La loi Scrivener

Dernière mise à jour : 1er Juillet 2015

Loi Scrivener

1- La loi Scrivener en bref

Destinée à renforcer la sécurité de l'emprunteur, la loi Scrivener offre depuis 1979 un cadre réglementaire à l'obtention d'un prêt immobilier. Information et protection accrues, délai de rétractation, contestation du contrat, prenez connaissance de toutes les dispositions instaurées par la loi Scrivener.

2- La protection de l'emprunteur

Si la souscription d'un prêt immobilier engage l'acquéreur d'un bien financièrement pour une période relativement longue. A ce titre, il se doit de disposer d'une protection adaptée à son statut d'emprunteur. Intégrée au Code de la Consommation, la loi Scrivener n° 79-596, appelée aussi « loi de rétractation », sécurise depuis le 13 juillet 1979 chaque consommateur ayant recours à un prêt immobilier.

Afin d'assurer une protection efficace à l'ensemble des emprunteurs, la loi Scrivener s'applique lors de toute opération immobilière, quel que soit le type de bien acquis :

    • logement à usage d'habitation : maison, appartement, immeuble, ancien ou neuf,
    • terrain,
    • locaux professionnels,
    • financement d'un investissement locatif
    • constructions dont le coût excède 21.343 €.

3- Une information renforcée pour l'emprunteur

La loi Scrivener impose aux banques et autres organismes prêteurs de fournir à l'emprunteur un ensemble d'informations sur lesquelles il pourra appuyer sa réflexion avant de s'engager contractuellement.

2.1- L'offre préalable de prêt : des informations précises

Outre les informations indiquées dans ses publicités, la loi Scrivener impose aux banques de fournir à l'emprunteur de plus amples précisions quant à son futur engagement. Obligatoirement transmises par le prêteur avant toute souscription d'un prêt immobilier, ces informations (contenues dans « l'offre préalable de prêt ») ont pour principal objectif de développer les renseignements donnés par la publicité. Avec toutes ces données en main, le particulier est alors idéalement armé pour faire un choix objectif entre les différentes offres d'emprunt qui pourraient lui être faites.

Informations obligatoirement transmises dans « l'offre préalable de prêt » :

    • Nom de chacune des parties intervenant dans le prêt immobilier : emprunteur, co-emprunteur, prêteur, société de cautionnement, etc.
    • Type de l'emprunt : prêt relais, prêt accession sociale, crédit amortissable, etc.
    • Nature du bien financé par l'emprunt.
    • Montant du prêt.
    • Taux effectif global (TEG). Dans le cas d'un prêt à taux variable, il ne s'agira là que d'une estimation.
    • Coût total de l'emprunt, incluant les intérêts, les frais de dossier, le coût de l'assurance de prêt ainsi que l'ensemble des frais annexes.
    • Date de déblocage du prêt par la banque.
    • Calendrier des mensualités.
    • Tableau d'amortissement.
    • Durée du délai laissé à l'emprunteur pour arrêter sa décision de souscrire ou non à l'offre.
    • Type d'assurance et garanties exigées pour l'obtention du prêt (déterminées en fonction de la situation personnelle de l'emprunteur) : garantie décès invalidité, garantie chômage, assurance risque aggravé, etc.
    • La garantie du prêt : le recours à une hypothèque, un Privilège de Prêteur de Deniers, une société de cautionnement.
    • Les modalités inhérentes à un transfert de crédit.

En vertu de la loi Scrivener, la banque devra joindre à l'offre de prêt une plaquette informative concernant le contrat d'assurance de prêt immobilier exigé. Détaillant les différentes garanties appliquées et les dispositions de couverture, celle-ci sera transmise en même temps que le tableau d'amortissement (détail des mensualités) du prêt.

2.2- Le délai de rétractation

Après avoir étudié la situation et le profil de l'éventuel emprunteur, la banque établit donc une « offre préalable de prêt ». Celle-ci sera transmise par courrier (recommandé avec accusé de réception), aussi bien au futur client qu'aux personnes physiques pouvant se porter caution. L'emprunteur disposera d'un délai de 10 jours afin d'examiner si l'offre lui convient et de la comparer à d'éventuelles offres concurrentes.

Il s'agit ici du délai de rétractation au terme duquel le particulier, ainsi que les cautions éventuelles, devront alors signifier à la banque leur volonté de s'engager ou d'annuler le prêt. En cas d'acceptation, celle-ci devra être indiquée sur l'offre de prêt qui sera alors retournée à l'établissement prêteur par voie postale. L'acceptation de l'offre ne peut pas se faire avant la fin du délai de rétractation.

4- La loi Scrivener et l'offre de prêt

4.1- L'encadrement de l'offre préalable de prêt

  • Le TEG

La réglementation introduite par la loi Scrivener permet au futur emprunteur de comparer les différentes offres qui lui auraient été faites grâce au calcul du Taux Effectif Global qui lui sera fourni.

  • La validité de l'offre de crédit

Si l'emprunteur ne peut accepter une offre de prêt avant le terme d'un délai de 10 jours, la banque a interdiction de modifier celle-ci durant un laps de temps fixé à 30 jours. En clair, entre le moment où il peut légalement accepter un contrat et le moment où la banque est en droit de le modifier, l'emprunteur dispose d'une période supplémentaire de 20 jours pour arrêter son choix.

  • L'information des cautions

Outre l'emprunteur et éventuellement le co-emprunteur, l'acceptation d'une offre préalable de prêt doit également être validée par les différentes personnes qui auraient pu se porter caution.

  • Le versement d'acomptes ou de frais

Selon la loi Scrivener, aucun versement ni paiement d'aucune sorte ne peut être effectué ou exigé avant l'acceptation définitive de l'offre de prêt. Cette interdiction concerne tout versement éventuel pouvant être réalisé par l'emprunteur (frais de dossier, garantie, etc.) mais également ceux pouvant être effectués par la banque au profit de l'emprunteur.

4.2- Le contrat de prêt immobilier

  • L'exécution du contrat

Le contrat de prêt immobilier peut s'avérer d'une importance capitale dans la bonne réalisation d'une transaction. Celui-ci représente en effet l'une des conditions suspensives du contrat de vente du logement (ou du terrain) concerné. Les caractéristiques du ou des prêts nécessaires devront être mentionnées dans l'avant-contrat de vente (promesse de vente). Ce n'est qu'à partir de l'obtention de l'emprunt en question que le contrat de vente du bien pourra être exécuté.

  • La levée de la condition suspensive de prêt

Toute offre préalable (répondant aux caractéristiques mentionnées dans l'avant-contrat de vente) faite à l'acquéreur lève la condition suspensive de prêt. Cela signifie qu'à partir du moment où une offre préalable de prêt convenable a été faite au futur acquéreur, celui-ci s'engage à acheter le bien immobilier même s'il répond négativement à cette offre.

  • La mauvaise foi de l'emprunteur

Il est à noter que la non-obtention d'un prêt immobilier n'exonère pas nécessairement l'emprunteur de son engagement d'acheteur. En effet, s'il est mis en évidence que l'acquéreur potentiel, par ses actions, n'a sciemment pas rempli les conditions d'octroi du prêt alors qu'une offre préalable acceptable lui a été faite (non retour du dossier en temps voulu, transmission de fausses informations, etc.), la législation considère que le contrat de vente n'a alors aucune raison d'être annulé.

4.3- Les conditions suspensives du contrat de vente

  • L'abandon de la condition suspensive de prêt

Si avoir recours à un prêt immobilier pour financer l'acquisition d'un bien s'impose comme la règle générale, le particulier peut toutefois décider de se passer de cette aide. Devant une telle éventualité, l'avant-contrat de vente (promesse de vente) devra alors obligatoirement mentionner que l'acquéreur s'acquittera du prix du bien sans bénéficier de prêt immobilier.

  • Les conséquence de l'annulation de la vente

Une vente est toujours incertaine et les annulations de compromis de vente ne sont pas rare. Quelles que soient les raisons de cette annulation de contrat et tant qu'elles ne sont pas le fait de l'acheteur, ce dernier se voit alors libéré de ses engagements envers la banque.

L'annulation du contrat de vente devra intervenir au maximum dans les 4 mois suivant l'obtention du prêt et l'emprunteur devra rembourser (avec les intérêts) les éventuels versements que la banque aurait pu être amenée à effectuer.

  • La non obtention d'un des prêts sollicités

Il n'est pas rare qu'un acquéreur fasse appel à divers emprunts pour financer l'achat d'un logement. Dans un tel cas, la non obtention de l'un d'eux peut libérer l'emprunteur de ses obligations contractuelles et ce, même si l'ensemble des autres prêts lui a été accordé.

Pour se faire, chaque établissement prêteur devra avoir été préalablement averti de la souscription des différents emprunts. Pour faire jouer cette condition suspensive, le montant du crédit non obtenu devra obligatoirement correspondre à au moins 10% du montant total emprunté.

5- La loi Scrivener : une protection en cours de prêt immobilier

Si la protection du consommateur avant la souscription d'un éventuel prêt immobilier apparaît comme indispensable à bien des égards, la loi Scrivener n'en oublie pas pour autant ceux qui sont déjà engagés dans un emprunt. Dans cette optique, la législation a mis en place divers dispositifs de sécurité dont notamment la contestation du contrat de prêt ou encore l'encadrement du remboursement anticipé.

5.1- La contestation du contrat de prêt

Cette protection instaurée par la loi Scrivener s'applique essentiellement dans le cadre d'une construction de logement neuf. Dans l'éventualité où un litige pourrait survenir entre l'emprunteur et le professionnel chargé de la construction (promoteur, maître d'oeuvre, etc.), le versement des mensualités dues au titre d'un crédit immobilier peut être temporairement suspendu. Cette suspension, décidée par un Tribunal, cessera dès le règlement du litige (l'emprunteur devra alors s'acquitter des remboursements en attente).

5.2- Le remboursement anticipé du crédit

Un emprunteur peut avoir la possibilité de solder son prêt avant le terme contractuel de celui-ci. Ce remboursement anticipé s'accompagne généralement d'indemnités que le consommateur devra verser à l'établissement prêteur. Afin de limiter d'éventuels abus, la loi Scrivener impose un encadrement de ces indemnités. Le montant maximum de celles-ci sera ainsi équivalent à un semestre d'intérêts ou à 3% du capital restant dû.

6- Les conseils de LPI

La loi Scrivener protège l'emprunteur immobilier mais lui confère aussi un certain nombre d'obligations, parfois contraignantes. Si un emprunteur, soumis à une levée de la clause suspensive d'obtention d'offre de prêt, se voit proposer une offre par sa banque, il lui sera alors immpossible de rompre le compromis de vente. Cela peut être particulièrement gênant si des éléments devaient intervenir durant le compromis de vente (perte d'emploi, décès d'un enfant, ...).

Il sera donc préférable de transmettre l'offre obtenue au dernier moment, et, en cas d'imprévu, de s'arranger avec son banquier pour obtenir un refus de connivence sur l'un des prêts demandés.

A contrario, le délai de validité de l'offre de prêt, fixé à 30 jours, est devenu court au regard des nouvelles pièces à fournir au notaire pour préparer la finalisation de l'acte de vente. Dans le cas où le délai expirerait, l'emprunteur serait obligé de procéder à une nouvelle demande offre de prêt, au risque de voir le taux du TEG augmenter en raison d'une remontée des taux. Négociez un délai plus long auprès de la banque.