Le prêt in fine

Dernière mise à jour : 15 Juillet 2015

prêt in fine

1- Le crédit in fine en bref

Le prêt in fine est un crédit immobilier spécialement étudié pour les investisseurs ayant opté pour l'achat d'un logement locatif. En proposant un remboursement à un taux d'intérêt plus élevé, il offre à l'emprunteur l'opportunité de déduire de ses impôts ses intérêts d'emprunt tout en plaçant son capital à un taux de rendement attractif durant toute la durée de son emprunt.

2- Principe et caractéristiques

Contrairement à un emprunteur « classique » qui, tout au long de la durée de son crédit, remboursera des mensualités composées d'une partie du capital emprunté mais également des intérêts, l'investisseur ayant opté pour un crédit in fine remboursera son crédit en deux phases :

    • le remboursement des intérêts : durant toute la durée du crédit, les mensualités de remboursement seront limitées au seul montant des intérêts produits.
    • le remboursement du capital : au terme de la durée de son crédit, l'emprunteur remboursera l'intégralité du capital emprunté en une seule et unique mensualité.

3- La garantie

Deux possibilités s'offrent à la banque pour garanir son emprunt :

    • Le placement unique : l'emprunteur dispose de 100 % de la somme empruntée sous la forme d'épargne ou de placements financiers qui place sur un compte épargne bloqué à la souscription du contrat. La banque garantira ces sommes durant toute la durée du crédit.
    • Le placement partiel : l'emprunteur dispose d'un apport qu'il va immobiliser sur un compte d'épargne et qu'il complétera par une mensualité calculée en fonction du capital restant à rembourser en fin de contrat. La banque bloquera ces sommes durant toute la durée du crédit.
    • Le placement régulier : l'emprunteur remboursera le crédit avec les revenus générés par son investissement. La banque exigera le placement de ces revenus sur un produit financier prédéterminé de type assurance vie.

4- Tous les avantages du prêt in fine

4.1- La déduction des intérêts d'emprunt

En souscrivant un emprunt in fine à la place d'un prêt immobilier classique, l'emprunteur est conscient que le taux d'intérêt sera supérieur aux taux habituellement pratiqués. Paradoxalement, c'est cette différence dans le montant des intérêts versés qui constitue le principal avantage de ce type d'emprunt.

Pour encourager l'investissement immobilier locatif, les lois fiscales françaises offrent la possibilité à un investisseur de déduire de ses revenus locatifs imposables les intérêts de son emprunt immobilier à hauteur de 100%. La charge d'intérêts plus élevés sera donc en partie compensée par une diminution des impôts dus par l'emprunteur.

Cet avantage est cumulable avec l'ensemble des avantages fiscaux proposés par les lois de défiscalisation immobilières classiques.

4.2- Le déficite foncier

Si le montant des intérêts déductibles est supérieur au revenu net de la location, le souscripteur pourra alors déduire le prorata restant du reste de son imposition, dans la limite de 10 700 € par an.

4.3- La rémunération de l'épargne

Que l'investisseur choisisse de bloquer un apport (placement unique) ou qu'il verse mensuellement les loyers perçu de son investissement sur un contrat d'assurance vie (placement mensuel), il pourra profiter de la génération des intérêts produits par cette épargne durant toute la durée du crédit. La charge des intérêts produits par l'épargne diminuera donc d'autant la charge des intérêts produits par le crédit.

5- Les inconvénients et risques

Le crédit in fine s'adresse aux investisseurs fortunés qui souhaitent pouvoir réduire leur imposition tout en se constituant un patrimoine. Ce type d'emprunt comporte 3 risques majeurs :

    • le risque de la défaillance de locataire ou l'absence de locataire qu'il faudra compenser,
    • la baisse du loyer en cas de baisse de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) sur lequel est recalculé annuellement le loyer dû,
    • la baisse de la rémunération de l'épargne sur laquelle seront placées les mensualités.

6- Exemple de financement d'un bien avec un crédit in fine

Le comparatif suivant vous aidera à appréhender au mieux l'avantage fiscal dont l'emprunteur d'un prêt immobilier in fine peut bénéficier.

Prêt immobilier
« classique »
Crédit in fine
Placement régulier
Crédit in fine
Placement unique
Montant 100.000 € 100.000 € 100.000 €
Durée 15 ans 15 ans 15 ans
Taux d'intérêt 2,20% 3,40% 3,40%
Total des intérêts 17 497 € 51 000 € 51 000 €
Déductibilité des intérêts 0 % 100 % 100 %
Taux de l'épargne - 2% 2%
Rémunération de l'épargne - 15 671 € 31 948 €
Défiscalisation de l'épargne - oui oui
Mensualité 652 555 (épargne) + 283 (intérêts)
= 838 €
283 (intérêts)
= 283 €

Dans cet exemple, avec cet emprunt spécifique, le total des versements mensuels (mensualité + épargne = 838 €) s'avère légèrement supérieur à la mensualité du prêt immobilier classique (652 €). En revanche, l'emprunteur pourra déduire de ses revenus fonciers 51 000 € d'intérêts supplémentaires, imputer un potentiel déficite foncier et défiscaliser son épargne si elle est réalisée en assurance vie.

7- Les conseils de LPI

Ce type de prêt comporte donc des risques non négligeables mais un dossier bien monté vous permettra de réaliser d'importantes économies qui pourront repésenter jusqu'à 30% du prix du bien.

Toutes les banques ne proposent pas de crédit in fine. Il vous faudra certainement vous rapprocher d'un courtier en crédits immobiliers ou d'une société de gestion de patrimoine pour trouver un établissement financier distributeur.