Crédit immobilier sans apport

Investir sans apport personnel peut refroidir certaines banques. Toutefois, se lancer dans un tel projet n’est pas impossible. On vous explique tout dans notre guide.

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Avec des taux de crédit très bas, investir dans l’immobilier séduit bon nombre de personnes. Certains investisseurs ont toutefois une crainte de voir leur projet tomber à l’eau en raison d’absence d’apport personnel.

En effet, les banques s’avouent réticentes à financer en intégralité un crédit immobilier. Elles aspirent à ce que l’investisseur se présente avec un apport personnel équivalent à environ 10 % du projet total. Toutefois, cette situation n’est pas sans issue et il est possible de décrocher un prêt immobilier sans apport.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel représente la somme d’argent qu’un investisseur est disposé à fournir pour son acquisition immobilière. Elle peut provenir d’une rente, d’une épargne ou d’une revente de bien.

L’apport personnel a pour vocation de couvrir tous les frais annexes, à savoir les frais de dossier, les frais de notaire et les honoraires d’agence. Il constitue une certaine sécurité pour les banques quant à la capacité d’épargne de la part du particulier. Cela démontre en parallèle que l’investisseur est capable de gérer son argent et qu’il pourra assurer des mensualités futures.

Il y a une dizaine d’années, notamment durant la crise financière, les banques n’étaient que très rarement disposées à accorder un crédit immobilier à un particulier se présentant sans apport personnel. Aujourd’hui, la donne a quelque peu changé. Une grande majorité d’entre elles en finance après avoir étudié avec minutie la situation du candidat à l’emprunt.

Quel est le profil de l’investisseur sans apport ?

Les jeunes

Tout juste entrés dans la vie active, les jeunes (régulièrement des primo-accédants) se présentent souvent sans apport personnel. Cela ne semble pas illogique : ils n’ont pas forcément eu le temps de mettre de l’argent de côté et donc de se constituer un apport personnel. Les banques s’avèrent plutôt tolérantes avec les jeunes (des primo-accédants) car elles savent que sur la durée, le prêt octroyé pourra être remboursé. Par ailleurs, les jeunes ont la possibilité de bénéficier d’avantages comme le Prêt à Taux Zéro + (voir les conditions d’octroi du PTZ+).

Les locataires devenant primo-accédants

Avec une situation actuelle où les taux d’emprunt sont très bas, des locataires depuis une longue durée décide d’accéder à la propriété. On parle, dans ce cas de figure, d’accédant propriétaire. L’absence d’apport personnel ne constitue pas un obstacle pour obtenir un crédit immobilier. Ils ont la possibilité d’obtenir un prêt aidé de l’Etat ou également un Prêt à Taux Zéro + (voir les conditions d’octroi du PTZ+).

Les investisseurs locatifs

Déjà propriétaires, bon nombre d’investisseurs multiplient les projets. Et se présentent régulièrement sans apport. Cette situation n’effraie pas tellement les banques puisque celles-ci savent que le particulier va récupérer un loyer et que celui-ci pourra contribuer à rembourser l’emprunt immobilier.

Sachez que les banques auront des réticences à accorder des crédits immobiliers sans apport personnel à des personnes âgées de plus de 50 ans et présentant un dossier plutôt bancal.

Dans quelles conditions obtenir un crédit sans apport ?

Pour bénéficier d’un crédit immobilier sans apport, il est indispensable de soigner son dossier et de montrer un maximum d’atouts afin de rassurer les banques. Un investisseur se doit de montrer son sérieux afin de pouvoir bénéficier d’un tel crédit immobilier.

  • Un emploi stable : c’est un gage de sécurité pour les banques. Elle seront plus attentives à des clients en CDI avec des salaires cohérents. Voire qui ont une certaine stabilité au sein de la même entreprise. Les banques estiment dès lors que la régularité des remboursements sera assurée.
  • Une bonne gestion de l’épargne : montrer que les comptes bancaires n’ont jamais été dans le rouge (incidents de paiement, découverts…) va intéresser bon nombre de banques sollicitées pour un investissement sans apport.
  • Peu de crédits en cours : supporter plusieurs crédits à la fois (consommation, etc…) et flirter avec la norme d’endettement (supérieure à 33 %) ne sera pas très bien vu par les banques.
  • Pour les primo-accédants, il est avantageux de souligner que le montant versé lors du dernier loyer sera du même acabit que la future mensualité de crédit. C’est ce que les banquiers appellent le « saut de charge ».
  • Opter pour les services internes proposés (assurance, contrat multirisque habitation…) par une seule et même banque.
  • Mettre en avant toutes les aides dont vous pouvez bénéficier : Prêt à Taux Zéro +, prêt 1 % logement, aides de la CAF…

Pensez aux « aides » pour combler l’absence d’apport

Lorsqu’une banque décide de vous financer entièrement malgré l’absence d’apport, on parle de prêt à 110 % puisque les frais annexes s’ajouteront au prix d’achat du bien. Malgré tout, pensez à différentes « aides » qui pourraient s’apparenter à un apport.

Le PTZ+

Entré en vigueur en 2011, il permet de financer l’achat d’un bien neuf à des foyers modestes. Le PTZ + est remboursable sans intérêt et soumis à conditions de ressources. Plus d’infos ici

Le prêt 1 % logement

Contracté par un salarié auprès d’action logement, ce prêt est accordé sans condition de ressources et offre un taux avantageux. Il est toutefois d’un montant limité et distribué sous certaines conditions. Il convient de se rapprocher des ressources humaines de son employeur. Plus d’infos ici

Le prêt d’accession sociale

Exclusivement réservé à l’accès à la résidence principale, ce prêt, accordé sous conditions de ressources, est favorable aux ménages aux moyens modestes. Il permet de financer intégralement l’achat d’un bien tout en continuant à percevoir les allocations logement. Plus d’infos ici

Le prêt conventionné

Réglementé par l’Etat, ce prêt affiche un taux plafonné et dispose d’avantages comme un accès aux APL ou des frais de notaires réduits. Il peut aussi servir pour des travaux d’amélioration d’un bien. Plus d’infos ici.

A noter que dans le cadre d’un crédit immobilier sans apport personnel, il sera compliqué pour l’investisseur de négocier les meilleurs taux d’intérêt auprès d’une banque. Cette dernière appliquera en effet un taux plus élevé (estimé entre 0,4 et 0,6 point en moyenne) que pour un crédit classique. N’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence. Mais aussi de faire appel à un courtier qui pourra vous trouver les taux les plus bas.

Pour obtenir un prêt sans apport personnel :
– constituez un dossier solide
– n’ayez pas une multitude de crédits en cours
– pensez aux divers prêts annexes pour vous aider
– faites jouer la concurrence entre les banques

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