Comment bien financer son achat immobilier ?

Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine, de changer de cadre de vie ou simplement de répondre à certaines contraintes d’ordre professionnel ou familial, les raisons vous poussant à envisager l’achat d’un bien immobilier peuvent être nombreuses.

Représentant un investissement et un engagement d’importance, la décision d’accéder à la propriété doit s’inscrire au sein d’une démarche mûrement réfléchie. A ce titre, de nombreux points, qu’ils soient personnels ou financiers, devront faire l’objet d’une attention toute particulière.

Choisir son futur logement

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un nouveau logement ? Entre faire construire, acheter sur plan (VEFA), opter pour un logement neuf ou ancien, de multiples possibilités s’offrent désormais à vous, chacune disposant de ses caractéristiques propres.

Neuf ou ancien

Si certains s’accorderont à dire que rien ne vaut le charme des vieilles bâtisses, d’autres en revanche n’auront de cesse de louer les avantages d’un logement fraichement sorti de terre. Outre ces considérations faisant appel à la sensibilité de chacun, le choix d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien repose également sur des critères bien plus matériels. Nécessitant parfois la réalisation de quelques travaux, un logement ancien sera généralement moins onéreux qu’un bien neuf répondant d’ores et déjà aux normes de conformité actuelles. Si un logement neuf affiche un prix plus élevé, les frais de notaires que vous devrez débourser pour son acquisition seront quant à eux moins importants que pour un achat dans l’ancien (1% du coût de l’opération pour le neuf contre 5% pour l’ancien).

Faire construire ou acheter sur plan (VEFA)

 Relativement coûteuse, l’acquisition d’un logement sur plan (ou VEFA – Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) peut être perçue comme une option privilégiant la facilité. En optant pour un bien de ce type, le particulier en devient l’heureux propriétaire avant même l’achèvement de sa construction et laissera à la charge du promoteur-constructeur l’ensemble des contraintes liées à sa réalisation. Cette relative facilitée n’est en revanche pas proposée au particulier choisissant de faire construire lui-même sa future habitation. Si l’opération lui reviendra au final moins chère, il devra trouver le terrain, le constructeur, l’architecte et s’occuper lui-même des diverses démarches administratives.

Trouver le bon financement

Pour une très grande majorité, l’achat d’un logement est synonyme d’emprunt. S’il est généralement indispensable, le recours à un prêt immobilier peut toutefois se révéler avantageux même pour un acquéreur dont les revenus sont suffisants pour lui permettre de s’en passer.

Bien que nécessaire, la souscription d’un emprunt ne doit pas être prise à la légère et doit, comme le choix de son futur logement, découler d’une prudente réflexion. Au côté de l’emprunt dit « classique », il existe en effet un grand nombre de prêts immobiliers spécifiques dont certains seront plus à même de proposer à l’emprunteur une solution de financement réellement adaptée à son profil et à son projet.

Les prêts immobiliers spécifiques
Pour qui ?	Prêt immobilier	Spécificités
Les primo-accédants	Le prêt à taux zéro Plus (PTZ+)	un emprunt à 0% et proposé sans condition de ressources. En savoir plus sur le PTZ+
Les ménages à revenus modestes	Le prêt Accession Sociale (PAS)	permet notamment de bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL). En savoir plus sur le Prêt accession sociale
	Le prêt conventionné	emprunt ne nécessitant pas d’apport personnel et ouvrant droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). En savoir plus sur le Prêt conventionné
Les épargnants	CEL ou PEL	Des prêts immobiliers spécifiques peuvent être proposés, sous certaines conditions, aux détenteurs d’un CEL (Compte Epargne Logement) ou d’un PEL (Plan Epargne Logement). En savoir plus sur les CEL et PEL
Les salariés	Le prêt 1% Logement (ou prêt 1% employeur)	prêt immobilier pouvant être distribué exclusivement aux salariés d’une entreprise de plus de 10 personnes En savoir plus sur le Prêt 1% logement
Les propriétaires d’un bien à vendre	Le prêt relais	permet à l’emprunteur de ne pas attendre la vente de son logement pour en acquérir un second. En savoir plus sur le Prêt relais
Les candidats à l’achatd’un logement à Paris	Le prêt Paris logement 0% (PPL 0%)	Finance en partie l’acquisition d’un logement situé à Paris intra-muros. En savoir plus sur le Prêt Paris logement 0%
Les emprunteurs engagés sur plusieurs prêts	Le prêt multipalier	Prêt immobilier regroupant les échéances des différents crédits en une seule et unique mensualité constante En savoir plus sur le Prêt multipalier
Les acquéreurs d’un bien immobilier locatif	Le prêt in-fine	Prêt immobilier permettant à l’emprunteur de bénéficier d’une déduction d’impôt plus importante de ses intérêts d’emprunt et d’un remboursement s’effectuant en deux temps. En savoir plus sur le Prêt in-fine

3 - Souscrire un prêt immobilier : quelques règles à respecter

Le cas de l’apport personnel : L’apport personnel est l’un des termes récurrents lorsqu’il s’agit d’évoquer la souscription d’un prêt immobilier. Celui-ci désigne la part de l’opération immobilière (en %) que vous financerez de vos propres deniers. Du point de vue de la banque, l’apport personnel représentera votre engagement au sein du projet. Il s’agit pour elle d’un point essentiel qui jouera un rôle non négligeable dans sa décision d’accorder ou non un prêt immobilier. Plus votre apport personnel est important, plus les risques associés à un éventuel prêt seront faibles et plus vous pourrez négocier des conditions avantageuses. On estime généralement qu’un apport personnel de 10 ou 20% est nécessaire à l’obtention d’un emprunt.

L’importance de votre taux d’endettement : en souscrivant un prêt immobilier, vous vous engagez à le rembourser à votre établissement prêteur. Avant de vous octroyer un quelconque emprunt et afin de s’assurer de votre capacité à respecter au mieux cet engagement, la banque procèdera au calcul de votre taux d’endettement. Celui-ci représente la part de votre revenu net (en %) d’ores et déjà mobilisé pour le remboursement des différents prêts déjà souscrits (crédit à la consommation, emprunt immobilier, etc.). D’une manière générale, un établissement se montrera relativement réticent à accorder un emprunt à un particulier présentant un taux d’endettement supérieur à 30%.

Un prêt immobilier, d’accord… Mais à quel taux ?

Si le choix du type de prêt immobilier s’avère être une étape cruciale au bon déroulement de votre projet immobilier, celui de la nature du taux d’intérêt l’est tout autant. Avant de vous engager, vous devrez donc opter soit pour un emprunt à taux fixe, soit pour un prêt à taux variable, chacun disposant de caractéristiques bien distinctes.

Type de taux	Description	Caractéristiques
Fixe	Le taux du prêt immobilier est défini dès la souscription de l’emprunt et restera inchangé jusqu’à son terme.	• Gage de sécurité, un taux fixe n’évoluera pas et ce, quel que soit le contexte. En savoir plus sur le taux fixe
Variable	Le taux du prêt sera indexé sur l’évolution du marché monétaire (Euribor) et pourra être réévalué à la hausse comme à la baisse en cours de crédit.	- Généralement moins élevé qu’un taux fixe, un taux variable procure toutefois moins de sécurité. - Des dispositifs annexes peuvent être adjoints à un taux variable afin d’en limiter les fluctuations. - Dans un grand nombre de cas, le remboursement anticipé d’un crédit à taux variable n’impose pas de pénalités. En savoir plus sur le taux variable

Bien assurer son prêt immobilier

L’obtention d’un prêt immobilier est dans la plupart des cas conditionnée à la souscription d’une assurance couvrant ce dernier. Garantissant à la banque que la somme d’argent qu’elle prête lui sera remboursée quoiqu’il arrive, une assurance de prêt immobilier couvre également l’emprunteur face au risque d’un éventuel défaut de remboursement. Si faire le choix d’une bonne assurance de prêt permet de sécuriser son crédit, elle offre également à l’emprunteur la possibilité de réduire notablement le coût de celui-ci.

Pour souscrire une telle assurance, deux solutions s’offrent à vous : contracter l’assurance de groupe proposée par l’établissement prêteur ou faire jouer la concurrence en préférant l’offre d’un assureur indépendant.

En souscrivant à l’offre de votre banque, vous contractez une assurance de prêt mutualisée (couvrant plusieurs emprunteurs à la fois). Si cette caractéristique vous permettra de réduire sensiblement le coût de l’assurance (celui-ci étant réparti sur les différents assurés), elle ne vous offrira toutefois pas la possibilité d’adapter au mieux le niveau de garantie à votre propre situation.

En optant pour la délégation d’assurance, vous sécuriserez votre prêt immobilier grâce à une assurance souscrite auprès d’un professionnel indépendant. Si ce choix vous permettra d’obtenir une assurance réellement adaptée à votre profil et au coût le plus avantageux, vous devrez toutefois passer par une phase de recherche plus ou moins longue afin de comparer les différentes propositions qui pourraient vous être faites. Attention : pour être acceptée, la délégation d’assurance devra avoir un niveau de garantie au moins égal à l’offre de votre banque.

En savoir plus sur le taux d’assurance de prêt