Le rachat de prêt immobilier

Dernière mise à jour : 17 Juillet 2015

Simulation rachat de prêt immobilier

1- Le rachat de crédit immobilier en bref

Le rachat de prêt permet à un emprunteur de solder un emprunt en cours à l'aide d'un crédit du même montant contracté auprès de sa même banque ou d'un autre établissement financier, afin de bénéficier d'un taux plus avantageux lui permettant de réaliser d'importantes économies.

2- Principe et fonctionnement d'un rachat de crédit

Un rachat de crédit immobilier permet de remplacer un emprunt en cours par un nouveau prêt au taux plus avantageux. Toutefois, pour que le dispositif soit réellement profitable à l'emprunteur, il convient d'étudier les différents frais inhérents au rachat de prêt et de déterminer s'ils seront intégralement compensés par le gain potentiel de cette renégociation.

2;1- Les frais inhérents à un rachat de prêt

  • Les pénalités de remboursement anticipé constituent le principal poste de dépense d'un rachat de crédit. Le montant maximal pouvant être demandé à l'emprunteur pour un remboursement anticipé est fixé par la loi et correspond à l'équivalent de 6 mois d'intérêts et 3% du capital restant dû.
  • Les frais de garantie : en procédant à un rachat de crédit auprès d'une banque concurrente, l'emprunteur devra s'acquitter des frais de main levée auxquels s'ajouteront les frais de mise en place de la nouvelle garantie. A titre d'exemple, la levée des frais d'hypothèque est estimée à 2% du montant restant dû auxquels s'ajouteront les frais d'inscription de la nouvelle hypothêque.
  • Les frais de dossier et de transfert de compte : ancien et nouveau banquier ne manqueront pas de vous facturer des frais liés à la souscription du nouveau crédit et au transfert de banque.

Cas particulier : pour un crédit immobilier souscrit à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi nº 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune pénalité de remboursement anticipé ne sera exigée si ce remboursement est rendu nécessaire par la vente du bien immobilier. Cette vente doit obligatoirement faire suite à un changement du lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint (Article L312-21 du code de la consommation).

2.2- La durée du crédit

Un rachat de prêt immobilier ne sera intéressant que si la durée déjà écoulée de l'emprunt en cours est inférieure à la durée restante. Si ce n'est pas le cas, le nombre de mensualités restant à rembourser ne devrait pas être suffisant pour compenser le coût de mise en place du rachat de prêt. Pour un crédit souscrit sur 15 ans, le rachat de prêt ne sera ainsi profitable que s'il est effectué lors des 7 premières années.

2.3- Le taux d'intérêt à apliquer pour comparer

On considère qu'un rachat n'est réellement avantageux que si la différence entre le taux du crédit en cours et celui du nouveau crédit s'établit au moins à 1,2%. Pour que cette règle soit valable, le calcul de cette différence de taux doit s'appliquer uniquement sur la durée restante du prêt immobilier. Ainsi, si l'emprunteur a souscrit initialement un crédit sur 15 ans et qu'il lui reste encore 10 ans de remboursement, on prendra comme base comparative le taux actuellement pratiqué pour un emprunt sur 10 ans.

2.4- Le montant du nouvel emprunt

Pour ne pas alourdir le budget de l'emprunteur, certains frais générés par un rachat de prêt (frais de dossier, garantie, etc.) pourront être additionnés au montant restant dû. L'emprunteur s'évitera ainsi un versement unique et relativement lourd et remboursera ces frais tout au long de ses nouvelles mensualités.

Le montant emprunté pourra donc être supérieur au montant du capital restant dü

3- Les avantages

Opérer un rachat d'emprunt immobilier permet de bénéficier de plusieurs avantages :

    • Diminuer le coût du crédit : en obtenant un taux plus bas, le coût global de votre crédit en sera d'autant réduit.
    • Modifier la durée de rembursement : en procédant à un rachat, il vous est possible d'allonger ou de réduire la durée de l'emprunt. Un taux plus bas allégera vos mensualités, un maintien de la mensualité à son montant initial vous permettrera donc de réduire la durée du crédit.
    • Changer de garantie : si vous aviez initialement pris une hypothèque, il vous sera possible de demander une caution ou un PPD beaucoup moins honéreux.
    • Changer d'assurance de prêt : grâce aux lois Lagarde en 2010 et Hamon en 2014, il vous est dorénavant possible de changer de compagnie pour votre assurance décès invalidité. La concurrence faisant rage, vous devriez obtenir un nouveau taux extrèmement avantageux.

4- Exemples de calcul d'un rachat de crédit immobilier

4.1- Exemple de rachat de prêt à durée identique

Nous vous proposons ici l'exemple d'un rachat de crédit immobilier classique, avec la prise en compte d'un taux d'assurance de prêt renégocié en sus du taux de crédit. La durée d'emprunt est identique.

Ancien crédit Nouveau crédit Gain ou perte
Montant * 120.000 € 126.000 € + 6.000 €
Nombre de mensualités restantes 180 180 -
Taux du crédit 4,20 % 2,40 % - 1,80 point
Coût du crédit 41.946 € 24.162 € - 17.784 €
Taux de l'assurance emprunteur 0,60 % 0,20 % - 0,40 points
Coût de l'assurance du crédit 10.800 € 3.600 € - 7.200 €
Montant de la mensualité
(assurance incluse)
960 € 855 € - 105 €
Coût total du crédit du crédit 52.746 € 27.942 € - 24.804 €

*Montant du rachat = Capital restant dû + Pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû) + Frais de garantie (2 % du capital restant dû)

En obtenant un meilleur taux d'assurance de prêt et de crédit immobilier, l'emprunteur réalisera donc une économie de 24.804 € tout en bénéficiant d'une mensualité réduite de 105 €/mois.

4.2- Exemple de rachat de crédit à durée modifiée

Dans cet exemple, l'emprunteur a souscrit son rachat de prêt pour diminuer son taux d'endettement, en raison, par exemple d'une baisse de salaire ou de la contraction d'un nouveau crédit pour effectuer des travaux dans son logement.

Ancien crédit Nouveau crédit Gain ou perte
Montant * 120.000 € 126.000 € + 6.000 €
Nombre de mensualités restantes 180 240 -
Taux du crédit 4,20 % 2,70 % - 1,50 point
Coût du crédit 36.946 € 37.205 € + 259 €
Taux de l'assurance emprunteur 0,60 % 0,20 % - 0,40 points
Coût de l'assurance emprunteur 10.800 € 5.040 € - 5.760 €
Montant de la mensualité
(assurance incluse)
960 € 680 € - 280 €
Coût total du crédit du crédit 53.286 € 42.245 € - 11.001 €

En augmentant de 5 années sa durée de remboursement et en obtenant un meilleur taux d'assurance de prêt et de crédit immobilier, l'emprunteur réalisera ici une économie de 11.001 € tout en bénéficiant d'une mensualité réduite de 280 €/mois.

4- Les conseils de LPI

Avec des taux de crédit actuels historiquement bas, le rachat de crédit est une excellente affaire. Il peut vous permettre :

    • de réaliser de très importantes économies sur le coût de votre crédit en obtenant des taux de crédit et d'asurance plus avantageux
    • de modifier votre durée de remboursement pour alléger vos mensualités ou diminuer votre taux d'endettement.

Le moment est donc particulièrement bien choisi pour demander une simulation afin de connaître le gain potentiel que vous pourriez en retirer.

N'ayez aucun scrupule vis à vis de votre banquier, près d'un emprunteur sur trois à déjà procédé à un rachat ou à une renégociation de prêt. Il est donc rompu à cet exercice. N'oubliez pas de lui fournir les études ou simulations que vous ne manquerez pas de faire réaliser auprès d'autres établissements, il s'en sentira d'autant plus motivé pour vous trouver une solution.