Les intérêts intercalaires

Dernière mise à jour : 23 Juillet 2015

prêt immobilier : intèrêts intercalaires

1- Les intérêts intercalaires en bref

Les frais intercalaires correspondent à la somme qu'un emprunteur doit rembourser mensuellement à sa banque, tant que son crédit immobilier ne lui a pas été débloqué en totalité. Ces intérêts sont calculés uniquement sur la partie du prêt déjà débloquée.

2- Opérations immobilières concernées par les intérêts intercalaires

La mise en place d'une facilité de règlement des frais intercalaires concerne :

    • la construction d'un logement neuf
    • la réalisation de travaux importants.

Dans ces deux cas, la banque pourra procéder au déblocage progressif du montant du prêt immobilier, établi contractuellement en fonction des appels de fonds qui lui seront demandés tout au long de la construction ou de la rénovation du bien.

3- Fonctionnement des intérêts intercalaires

Pour ne pas grever le budget de l'emprunteur qui doit généralement déjà faire face au remboursement du logement qu'il occupe, la banque peut lui proposer de ne rembourser que les intérêts calculés sur le nouveau prêt qu'il vient de contracter, et ce, tant que l'intégralité de son montant n'aura pas été versée. L'emprunteur n'aura donc pas à s'acquitter du remboursement du capital. Dus dès le premier déblocage de fonds et jusqu'au déblocage total des fonds de l'emprunt immobilier, ceux-ci sont appelés intérêts intercalaires.

4- Méthode de calcul des intérêts intercalaires

Les intérêts dus pendant la période de construction ou de rénovation d'un bien, sont calculés au prorata des sommes versées par la banque pour garantir l'avancement des travaux, suivant le plan d'appel de fonds.

Formule de calcul des intérêts intercalaires « II » :

II du mois A = (cumul des fonds débloqués au mois A x Taux d'intérêt nominal du crédit)
12 (mois)

5- Avantages et inconvénients du dispositif

5.1- Les avantages

La mise en place d'un dispositif de frais intercalaires a pour avantages de :

    • Alleger sa trésorerie : les intérêts intercalaires permettent à l'emprunteur de diminuer l'impact du nouveau crédit sur son budget en ne remboursant que la partie intérêts de son prêt.
    • Cumuler plusieurs prêts : ce dispositif permet donc de cumuler un crédit immobilier sur un bien dont l'emprunteur est déjà propriétaire, et un prêt sur un bien ou des travaux avenirs.
    • Diminuer son taux d'endettement : votre banquier ne prendra en compte que le remboursement du futur emprunt dans le calcul de votre taux d'endettement et non la somme de l'ensemble de vos prêts immobiliers actuels et avenir.

5.2- Les inconvénients

Comme toute facilité de paiement, les intérêts intercalaires comportent leurs inconvénients :

    • Le surcoût du crédit : en allongeant la durée de votre crédit sur les délais de construction ou de rénovation, le coût de votre crédit peut augmenter de + de 10%.
    • Le cumul des mensualités : si l'emprunteur doit déjà rembourser un crédit immobilier, il devra s'acquitter en plus d'une deuxième mensualité évolutive non négligeable. Il convient donc de calculer le reste à vivre de l'emprunteur afin de s'assurer qu'il pourra faire face à ses dépenses quotidiennes.
    • Le surcoût de l'assurance emprunteur : la prime d'assurance décès invalidité sera payable sur la totalité du montant du crédit, et non sur le montant des fonds débloqués.

6- Le différé total d'intérêts

Si les intérêts intercalaires apportent une souplesse à l'emprunteur, il peut parfois arriver qu'il ne puisse pas faire face à ce remboursement associé à l'acquittement mensuel d'un loyer ou au remboursement d'un crédit immobilier en cours.

Dans une telle éventualité, la banque peut proposer de mettre en place un différé total des intérêts. Durant la construction de sa maison et jusqu'à sa livraison, l'emprunteur n'aura alors aucun remboursement à effectuer à la banque. Il ne s'agit toutefois pas là d'un cadeau fait à l'emprunteur puisque celui devra quand même régler les intérêts intercalaires qui seront alors répartis sur l'ensemble des mensualités restant dues après la livraison du bien.

7- Exemple de calcul d'intérêts intercalaires

Un particulier décide de se faire construire une maison et d'avoir recours à la facilité des intérêts intercalaires.

7.1- Caractéristiques du prêt

Afin de financer la construction de sa maison, l'emprunteur monte le dossier de crédit suivant :

    • Coût total de l'opération : 180 000 €,
    • apport personnel : 30 000 €
    • Emprunt immobilier : 150 000 €
    • Taux d'intérêt du prêt classique : taux fixe de 4,10%
    • Durée du crédit : 15 ans
    • Mensualités normale du crédit : 1 117 €
    • Taux de l'assurance décès invalidité : 0,35% (44 €/mois).

7.2- Echéancier du versement des fonds

Dans cet exemple illustrant le mode de calcul des frais intercalaires, nous nous appuierons sur l'échéancier des versements d'un crédit immobilier de 150 000 € :

    • 5 % à la réservation
    • 30 % du prix lorsque les fondations sont achevées
    • 35 % à la pose de la toiture et la réalisation de l'étanchéité des terrasses
    • 25 % lorsque les travaux sont achevés
    • 5 % à la livraison.

7.3- Calcul des intérêts intercalaires

Selon le principe des intérêts intercalaires, la banque procédera au déblocage progressif du prêt immobilier en fonction de l'échéancier indiqué plus haut.

Phase % débloqué Montant Calcul des intérêts dus Durée
(mois)
Coûts total
Fondations 30% 45.000 € 45.000 x 4,10% / 12
= 154 €
8 1.232 €
Toiture 35 % 52.500 € (45.000 + 52.500) x 4,10% / 12
= 333 €
4 1.332 €
Achèvement
des
travaux
25 % 37.500 € (45.000+52.500+37.500)x4,10% /12
= 461 €
3 1.383 €
Coût total des intérêts intercalaires (hors assurance de prêt) 3.947 €
Livraison
de la
maison
5 % 7.500 € mensualité du crédit (intérêts + capital)
= 1.117 €
180 201.060 €

Le coût total des intérêts intérecalaires sera donc de 3.947 € sur les 15 mois que dureront les travaux de construction de sa maison. Il convient de rajouter à cette somme la prime d'assurance décès invalidité de 44 €/mois, soit 660 €.

Le coût total de l'opération sera donc de : 3.947 + 660 = 4.607 €

7.4- Echéancier de remboursement des intérêts intercalaires

Intérêts intercalaires Assurance Capital amorti Intérêts Mensualité totale
Achèvement des fondations / 1er déblocage de fonds
Janvier (année N) 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Février 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Mars 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Avril 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Mai 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Juin 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Juillet 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Août 154 € 44 € 0 € 0 € 198 €
Mise en place de la toiture / 2ème déblocage de fonds
Septembre 333 € 44 € 0 € 0 € 377 €
Octobre 333 € 44 € 0 € 0 € 377 €
Novembre 333 € 44 € 0 € 0 € 377 €
Décembre 333 € 44 € 0 € 0 € 377 €
Achèvement des travaux / 3ème déblocage de fonds
Janvier (année N+1) 461 € 44 € 0 € 0 € 505 €
Février 461 € 44 € 0 € 0 € 505 €
Mars 461 € 44 € 0 € 0 € 505 €
Livraison de la maison / Dernier déblocage de fonds
Avril 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Mai 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Juin 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Juillet 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Août 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Septembre 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Octobre 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Novembre 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€
Décembre 0 € 44 € 616 € 501 € 1 161€

8- Les conseils de LPI

La souscription d'un contrat de crédit avec mise en place d'intérêts intercalaires peut se révéler dangereuse et très coûteuse si la période du dispositif devait être rallongée dans les cas suivants :

    • Retard sur le chantier de construction ou de rénovation.
    • Découverte de malfaçons ou de vice caché bloquant la livraison du bien.
    • Litige avec le voisinage qui retarderait ou bloquerait vos travaux.

Avant de vous lancer dans un tel projet, vérifiez les clauses d'indemnités de votre contrat de construction en cas de retard ou de malfaçon et exigez le remboursement de vos frais intercalaires en sus des pénalités contractuelles.

Les recours de tiers lors d'une construction sont de plus en plus courants. Pour pouvoir vous défendre sans grever votre budget déjà allourdi de vos intérêts intercalaires, prévoyez une somme de quelques milliers d'euros pour faire face à une éventuelle procédure.

En cas de litige, ou de blocage de votre chantier, antrainant un rallongement de la durée du dispositif des frais intercalaires, faites la somme :

    • du montant de votre préjudice
    • de la procédure à financer
    • du le montant supplémentaire d'intérêts intercalaires à payer en raison du rallongement de la durée du dispositif.

Souvent, une négociation à votre désavantages sera moins honnéreuse qu'un accroissement de la durée du dispositif à laquelle s'ajouteront les frais de procédure.