Le notaire, un acteur majeur de l'immobilier

Que vous souhaitiez vendre ou acheter un bien immobilier, le passage devant notaire représentera une étape incontournable à la bonne marche de votre projet. Pourquoi avoir recours à un notaire ? Combien cela vous coûtera-t-il ? Quel est son rôle exact ? Que regroupent les frais de notaire ? Quels sont les différents frais annexes que vous pouvez être amené à régler ?

1. Le rôle essentiel du notaire
2. Les frais de notaire
3. En savoir plus sur les honoraires du notaire
4. Frais de notaire: les coûts annexes
5. Frais de notaires: les débours
6. L'application des taxes
   • Acquisition d'un logement ancien
   • Acquisition d'un logement neuf
   • Acquisition d'un terrain

I - Le rôle essentiel du notaire

Toute personne ayant déjà procédé à une transaction immobilière connaît l'importance du rôle du notaire. Si cet acteur majeur de l'immobilier, souvent estimé, peut parfois être décrié, le concours qu'il apporte à un particulier souhaitant réaliser une opération immobilière (qu'il soit acquéreur ou vendeur) n'en demeure pas moins d'une importance capitale.

Quelle que soit la démarche à entreprendre, l'officier d'état civil qu'est le notaire aura pour principale mission d'informer judicieusement le particulier. Chaque action entreprise ou conseil dispensé par le notaire ne vise qu'un seul objectif : mener à terme et dans les meilleures conditions l'opération immobilière engagée par son client. En tout état de cause, les services d'un notaire devraient être sollicités avant chaque décision prise par l'une ou l'autre des parties, chaque action engagée ou chaque signature de document.

Si un seul et unique notaire peut être en charge d'une même transaction, il est toutefois préférable pour chaque partie de disposer de son propre notaire. Ce recours à deux officiers d'état civil au lieu d'un seul n'entraîne aucun coût supplémentaire puisque les frais engagés pour la réalisation de l'opération sont alors répartis entre eux.

Un acquéreur ne disposant pas de son propre notaire pourra se retrouver en position de faiblesse s'il revient au seul notaire du vendeur de régler une éventuelle difficulté. Deux notaires intervenant sur une même transaction pourront en effet négocier entre eux afin d'obtenir les meilleures conditions pour leur client respectif. En cas de déblocage tardif du prêt immobilier par la banque, le notaire de l'acheteur sera ainsi à même de négocier un délai supplémentaire dans le règlement de la transaction auprès de celui du vendeur.

A l'instar de tout engagement pris auprès d'un professionnel, faire établir un devis préalable peut se révéler des plus utiles. L'estimation financière présentée en début d'opération par le notaire ne correspondant pas toujours aux frais réels engagés (frais de notaire), un devis permettra au particulier, qu'il soit vendeur ou acheteur, de s'éviter de mauvaises surprises.

II - Les frais de notaire

En ayant recours aux services d'un notaire pour mener à bien son projet immobilier, un particulier devra s'acquitter de frais de diverse nature (les frais de notaire). Outre la rémunération à proprement parler du notaire, il devra en effet prendre en charge le remboursement des frais avancés par le notaire (débours) et indispensable à la bonne marche de la transaction. Egalement appelés débours, ces remboursements couvrent notamment les frais de cadastre, de géomètre ou encore d'hypothèque. Enfin, le particulier  devra régler au notaire les droits dus au Trésor, celui-ci se chargeant ensuite de transmettre la somme aux administrations concernées.

III - En savoir plus sur les honoraires du notaire

Aux côtés des débours et droits dus aux Trésor qui ne sont pas conservés par l'officier d'état civil, le particulier devra donc s'acquitter de la rémunération réelle du notaire. Celle-ci, également appelée honoraires, restera la même quel que soit le type de logement concerné par la transaction (maison, appartement, neuf ou ancien). Seule la valeur du bien impactera les honoraires du notaire. Ceux-ci correspondent à un certain pourcentage du prix de vente et sont établis par décret. Les honoraires sont pris en compte au sein des « frais de notaires ».

Afin de déterminer les honoraires du notaire, le coût d'achat du logement sera préalablement morcelé en plusieurs tranches de prix. A chacune de ces tranches sera ensuite appliqué un pourcentage correspondant à la rémunération du notaire.

• Un taux d'honoraire de 4,00% est appliqué à la première tranche (de 0 à 6500 euros)
• Un taux d'honoraire de 1,65% est appliqué à la deuxième tranche (de 6500 à 17000 euros)
• Un taux d'honoraire de 1,10% est appliqué à la troisième tranche (de 17000 à 30000 euros)
• Un taux d'honoraire de 0,825% est appliqué à la quatrième tranche (au-delà de 30000 euros).

A titre d'exemple, prenons le cas d'un particulier achetant un bien immobilier d'une valeur de 150 000 euros. Ayant eu recours aux services d'un notaire, il devra s'acquitter d'honoraires établis comme suit :

• Pour la première tranche (de 0 à 6500 euros) du prix du logement, les honoraires (4,00% ) s'élèveront à 260 euros.
• Pour la deuxième tranche (de 6500 à 17000 euros) du prix du logement, les honoraires (1,65%) s'élèveront à 173,25 euros.
• Pour la troisième tranche (de 17000 à 30000 euros) du prix du logement, les honoraires (1,10%) s'élèveront à 143 euros.
• Pour la quatrième tranche (de 30000 à 150000 euros) du prix du logement, les honoraires (0,825%) s'élèveront à 990 euros.

Les « honoraires proportionnels » (nommés ainsi puisqu'ils sont établis en fonction des différentes tranches du prix du bien) dont le particulier devra s'acquitter se portent donc à 1566,25 euros. Ce montant s'entend hors taxe, il faudra donc lui appliquer une taxe de 19,6% pour déterminer le coût réel de l'intervention du notaire : 1873,23 euros.

IV - Frais de notaire : les coûts annexes

En plus des honoraires du notaire, l'acquéreur d'un bien immobilier devra également s'acquitter de divers frais annexes. Ceux-ci correspondent essentiellement aux dépenses financières que le notaire aura dû lui-même engager afin de mener à bien la transaction.

Si les honoraires vus précédemment peuvent représenter pour le particulier une somme non négligeable, les frais annexes se portent bien souvent à quelques dizaines d'euros chacun. Ceux-ci  peuvent parfois être déterminés proportionnellement au coût d'achat du logement. Lors de l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur de 120 000 euros par exemple, le particulier pourra ainsi être amené à rembourser au notaire la constitution de son dossier (environ 180 €), les frais de cadastre (environ 10 €), la demande d'urbanisme (environ 23 €), le bordereau de dépôt aux hypothèques (environ 24,50 €), ou encore les frais encourus pour un droit de préemption (environ 33 €).

V - Frais de notaire : les débours

Payables directement au notaire, les débours ne finiront toutefois pas directement dans la poche de ce dernier. Représentant les frais engagés par le notaire pour s'adjuger les services d'un tiers, les débours seront en effet intégralement reversés aux personnes et administrations concernées.

Comme les frais annexes, le montant des débours sera parfois fixé en proportion du prix d'achat du bien immobilier. Peuvent être intégrés dans cette catégorie de frais le règlement d'un géomètre, du conservateur des hypothèques, ou encore divers l'acquittement de divers frais d'expédition ou de constitution de dossier.

VI - L'application des taxes

Outre les frais de notaire (honoraires, coûts annexes et débours), le particulier souhaitant acquérir un logement devra également s'acquitter d'un certain nombre de taxes auprès du notaire. S'il revient au notaire de collecter le montant de ces taxes, ce dernier a également la charge de le transmettre à l'administration fiscale.

Les taxes dues par l'acquéreur sont déterminées en fonction du type de bien acheté : logement ancien, neuf ou terrain.

Acquisition d'un logement ancien : en se présentant comme l'acquéreur d'un bien immobilier ancien (logement daté de plus de 5 ans ou ayant déjà fait l'objet d'une transaction), un particulier devra notamment s'acquitter auprès de son notaire d'une taxe communale fixée à 1,20% du prix d'achat, d'un droit au bénéfice de l'Etat de 0,2%, d'un droit d'enregistrement départemental de 3,80% ou encore des frais d'assiette correspondant à 2,50% de la taxe précédente (droit départemental) soit 0,09% du prix d'achat.

Déterminées en fonction du prix d'acquisition du bien immobilier, ces diverses taxes sont exigibles avant la conclusion définitive de la transaction.

Pour un bien immobilier évalué à 150 000 euros, le montant de ces taxes sera ainsi de :

• taxe communale : 1800 euros (1,20% de 150.000 euros)
• droit au bénéfice de l'Etat : 300 euros (0,2% de 150.000 euros)
• droit d'enregistrement départemental : 5700 euros (3,80% de 150.000 euros)
• frais d'assiette : 135 euros (0,09% de 150.000 euros).

Acquisition d'un logement neuf : en se présentant comme l'acquéreur d'un bien immobilier neuf (logement daté de moins de 5 ans et n'ayant jamais fait l'objet d'une transaction), un particulier devra s'acquitter auprès de son notaire d'une taxe de publicité foncière fixée à 0,6% du prix d'achat ainsi que d'une TVA de 19,6%.

Acquisition d'un terrain : en se présentant comme l'acquéreur d'un terrain nu (qu'il s'agisse d'un terrain destiné à la construction d'un logement à usage d'habitation personnelle ou de location), un particulier devra notamment s'acquitter auprès de son notaire d'une taxe communale fixée à 1,20% du prix d'achat, d'un droit au bénéfice de l'Etat de 0,2%, d'un droit d'enregistrement départemental de 3,80% ou encore des frais d'assiette correspondant à 2,50% de la taxe précédente (droit départemental) soit 0,09% du prix d'achat.

Déterminées en fonction du prix d'acquisition du terrain, ces diverses taxes sont exigibles avant la conclusion définitive de la transaction.

Pour un terrain évalué à 70 000 euros, le montant de ces taxes sera ainsi de :

• taxe communale : 840 euros (1,20% de 70.000 euros)
• droit au bénéfice de l'Etat : 140 euros (0,2% de 70.000 euros)
• droit d'enregistrement départemental : 2660 euros (3,80% de 70.000 euros)
• frais d'assiette : 63 euros (0,09% de 70.000 euros).

Attention : Un terrain destiné à un usage différent que celui d'habitation (personnelle ou location) est quant à lui soumis à une TVA de 19,6%.