Notaire : un acteur important de l'immobilier

Dernière mise à jour : 27 Juillet 2015

Le notaire immobilier

1- Le notaire immobilier en bref

Le « notaire immobilier » est un officier d'état civil, dont la principale mission est d'informer son client (l'acquéreur ou le vendeur d'un bien), et de mener à terme l'opération immobilière qui lui a été confiée.

2- Le rôle du notaire dans une transaction

Le rôle du notaire est de réunir l'ensemble des pièces nécessaires à la transaction d'un bien, de collecter les frais afférents, de procéder aux inscriptions et levées d'hypothèques et de régler l'ensemble des frais dus.

A l'instar de tout engagement pris auprès d'un professionnel, faire établir un devis préalable peut se révéler des plus utiles. Votre notaire peut vous dresser une estimation des frais liés à l'achat que vous comptez réaliser, ce qui vous permettra d'affiner votre plan de financement.

2- Comment choisir son notaire ?

2.1- Le notaire de famille

Si vous avez déjà un notaire de famille, faites appel à ses services. Il est le mieux placé pour vous assister car il connait parfaitement votre situation (patrimoine, contrat de mariage, succession, ...).

2.2- Où trouver un nouveau notaire ?

Dans l'hypothèse où vous n'en auriez pas, recherchez un notaire à proximité du bien que vous souhaitez acheter. Il sera le mieux placé pour vous renseigner sur le marché local et ses spécificités. Pour trouver un notaire, vous pouvez contacter la Chambre des Notaires de votre département en cliquant ici. Les chambres organisent régulièrement des consultations gratuites pour aider les acquéreurs dans leurs démarches.

2.3- Prendre le même notaire pour l'acheteur et le vendeur

Un seul et unique notaire peut être en charge d'une même transaction pour le compte du vendeur et de l'acquéreur. Il est toutefois préférable pour chaque partie de disposer de son propre notaire pour mieux défendre ses intérêts.

2.4- Les notaires en double minute

Le recours à deux officiers d'état civil au lieu d'un seul, ou « double minute », n'entraîne aucun coût supplémentaire puisque les frais engagés pour la réalisation de l'opération sont fixes et seront répartis à part égale entre eux.

En cas de problème, les deux notaires pourront plus facilement négocier entre eux et trouver un compromis satisfaisant pour chacune des parties.

3- Les provisions

Lors de la signature du compromis de vente, le notaire a l'obligation légale de demander à l'acheteur du bien, le versement d'une somme appelée« provisions ». Cette somme permettra de couvrir ces différents frais de la procédure. Si celle-ci s'avère insuffisante, un versement complémentaire pourra être nécessaire.

Les provisions représentent 5% à 10% du prix de l'acquisition. Ces sommes seront versées sur un compte au nom de l'acheteur, à la Caisse des Dépôts et Consignations. Tout excédent lui sera reversé, une fois l'acquisition réalisée.

Tous ces frais sont obligatoirement consignés dans un décompte détaillé qui sera remis à l'acheteur à la clôture de la vente.

4- A quoi correspondent les frais de notaire ?

Les « frais de notaire » comprennent un ensemble de taxes, impôts, débours et honoraires dont l'acheteur devra s'acquitter à l'issue de la transaction. Le notaire ne percevra qu'une partie de cette somme en rémunération de son travail.

Le calcul des frais est complexe, mais afin de vous faire une idée rapidement, vous pouvez utiliser notre calculatrice de frais de notaire dans la section calculatrice immobilière.

4.1- Les honoraires du notaire

La rémunération du notaire (ou honoraires) est proportionnelle au prix du logement.

Les honoraires du notaire resteront les mêmes quelque soit le type de bien (maison ou appartement, neuf ou ancien, terrain, ...). Seule la valeur du bien impactera ses honoraires. Ceux-ci correspondent à un pourcentage du prix de vente et sont établis par décret.

Afin de déterminer les honoraires dus, il convient de morceler le coût d'achat du logement en plusieurs tranches de prix. A chacune de ces tranches sera ensuite appliqué un pourcentage correspondant à la rémunération du notaire.

Tranche Prix Coût
1ère Tranche de 0 à 6.500 € 4,00%
2ème Tranche de 6.500 à 17.000 € 1,65%
3ème Tranche de 17.000 à 60.000 € 1,10%
4ème Tranche Au-delà de 60.000 € 0,825%
TVA 20%
  • Exemple de calcul des honoraires du notaire pour l'achat d'un logement :

A titre d'exemple, prenons le cas d'un particulier achetant un bien immobilier d'une valeur de 150 000 €. Ayant eu recours aux services d'un notaire, il devra s'acquitter d'honoraires établis comme suit :

Tranche Prix Coût Honoraires dus
1ère Tranche de 0 à 6.500 € 4,00% 260 €
2ème Tranche de 6.500 à 17.000 € 1,65% 173,25 €
3ème Tranche de 17.000 à 6.000 € 1,10% 473 €
4ème Tranche de 60.000 à 150.000 € 0,825% 742,50 €
Total des honoraires HT 1.648.75 €
TVA 20% 329.75 €
Total des honoraires TTC 1.978.50 €

Les « honoraires proportionnels » (nommés ainsi puisqu'ils sont établis en fonction des différentes tranches du prix du bien) dont le particulier devra s'acquitter se portent donc à 1.648,75 €. Ce montant s'entend hors taxe, il faudra donc lui appliquer une TVA de 20% pour déterminer le coût réel de l'intervention du notaire soit :

1.648,75 x 20 % = 1.978,50 €

4.2- Les débours

Payables directement au notaire, les débours ne finiront toutefois pas directement dans la poche de ce dernier. Représentant les frais engagés par le notaire pour s'adjuger les services d'un tiers, les débours seront en effet intégralement reversés aux personnes et administrations concernées.

Les débours, sont nombreux et couvrent un large panel de dépenses : les frais de cadastre, de géomètre, d'hypothèque, les certificats d'urbanisme, les informations demandées au syndic d'immeuble.

4.3- Les frais annexes

Les frais annexes correspondent essentiellement aux dépenses financières que le notaire aura engager pour mener à bien la transaction.

Si les honoraires vus précédemment peuvent représenter pour le particulier une somme non négligeable, les frais annexes se portent bien souvent à quelques dizaines d'euros chacun.

Exemple de calcul des frais annexes : Lors de l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur de 120 000 €, un acquereur pourra être amené à rembourser au notaire :

    • la constitution de son dossier = environ 180 €,
    • les frais de cadastre = environ 10 €,
    • la demande d'urbanisme = environ 23 €,
    • le bordereau de dépôt aux hypothèques = environ 24,50 €,
    • les frais encourus pour un droit de préemption = environ 33 €.

soit un total de 270,50 €

4.4- Les taxes à régler (ou droit au trésor)

L'acquéreur d'un bien devra également s'acquitter d'un certain nombre de taxes (droits dus au Trésor) auprès du notaire. S'il revient au notaire de collecter le montant de ces taxes, ce dernier a également la charge de le transmettre à l'administration fiscale, laquelle se chargeant ensuite de transmettre les sommes dues aux administrations concernées.

Les taxes dues par l'acquéreur sont déterminées en fonction du type de bien acheté : logement ancien, neuf ou terrain.

  • Acquisition d'un logement ancien

L'acquéreur d'un bien immobilier ancien (logement de plus de 5 ans, ou ayant déjà fait l'objet d'une transaction), devra notamment s'acquitter auprès de son notaire de :

      Taxe Montant
      Taxe communale 1,20% du prix d'achat
      Droit au bénéfice de l'Etat 0,20% du prix d'achat
      Droit d'enregistrement départementale 3,80% à 4,50%
      Frais d'assiette 2,37% du droit départementale
      soit 0,09% du prix d'achat

Déterminées en fonction du prix d'acquisition du bien immobilier, ces diverses taxes sont exigibles avant la conclusion définitive de la transaction et représenteront jusqu’à 5,81% du prix d'achat.

Pour un bien immobilier évalué à 150 000 €, le montant de ces taxes sera ainsi de :

    • taxe communale : 1800 € (1,20% de 150.000 €)
    • droit au bénéfice de l'Etat : 300 € (0,20% de 150.000 €)
    • droit d'enregistrement départemental : jusqu'à 6.750 € (4,50% de 150.000 €)
    • frais d'assiette : 135 € (0,09% de 150.000 €).
  • Acquisition d'un logement neuf

L'acquéreur d'un bien immobilier neuf (logement daté de moins de 5 ans et n'ayant jamais fait l'objet d'une transaction), devra s'acquitter auprès de son notaire de :

      Taxe Montant
      Taxe de publicité foncière 0,71% du prix d'achat
      TVA 20%
  • Acquisition d'un terrain

L'acquéreur d'un terrain nu (destiné à la construction d'un logement à usage d'habitation personnelle ou de location), devra notamment s'acquitter auprès de son notaire de :

      Taxe Montant
      Taxe communale 1,20% du prix d'achat
      Droit au bénéfice de l'Etat 0,20% du prix d'achat
      Droit d'enregistrement départementale 3,80% à 4,50%
      Frais d'assiette 2,37% du droit départementale
      soit 0,09% du prix d'achat

Déterminées en fonction du prix d'acquisition du terrain, ces diverses taxes sont exigibles avant la conclusion définitive de la transaction.

Pour un terrain évalué à 70 000 €, le montant de ces taxes sera ainsi de :

    • taxe communale : 840 € (1,20% de 70.000 €)
    • droit au bénéfice de l'Etat : 140 € (0,2% de 70.000 €)
    • droit d'enregistrement départemental : de 2 660 à 3 150 € (3,80% à 4,50% de 70.000 €)
    • frais d'assiette : 63 € (0,09% de 70.000 €).

Attention : Un terrain destiné à un usage différent que celui d'habitation (personnelle ou location) est quant à lui soumis à une TVA de 20%.

5- Les conseils de LPI

Bien souvent considéré comme un officier d'état civil « inaccessible », le notaire n'en demeure pas moins un prestataire au service. Pour garantir son impartialité et la qualité de son travail, nous conseillons au vendeur et à l'acheteur d'un bien de ne pas prendre le même notaire. Le coût de leurs honoraires en restera le même, les notaires se répartissant à 50%/50% les honoraires fixés par la loi.

Le métier de notaire a beaucoup évolué au cours des dernières décennies. Le notaire de proximité est un expert immobilier de premier plan qui connait parfaitement le marché et les subtilités de la loi. Il saura vous conseiller pour protéger au mieux vos intérêts, ceux de votre co-emprunteur ou ceux de vos ascendants ou descendants.

Pour diminuer le coût de votre acquisition et les frais qui y sont associés, il pourra par exemple vous proposer de :

  • Sortir les valeurs mobilières du prix d'achat du bien (meubles de cuisines, panneaux solaires, ...).
  • Constituer une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu pour diminuer la fiscalité du bien ou faciliter la transmission de votre patrimoine.
  • Vous inciter à ne pas acheter un bien si le prix lui semble déraisonnable.
  • Vous conseiller pour consituer votre plan de financement et choisir les prêts immobiliers les plus intéressants.

N'hésitez donc pas à lui poser toutes vos questions.