réticent à accorder un emprunt à un particulier présentant un taux d'endettement supérieur à 33% (en savoir + sur le taux d'endettement).

Une exception existe face à ce taux d'endettement de 33 %, la notion de « reste à vivre ». Cette notion permet de calculer ce qu'il reste au foyer, une fois payés l'ensemble de ces crédits, mais aussi les charges de la vie courante telles que nourriture , électricité, ou encore l'eau...si le reste à vivre est important, alors la banque pourra passer outre ce taux d'endettement de 33 %.

4- Choisir entre taux fixe et taux modulable

Si le choix du type de prêt immobilier s'avère être une étape cruciale au bon déroulement de votre projet immobilier, celui de la nature du taux d'intérêt l'est tout autant. Avant de vous engager, vous devrez donc opter soit pour un emprunt à taux fixe, soit pour un prêt à taux variable, chacun disposant de caractéristiques bien distinctes.

Type de taux Description Caractéristiques
Fixe Le taux du prêt immobilier est défini dès la souscription de l'emprunt et restera inchangé jusqu'à son terme. • Gage de sécurité, un taux fixe n'évoluera pas et ce, quel que soit le contexte.
En savoir plus sur le taux fixe
Variable Le taux du prêt sera indexé sur l'évolution du marché monétaire (Euribor) et pourra être réévalué à la hausse comme à la baisse en cours de crédit. - Généralement moins élevé qu'un taux fixe, un taux variable procure toutefois moins de sécurité.
- Des dispositifs annexes peuvent être adjoints à un taux variable afin d'en limiter les fluctuations.
- Dans un grand nombre de cas, le remboursement anticipé d'un crédit à taux variable n'impose pas de pénalités.
En savoir plus sur le taux variable

Ce choix important n'est toutefois pas irrémédiable. En effet, si les taux ont augmenté, il est possible de passer d'un emprunt à taux variable à un emprunt à taux fixe. Cependant, cette opération, pour être possible, doit être incluse dans le contrat de prêt. De plus, ce passage engendrera des frais qu'il est nécessaire de négocier auprès de sa banque.

Enfin, il est aussi possible de racheter son emprunt à taux fixe ou variable pour bénéficier d'un taux fixe plus avantageux. Cependant, afin de limiter les abus, cette opération est elle aussi soumise à des pénalités financières définies contractuellement.

Afin de vous faire une idée rapidement et de trouver des exemples concrets, vous pouvez vous reporter à notre page sur le rachat de prêt immobilier en cliquant ici.

5- Assurer son prêt immobilier

L'obtention d'un prêt immobilier est dans la plupart des cas conditionnée à la souscription d'une assurance couvrant ce dernier. Garantissant à la banque que la somme d'argent qu'elle prête lui sera remboursée quoiqu'il arrive, une assurance de prêt immobilier couvre également l'emprunteur face au risque d'un éventuel défaut de remboursement. Si faire le choix d'une bonne assurance de prêt permet de sécuriser son crédit, elle offre également à l'emprunteur la possibilité de réduire notablement le coût de celui-ci.

Pour souscrire une telle assurance, deux solutions s'offrent à vous : contracter l'assurance de groupe proposée par l'établissement prêteur ou faire jouer la concurrence en préférant l'offre d'un assureur indépendant.

En souscrivant à l'offre de votre banque, vous contractez une assurance de prêt mutualisée (couvrant plusieurs emprunteurs à la fois). Si cette caractéristique vous permettra de réduire sensiblement le coût de l'assurance (celui-ci étant réparti sur les différents assurés), elle ne vous offrira toutefois pas la possibilité d'adapter au mieux le niveau de garantie à votre propre situation.

En optant pour la délégation d'assurance, vous sécuriserez votre prêt immobilier grâce à une assurance souscrite auprès d'un professionnel indépendant. Si ce choix vous permettra d'obtenir une assurance réellement adaptée à votre profil et au coût le plus avantageux, vous devrez toutefois passer par une phase de recherche plus ou moins longue afin de comparer les différentes propositions qui pourraient vous être faites. Attention : pour être acceptée, la délégation d'assurance devra avoir un niveau de garantie au moins égal à l'offre de votre banque.