La loi SRU : des dispositions en faveur de l'acquéreur immobilier

Dernière mise à jour : 29 Juillet 2015

Loi SRU (Solidaritété et Renouvellement Urbain)

1- La loi SRU en bref

La loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU) renforce la protection de l'acheteur d'un bien immobilier en instaurant un délai de rétractation à la signature du compromis de vente, et une réglementation stricte des versements effectués.

2- Instauration d'un délai de rétractation à la signature du compromis de vente

Depuis l'instauration de la loi SRU, l'acquéreur d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature du compromis de vente (ou de la promesse de vente). Obligatoire et non négociable, ce délai lui offre, qu'il soit professionnel ou non, une période de réflexion supplémentaire afin d'arrêter définitivement son choix. Existant déjà lors de l'achat d'un logement neuf, la loi SRU généralise ainsi le délai de rétractation à l'ensemble des biens immobiliers, quel que soit leur type (neufs ou anciens, maisons ou appartements).

2- L'interdiction d'un versement préalable à un non-professionnel

La loi SRU interdit au vendeur non professionnel (par exemple un particulier) d'exiger un quelconque versement d'argent avant et lors de ce délai de rétractation. Limitant le risque de fraudes éventuelles, cette réglementation assure donc à l'acheteur une période de réflexion véritablement dénuée de contraintes ou de préoccupations financières.

3- L'autorisation de versements préalables aux professionnels

Si la loi SRU interdit à un vendeur non professionnel d'exiger un quelconque versement durant le délai de rétractation, cette limitation ne s'applique pas à un vendeur professionnel. Dans ce cas, l'acquéreur peut donc être légalement amené à procéder à certains règlements financiers et ce, avant même la fin de son délai de rétractation. L'acheteur n'est ici toutefois pas dénué de protection puisque s'il décide, durant cette période de réflexion, de mettre fin à l'opération, le vendeur professionnel est alors dans l'obligation de lui restituer les sommes versées. Ce remboursement devra être effectué dans un délai de 21 jours.

4- Instauration d'un carnet d'entretien pour les logements en copropriété

Il est parfois difficile pour le futur acquéreur d'un logement en copropriété de se faire une idée précise sur l'état réel du bien convoité. Si les syndics de copropriété se doivent d'assurer une mission informative, certains « détails » peuvent toutefois n'être portés à la connaissance de l'acheteur que bien trop tard et s'avérer par la suite relativement préjudiciables. Problèmes matériels récurant et litiges de voisinage trouvent ainsi une place de choix au sein de ces « détails ». Afin de remédier à ce défaut d'information, la loi SRU impose désormais au syndic de tenir à la disposition de l'acquéreur un carnet d'entretien du logement mentionnant notamment :

    • l'état général du bien;
    • les éventuels travaux de rénovation qui auraient pu être entrepris.

L'acquéreur devra toutefois être conscient que la lecture de ce carnet d'entretien ne dispense pas d'une recherche d'informations annexes (enquête auprès du voisinage, promoteur, etc.).

5- Instauration d'obligation comptables et juridiques aux copropriétés

Outre la protection du futur acquéreur, la loi SRU s'attache également à faciliter le fonctionnement d'une copropriété et à le rendre plus lisible aux yeux des copropriétaires. Cette recherche de clarté se traduit notamment par l'élaboration obligatoire d'un budget provisionnel trimestriel, l'ouverture d'un compte bancaire dédié aux versements des copropriétaires, la non prise en compte des personnes absentes lors des assemblées générales (autrefois considérées comme opposées aux projets présentés) ou encore la mise en concurrence des entreprises au-delà d'un montant de travaux défini.

6- Les conseils de LPI

Comme dans toute relation commerciale, le vendeur d'un bien immobilier (ou son intermédiaire) chercheront à mettre « la pression » sur l'acheteur pour forcer sa prise de décision et éviter de négocier le prix. L'instauration du délai de rétractation permet à l'acquéreur de prendre le temps de la réflexion et de replacer le bien qui l'intéresse dans l'offre du marché. Dans l'éventualité où il devait trouver un bien de qualité équivalente à un moindre prix, il pourrait :

    • Annuler le compromis et demander une renégociation sur le prix bien,
    • Annuler purement et simplement le compromis en cours.

Un particulier qui trouverait durant son délai de rétraction un bien qui lui correspondrait mieux, pourrait plus facilement en négocier le prix. Le vendeur du bien aura plus de facilité à accepter une offre basse d'un acheteur sous compromis, que celle d'un acheteur dont la motivation et le sérieux restent à découvrir.