Le prêt relais

Dernière mise à jour : 18 Juillet 2015

Prêt relais

1- Le prêt relais en bref

Le prêt relais permet à un emprunteur qui aurait besoin de revendre un bien immobilier pour acheter un nouveau logement, d'acheter immédiatement ce nouveau bien.

2- Caractéristiques du crédit relais

2.1- Fonctionnement

Souscrire un prêt relais permet à l'emprunteur de concrétiser son acquisition avant même d'avoir finalisé la vente de son précédent logement. Cet emprunt peut se définir commme une avance d'argent faite par la banque sur la base de la valeur du bien actuel de l'emprunteur. Une fois le bien vendu, l'emprunteur remboursera la banque du montant emprunté.

L'avantage d'un tel prêt immobilier est donc donner du temps à l'emprunteur.

2.2- Le montant d'un prêt relais

Le montant du prêt accordé est calculé en fonction de la valeur du logement à vendre. Selon les établissements financiers, l'emprunteur pourra ainsi bénéficier d'une avance établie entre 50 et 80% de la valeur du bien.

Afin de déterminer précisément le montant qu'elle accordera, la banque pourra être amenée à procéder à l'estimation immobilière du logement, prenant alors en considération sa situation géographique ou encore ses caractéristiques intrinsèques (architecture, surface, etc.).

2.3- Quel est le taux maximum autorisé ?

Suite à de nombreux abus, le législateur à décider de plafonner le taux du prêt relais applicable par les banques. Ce « taux d'usure » est réactualisé tous les trimestres par la Banque de France.

Consultez ici le seuil d'usure "Prêts relais" de la Banque de France.

2.4- Le remboursement

La caractéristique principale de ce type de prêt immobilier réside dans son remboursement. Celui-ci s'effectue en deux temps :

    • pendant la durée du prêt : l'emprunteur remboursera uniquement les intérêts générés par l'emprunt,
    • à la revente de son bien : l'emprunteur remboursera le capital.

Ce type d'emprunt immobilier est généralement souscrit sur une durée de 12 mois pouvant être renouvelée une fois (portant ainsi la durée maximale du crédit à 24 mois). On considère qu'il faut en moyenne 7 mois à un emprunteur pour procéder à la vente de son logement et ainsi solder son crédit relais.

3- Les différents types du prêt relais

En fonction des situations, la banque peut être amenée à proposer à l'emprunteur, en plus d'un crédit relais, un prêt immobilier complémentaire afin d'assurer un financement plus important. Cette éventualité se présente lorsque le bien à financer affiche une valeur supérieure à celle du logement à vendre. Le souscripteur peut se voir proposer l'une des trois formules suivantes :

3.1- Le prêt relais sec

Cette formule est proposée par la banque lorsque la valeur du bien à acheter est inférieure ou égale à celle du bien devant être vendu. En accordant à l'emprunteur un prêt relais « sec », la banque lui octroie une simple avance financière non associée à un prêt immobilier principal.

L'emprunteur soldera son crédit dès que la vente de son logement aura été finalisée. En attendant, il ne devra s'acquitter chaque mois que des seuls intérêts d'emprunt.

Il convient de souligner que le taux d'intérêt appliqué à un prêt relais sec est plus élevé que celui d'un emprunt classique.

3.2- Le prêt relais « associé » ou « adossé »

Si le montant d'un prêt relais ne suffit pas à financer l'achat du nouveau logement, la banque proposera à l'emprunteur de combler la somme restante par un prêt immobilier classique. En choisissant cette formule, l'emprunteur devra s'acquitter chaque mois des :

intérêts du prêt relais + mensualités du prêt immobilier classique (intérêt + capital)

Une fois son logement vendu et le crédit relais soldé, seules les mensualités du prêt immobilier classique resteront à sa charge.

3.3- Le crédit relais avec franchise totale

Sous cette forme, l'emprunt est accordé pour une durée de 24 mois. En choisissant de souscrire un prêt relais avec franchise totale, l'emprunteur n'aura pas à s'acquitter des intérêts de ce crédit au cours des 12 premiers mois. S'il a réussi à vendre son bien avant l'échéance des 12 mois, l'emprunteur remboursera alors le capital ainsi que les intérêts dus pour l'année écoulée.

Si la vente n'a pas été effectuée durant ce laps de temps, l'emprunteur remboursera chaque mois (sur les 12 mois suivants) les intérêts augmentés des intérêts de la 1ère année.

La banque peut également accorder à l'emprunteur un prêt immobilier classique pour compléter le financement de son achat. Celui-ci pourra se voir appliquer un différé d'amortissement durant les 24 premiers mois, lui permettant de limiter sa mensualité de remboursement aux seuls intérêts de l'emprunt.

Si cette formule augmente le coût global des crédits, elle peut se révéler extrêmement utile si l'emprunteur éprouve certaines difficultés à vendre son logement.

3.4- Le prêt relais intégré

La dernière formule présentée ici intéressera à coup sûr les emprunteurs souhaitant s'éviter les désagréments liés à une éventuelle vente difficile de leur logement. L'établissement prêteur accordera ici un seul et unique « crédit relais intégré » permettant de couvrir l'intégralité de l'opération financière

Si le prêt relais intégré se présente tout d'abord comme un crédit immobilier classique (mensualités fixes = capital + intérêts), l'emprunteur pourra toutefois utiliser le produit de la vente de son ancien bien pour rembourser par anticipation une bonne partie de ce prêt. Dénuée de pénalités, cette opération permettra ensuite au particulier de bénéficier de mensualités allégées ou d'une durée d'emprunt réduite.

4- Les avantages du crédit relais

Il existe 3 principaux avantages au prêt relais :

    • l'achat d'un logement ancien : il permet de bénéficier d'une très grande fléxibilité en disposant immédiatement des fonds nécessaires si vous avez trouvé le logement de vos rêves, ou une bonne affaire.
    • l'achat d'un bien neuf : il est idéal si vous décidez de faire construire ou d'acheter un logement neuf en VEFA. Il vous permettra de procéder aux avances de fonds nécessaires.
    • la capitalisation des mensualités de remboursement : si vous remboursez actuellement un prêt sur votre logement, chaque euro remboursé sera donc un euro de moins à emprunter pour l'achat de votre nouveau logement.

Le prêt relais est donc un produit financier qui procure une grande fléxibilité à son souscripteur.

5- Les conseils de LPI

Le crédit relais est un prêt immobilier à utiliser avec beaucoup de précautions. Bien souvent, le vendeur d'un bien aura tendance à surestimer son montant, soit parce qu'il aura vu des biens similaires à des prix surévalués, soit parce qu'il l'aura fait estimer par un professionnel, qui, soucieux de rentrer un mandat, en aura surestimé le prix.

Autre cas de figure, un bien correctement estimé risque de ne pas trouver preneur en raison d'une conjoncture économique difficile, de taux de prêt élevés ou de conditions d'octroi d'emprunt renforcées par les banques.

Dernier cas de figure, il est tout a fait possible que le bien trouve un acquéreur rapidement, mais la signature de la vente pourra être bloquée ou retardée pour de multiples raisons (levées de conditions suspensives, préemption de la municipalité, refus de prêt pour l'acquéreur, découverte de vices cachés, etc ...).

Au terme des 24 mois, si votre bien n'est pas vendu, la banque pourra le saisir et le vendre aux enchères. Les dossiers de surendettement consécutifs à des prêts relais échus sont légion à la Banque de France.

Soyez donc extrèmement vigilants, et préférez, dans la mesure du possible, vendre votre bien avant d'en acheter un nouveau. Il existe de nombreuses solutions d'hébergement temporaire en attendant de trouver le bien qui vous convient.