La SCI (Société Civile Immobilière)

Dernière mise à jour : 27 Juillet 2015

Société Civile Immobilière

1- La Société Civile Immobilière en bref

Une SCI est une société non commerciale, détenue par au moins 2 associés, qui a pour but d'acquérir et/ou gérer, un ou plusieurs biens immobiliers.

2- Fonctionnement et caractéristiques

2.1- Objet de la société

Une Société Civile Immobilière est une société à but non commercial qui permet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier (maisons, appartements, immeubles). Une SCI offre divers avantages fiscaux à ses actionnaires.

Une SCI a interdiction de réaliser toute manoeuvre pouvant être assimilée à du commerce. S'il lui est possible de revendre un bien immobilier, une Société Civile Immobilière ne peut toutefois pas procéder à l'achat d'un bien en vue d'une éventuelle revente. Il en va de même pour le fait de meubler un logement afin de le mettre en location.

2.2- Les associés

Si la législation impose qu'au moins 2 personnes composent une SCI, elle ne pose en revanche aucune limitation au nombre maximum de parties. Les associés, qu'il s'agisse de personnes physiques et/ou morales, ne sont soumis à aucune restriction d'ordre qualitatif ou de nationalité.

2.3- Montant du capital social

Lors de sa constitution, la loi n'impose pas de capital social minimum. Il est ainsi tout à fait possible de monter une SCI au capital de quelques milliers d'euros pour acheter un bien de plusieurs millions d'euros.

Le montant des parts sociales allouées à chacun des associés sera donc fonction du montant de l'apport en numéraire de chacun.

3- La Société Civile Immobilière : une alternative à l'indivision

Deux solutions s'offrent à un couple (marié, concubin ou PACSE) pour procéder à l'achat d'un bien immobilier : acquérir le logement en indivision (c'est à dire en commun) ou mettre en place une Société Civile Immobilière, celle-ci étant alors considérée comme la seule propriétaire.

3.1- L'achat d'un bien immobilier en indivision

Reposant sur un principe de justice et d'égalité (les deux parties du couple étant propriétaires), l'achat en indivision d'un bien immobilier peut toutefois faire surgir certaines difficultés dans les cas suivants :

    • divorce ou séparation : le logement acquis en indivision peut se révéler source de nombreux litiges. L'ex-couple étant propriétaire à part égale, chacune des parties peut demander à ce que le bien soit mis en vente. Cette demande de cession est alors effectuée auprès d'un tribunal et sans l'accord préalable de l'autre partie.
    • décès de l'un des conjoints : l'indivision peut contraindre le conjoint survivant à quitter le logement. C'est notamment le cas si le couple vivait en concubinage.

3.2- L'achat et la revente d'un bien immobilier en Société Civile Immobilière

Contrairement à l'indivision, en cas de séparation, un seul actionnaire de la SCI ne peut pas exiger la vente du logement (une dissolution de la société sera auparavant nécessaire). Un actionnaire aura par contre toute facilité à céder ses parts ou à en faire donation, sans qu'il soit nécessaire de revendre le bien ou de procéder à la dissolution de la société.

Attention : dans le cas d'un couple marié sous le régime de la communauté, la constitution d'une SCI pour acheter un logement peut apparaître moins intéressante. La SCI ne leur fera pas bénéficier de tous ses avantages, la loi stipulant en effet qu'en cas de rupture ou décès, le logement serait attribué au conjoint qui en aurait le plus besoin.

4- Tous les avantages fiscaux d'une SCI

4.1- Cessions et donations

Enfants et parents pourront se retrouver associés dans la constitution d'une même SCI Familiale. Celle-ci apparaît dès lors comme un outil favorisant nettement la transmission du patrimoine.

    • La cession de parts : qu'il s'agisse d'un bien immobilier quelconque, d'un logement familial ou d'une résidence secondaire, la SCI rend plus facile la transmission de celui-ci d'un membre à l'autre. Cette transmission s'effectuera au travers de la cession progressive des parts sociales et pour un coût fiscal mieux maîtrisé.
    • La donation : en matière de succession, un contribuable peut léguer à son ou ses enfants une somme non imposable fixée à 100 000 € maximum par tranche de 6 années, dénuée de droits de succession. La SCI autorise les parents à transmettre leurs parts sociales de manière gratuite et progressive à leurs enfants.
    • La cession avec réserve d'usufruit : la constitution d'une Société Civile Immobilière autorise la transmission de parts entre parents et enfants avec réserve d'usufruit. En basant le calcul des droits de succession sur la valeur du patrimoine en nue-propriété, ce dispositif exclusif permet une donation à moindre frais par rapport à une donation classique (dont le coût est alors déterminé par la valeur du bien en pleine propriété).
    • Avantage fiscal non négligeable, l'usufruit est automatiquement attribué aux enfants en cas de décès du parent donateur exonéré droits de succession. Dans cette éventualité, les enfants deviennent alors les propriétaires des parts sociales jusqu'à présent détenues par leurs parents.

      Usufruitier % de la nue-propriété
      Moins de 21 ans 10 %
      Moins de 31 ans 20 %
      Moins de 41 ans 30 %
      Moins de 51 ans 40 %
      Moins de 61 ans 50 %
      Moins de 71 ans 60 %
      Moins de 81 ans 70 %
      Moins de 91 ans 80 %
      91 ans et plus 90 %

4.2- Déductibilité du montant des emprunts des droits de succession

Dans le cadre d'une SCI, avoir recours à un prêt immobilier pour acquérir un logement peut s'avérer des plus avantageux : le montant d'un prêt contracté par une SCI n'est pas pris en compte dans le calcul des droits de succession lors de la transmission du bien immobilier.

Exemple : une Société Civile Immobilière souscrit un crédit de 200.000 € pour financer l'achat d'un bien en valant 250.000 €. Les frais de succession seront alors déterminés sur la base du seul « actif net » auquel on aura retranché le montant de l'emprunt soit :

250.000 - 200.000 = 50.000 €.

4.3- Impôt sur le revenu

Les associés peuvent décider de soumettre l'imposition des revenus générés par leur SCI soit à l'impôt sur le revenu, soit à l'impôt sur les sociétés.

Dans le cas d'une SCI soumise à L'IRPP, les revenus fonciers perçus seront redistribués aux membres associés en proportion des parts sociales qu'ils détiennent. Ces revenus supplémentaires entraîneront automatiquement l'augmentation de l'impôt sur le revenu de ses membres.

5- Les inconvénients

A l'instar de toute société, mettre sur pieds une Société Civile Immobilière s'accompagne de toute une série de contraintes et du respect de divers points de réglementation. Ce lot d'obligations auquel les membres fondateurs sont soumis peut parfois rebuter certains particuliers envisageant de créer une SCI. Il s'agit notamment des modalités de création et de gestion communes à toute société, du respect des contraintes juridiques, fiscales voire comptables, de l'obligation de publier les comptes de la société ou encore d'organiser chaque année une assemblée générale.

5.1- Les obligations fiscales

La réglementation française impose aux SCI la publication annuelle d'une déclaration de leurs résultats (article 374 de l'annexe II du Code Général des Impôts). Cette déclaration devra être adressée avant le 1er mars de chaque année en double exemplaire au centre des impôts dont dépend la société. La part des revenus bruts sociaux de chaque membre associé devra être mentionnée dans cette déclaration de résultats.

Au sein de cette déclaration de résultats devront également être indiquées :

    • la part respective de chaque associé dans la prise en charge des frais de réparation, d'entretien et de gérance du bien immobilier.
    • la part respective de chaque associé dans la prise en charge de l'imposition dont l'acquittement ne relève pas de l'occupant du logement (la taxe foncière par exemple).
    • la part respective de chaque associé dans le remboursement des intérêts des dettes (prêts immobiliers par exemple) contractées à l'occasion de l'achat, de la construction ou encore de la réparation du bien.
    • Et plus globalement la part respective de chaque associé dans les frais supportés par la SCI.

Dans le cas où la Société Civile Immobilière ne fournirait pas cette déclaration à l'administration fiscale, elle s'expose alors à l'acquittement d'une amende fiscale dont le montant est déterminé par l'article 1725 du Code Général des Impôts.

5.2- Les obligations juridiques

La constitution d'une SCi implique un certain nombre de contraintes juridiques : création de statuts, immatriculation, déclaration au greffe, publication légale, assemblées générales constituante et annuelle.

5.3- Les obligations des associés

En procédant à l'acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une SCI, les obligations incombant à ses membres associés diffèrent en fonction de l'usage qui est fait du logement :

    • logement mis à disposition gracieusement d'un des associés : aucune obligation particulière.
    • Logement mis en location : chaque associé devra joindre à sa déclaration annuelle de revenus une annexe indiquant son revenu foncier (revenu net).

Les associés devront également mentionner, le cas échéant, les dépenses qu'il pourrait avoir supportées dans le cadre du logement acquis (le remboursement d'un prêt immobilier par exemple). Cette mention se fera au sein de sa déclaration de revenus et devra faire apparaître le montant des sommes versées ainsi que le nom du ou des créanciers.

5.4- Le non respect des régles fiscales et juridiques

Si elles constituent un poids certain pour les particuliers, ces contraintes apparaissent toutefois indispensables. A défaut, l'administration fiscale pourrait être amenée à voir dans la SCI ainsi créée une société fictive dont elle n'aurait d'autre choix que de prononcer la dissolution. Une fois la société dissoute, ses membres se retrouveraient alors propriétaires du bien immobilier en lieu et place de la SCI et devraient donc s'acquitter des plus-values latentes.

5.5- La responsabilité des associés

S'ils peuvent retirer de nombreux avantages d'une SCI, les associés doivent aussi être conscients des risques encourus. Ce sont en effet eux qui seront considérés comme responsables en cas de défaillance de la société. Cette responsabilité s'évalue en proportion des parts sociales détenues par chacun d'eux. En d'autres termes, si la SCI ne peut assurer le remboursement d'un prêt immobilier par exemple, le créancier pourra se retourner contre les associés et même puiser dans leur patrimoine personnel afin de régulariser la situation.

6- Les conseils de LPI

La consitution d"une SCI est donc fortement conseillée pour les particuliers désireux de transmettre leur patrimoine. Elle apporte par ailleurs une grande flexibilité en cas de séparation ou de décès de l'un des conjoints.

Mais attention, le formalisme et les contraintes sont lourds tant en termes administratifs que financiers. Les frais de consitutions s'établiront entre 1.000 € et 2.000 €, auxquels il faudra ajouter les honoraires d'un expert comptable pour la réalisation du bilan annuel et d'un juriste pour les assemblées générales.

Il peut être particulièrment intéressant d'acheter un bien destiné à la location en SCI avec ses enfants, et de le faire financer par les loyers.

Avant de constituer une SCI, rapprochez-vous de votre notaire. Il est le mieux placé pour vous conseiller et préserver vos intérêts.