Comment financer un investissement locatif ?

Pour réussir votre investissement locatif, il est important de bien analyser votre situation. Retrouvez ci-dessous toutes les informations pour mener à bien votre projet.

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Avant toute chose, il est nécessaire de connaître clairement sa situation afin d’optimiser votre investissement locatif. Quel est votre objectif ? Quelle est votre capacité d’emprunt ? Votre taux d’endettement vous permet-il de souscrire à un prêt ? Quels sont les dispositifs avantageux dans le cadre d’un investissement locatif ? Suivez le guide pour investir en toute sérénité.

L’investissement locatif en bref

Investir dans le locatif est un excellent moyen de préparer sa retraire, de réduire ses impôts et d’agrandir son patrimoine dans le but de le transmettre à ses enfants. Autant de raisons qui en font une décision intéressante si l’investissement est bien mené. Les possibilités d’investissements sont nombreuses et variées : maison, appartement (vides ou meublés) mais aussi parking, local commercial ou encore fonds commun de placement immobilier. Il est possible de choisir d’investir dans le neuf ou dans l’ancien, chaque cas apportant son lot d’avantages et d’inconvénients.

Quel prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Le prêt immobilier est une très bonne manière de financer un investissement locatif. Par ailleurs, il est important de noter que l’immobilier locatif est le seul placement financé par un prêt, car les banques ne concèdent pas de prêt d’argent pour acheter des actions.

Les dispositifs défiscalisant, comme la loi Pinel prolongée jusqu’à fin 2021, additionnés aux faibles taux d’intérêt de ces derniers mois ont contribué à faire progresser les ventes de logements destinés à la location (+12,9 % en 2016). La durée du crédit contracté est déterminante pour la rentabilité du projet d’investissement locatif. Ainsi, plus la durée de remboursement est courte, plus les mensualités seront élevées. Le risque peut être de fragiliser l’équilibre de ses comptes en cas de difficultés momentanées. À l’inverse, signer un crédit longue durée implique des mensualité plus faibles. Moins de risque de surendettement et la possibilité d’investir dans d’autres projets en parallèle.

Plus le crédit est court plus le taux d’intérêt est intéressant.
Les meilleurs taux du moment permettent d’emprunter entre 1,15 et 1,30 % sur 7 à 10 ans et à 1,55 % sur 15 ans. Sur des durées plus longues, les taux augmentent : 1,80 % sur 20 ans, 2,05 % sur 25 ans et 2,85 % sur 30 ans. Même si le coût du crédit est lissé dans le temps, le prêt immobilier revient au final plus cher.

Le prêt amortissable

Différentes formules de prêts immobiliers permettent aussi de s’adapter à toutes les bourses. Ainsi le crédit amortissable permet de rembourser le capital et les intérêts en parallèle : c’est le prêt le plus courant.

Le prêt in fine

Le prêt in fine permet aux portefeuilles les plus aisés de rembourser les intérêts comme pour le prêt amortissable et de s’acquitter du capital d’un seul coup à la fin.

Avec ou sans apport personnel ?

Il est possible de réduire voire de supprimer totalement votre effort d’épargne en injectant de l’épargne dans la transaction. L’effet immédiat sera un taux d’emprunt plus avantageux et moins d’intérêts à la clef puisque vous emprunterez une somme moins importante.

Il vous est également possible d’allonger la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Il faut trouver le prêt le mieux adapté à votre situation, celui qui apportera le parfait équilibre qui permettra de conjuguer équilibre de trésorerie quotidienne avec la meilleure rentabilité atteignable pour l’investissement locatif.

Les dispositifs de défiscalisation

La loi Pinel

Ce dispositif a remplacé la loi Duflot, qui avait pour but de relancer le secteur de l’immobilier. Il propose une réduction du montant de l’investissement jusqu’à 21 % (soit 63 000 €). Enfin, le dispositif Pinel permet de louer à ses ascendants ou descendants. Les conditions de bases pour être éligible à la réduction d’impôt sont d’acquérir un logement neuf et de s’engager à le louer pendant une période déterminée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée d’engagement, soit 12, 18 ou 21 %.
Attention, un zonage détermine l’éligibilité d’un logement à la réduction fiscale selon le degré de tension locative du secteur.

Le statut LMNP

Il consiste à louer des locaux (chambre ou appartement) meublés, directement habitables par le locataire. Le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, représentatif des charges. Autre atout du statut : comme il s’agit d’un meublé, le cadre juridique, notamment la durée du bail, est plus souple. Si l’investisseur opte pour un meublé en résidence-services, il peut en plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, comme la réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition ou la récupération de la TVA

L’amendement Censi-Bouvard

Adopté en 2009, l’amendement Censi-Bouvard relatif à la loi Scellier permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % répartie sur 9 ans (jusqu’à fin 2018) et de la récupération de la TVA, s’il acquiert un bien immobilier destiné à la location, meublé et intégré à une résidence services étudiante ou pour personnes âgées ou handicapées.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel

Les particuliers générant d’importants revenus issus des locations de meublés seront plus avantagés avec le statut LMP. Comme le statut LMNP, il permet de bénéficier du régime micro-Bic (sous un certain montant). Il n’autorise pas le cumul avec la loi Censi-Bouvard et donc l’accès à une réduction fiscale égale à 11 % du prix d’achat hors taxes du bien immobilier. Mais sous certaines conditions, il permet d’échapper à l’Impôt sur la Fortune (ISF) sur les biens acquis.

Loi Girardin

Dédié à l’Outre-mer, ce dispositif de défiscalisation entend pallier la pénurie de logements en Outre-mer et à dynamiser le secteur de la construction et l’activité économique. Comme la loi Pinel, la loi Girardin conditionne l’avantage fiscal à des plafonds de loyer maximum et à des plafonds de ressources maximum pour les locataires. Le taux de la réduction fiscale varie fortement entre 22 % et 50 % du montant de l’investissement, selon la nature de l’investissement, la date de réalisation de cet investissement et de la date de délivrance du permis de construire.

Loi Monuments Historiques

La loi Monuments historiques existe depuis plus de 100 ans (1913) et vise à sauvegarder le patrimoine. Elle incite les investisseurs à restaurer, entretenir et préserver les biens classés « Monuments Historiques », ou ceux inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. Le propriétaire peut habiter ou louer son bien.
Au moment de déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu, ce dernier bénéficie de modalités dérogatoires pour la prise en compte des charges foncières supportées.

Loi Malraux

Fondée sur le même principe que la loi dédiée aux Monuments Historiques, la loi Malraux permet via un achat ou une rénovation de bâtiments anciens haut-de-gamme de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette loi s’applique aux immeubles situés dans des secteurs sauvegardés « lorsqu’ils représentent un caractère historique esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou une partie d’un ensemble d’immeubles ». Dans les faits, ce sont finalement les services fiscaux qui payent les travaux.

Acheter en nue-propriété

La nue-propriété est une loi qui existe depuis les années 2000 et qui permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée, tout en limitant le montant de l’investissement initial. Le dispositif consiste à isoler la nue-propriété (droit de disposer du bien) et son usufruit (usage + loyers). La nue-propriété offre la possibilité de réduire ses impôts, notamment l’Impôt sur la Fortune (ISF) et de faire profiter sa descendance d’une partie de sa fortune.

Le choix de la localité est la première étape d’un investissement locatif réussi. Chaque ville possède ses atouts et ses faiblesses. Il est important de bien étudier l’environnement dans lequel vous investissez afin de le louer sans difficultés.
Il peut être plus simple d’investir dans sa ville de résidence mais se renseigner sur la rentabilité locative des grandes villes françaises est un point de départ intéressant. Étudiez le dynamisme économique, l’évolution des prix immobiliers, ou de la population étudiante avant de choisir votre ville de prédilection.
Ensuite, concernant le quartier, ne sous-estimez pas la présence de commerces de proximité, écoles et autres infrastructures. Le lieu est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il sûr ? Autant de questions que les locataires se poseront avant d’apposer leur signature sur le bail.