La loi Scrivener

Destinée à renforcer la sécurité de l'emprunteur, la loi Scrivener offre depuis 1979 un cadre réglementaire à l'obtention d'un prêt immobilier. Information et protection accrues, délai de rétractation, contestation du contrat de prêt, prenez connaissance de toutes les dispositions instaurées par la loi Scrivener.

1. La loi Scrivener : protéger l'emprunteur
2. La loi Scrivener : informer l'emprunteur
   • L'offre préalable de prêt
   • Le délai de rétractation
3. La loi Scrivener et le contrat de prêt
   • Accepter l'offre préalable de prêt
   • L'importance du contrat de prêt immobilier
   • Contrat de vente et prêt immobilier : les conditions suspensives
4. loi Scrivener : une protection en cours de prêt

I - La loi Scrivener : protéger l'emprunteur

Si la souscription d'un prêt immobilier permet à l'emprunteur de concrétiser son projet immobilier, elle l'engage également financièrement pour une période relativement longue. A ce titre, le consommateur se doit de disposer d'une protection adaptée à son statut d'emprunteur. Intégrée au Code de la Consommation, la loi Scrivener n° 79-596, appelée aussi « loi de rétractation », sécurise depuis le 13 juillet 1979 chaque consommateur ayant recours à un prêt immobilier.

Afin d'assurer une protection efficace à l'ensemble des emprunteurs, la loi Scrivener s'applique lors de toute opération immobilière, quel que soit le type de bien acquis. Entrent ainsi dans la sphère d'influence de cette loi l'achat d'un logement à usage d'habitation (maison, appartement, immeuble, ancien ou neuf), l'acquisition d'un terrain, de locaux professionnels, le financement d'un investissement locatif ainsi que les constructions dont le coût excède 21.343 euros.

II - La loi Scrivener : informer l'emprunteur

Engageant l'éventuel emprunteur sur de nombreuses années, la souscription d'un prêt immobilier est une décision qui ne doit évidemment pas être prise à la légère. Pour qu'un particulier puisse disposer de toutes les données nécessaires, la loi Scrivener impose aux banques et autres organismes prêteurs de lui fournir un ensemble d'informations sur lesquelles il pourra appuyer sa réflexion.

Rappelées lors du premier entretien entre le futur emprunteur et la banque, certaines informations « de base » devront également être mentionnées dans le cadre de toute publicité. Il s'agit entre autre du type de prêt, du nom de l'établissement prêteur, de la durée de l'emprunt ou encore du taux effectif global (TEG).

L'offre préalable de prêt : des informations précises

Outre les informations indiquées au sein de la publicité, la loi Scrivener impose à la banque de fournir au futur emprunteur de plus amples précisions quant à son futur engagement. Obligatoirement transmises par le prêteur avant toute souscription d'un prêt immobiliers, ces informations (appelées « offre préalable de prêt ») ont pour principal objectif de développer les renseignements donnés par la publicité. Avec toutes ces données en main, le particulier est alors idéalement armé pour faire un choix objectif entre les différentes offres de prêt qui pourraient lui être faites.

Informations transmises par « l'offre préalable de prêt » :

• Nom de chacune des parties intervenant dans le prêt immobilier : emprunteur, co-emprunteur, prêteur, société de cautionnement, etc.
• Type du prêt : prêt relais, prêt accession sociale, prêt amortissable, etc.
• Nature du bien financé par l'emprunt.
• Montant du prêt.
• Taux effectif global (TEG). Dans le cas d'un prêt à taux variable, il ne s'agira là que d'une estimation.
• Coût total de l'emprunt, incluant les intérêts, les frais de dossier, le coût de l'assurance de prêt ainsi que l'ensemble des frais annexes.
• Date de déblocage du prêt par la banque.
• Calendrier des mensualités.
• Tableau d'amortissement.
• Durée du délai laissé à l'emprunteur pour arrêter sa décision de souscrire ou non à l'offre.
• Type d'assurance et garanties exigées pour l'obtention du prêt (déterminées en fonction de la situation personnelle de l'emprunteur) : assurance décès invalidité, assurance chômage, assurance risque aggravé, etc.
• L'éventuel recours à une hypothèque, une société de cautionnement, etc.
• Les modalités inhérentes à un transfert de crédit.

En vertu de la loi Scrivener, la banque devra joindre à l'offre de prêt qu'elle remettra à l'emprunteur une plaquette informative concernant le contrat d'assurance prêt immobilier exigé. Détaillant les différentes garanties appliquées et les dispositions de couverture, celle-ci sera transmise en même temps que le tableau d'amortissement (détail des mensualités) du prêt.

Le délai de rétractation

Après avoir étudié la situation et le profil de l'éventuel emprunteur, la banque établit donc une « offre préalable de prêt ». Celle-ci sera transmise par courrier (recommandé avec accusé de réception), aussi bien au futur client qu'aux personnes physiques pouvant se porter caution. L'emprunteur disposera dès lors d'un délai de 10 jours afin d'examiner si l'offre lui convient et de la comparer à d'éventuelles offres externes. Il s'agit ici du délai de rétractation au terme duquel le particulier ainsi que les cautions potentielles devront alors signifier à la banque leur volonté de s'engager ou d'annuler le prêt. En cas d'acceptation, celle-ci devra être indiquée sur l'offre de prêt qui sera alors retournée à l'établissement prêteur par voie postale. L'acceptation de l'offre ne peut pas se faire avant la fin du délai de rétractation.

III - La loi Scrivener et le contrat de prêt

Accepter l'offre préalable de prêt

La réglementation introduite par la loi Scrivener permet au futur emprunteur de comparer les différentes offres qui lui auraient été faites et de choisir en toute connaissance de cause le contrat de prêt immobilier qu'il s'apprête à souscrire. En effet, si l'emprunteur ne peut accepter une offre de prêt avant le terme d'un délai de 10 jours, la banque quant à elle a interdiction de modifier celle-ci durant un laps de temps fixé à 30 jours. En clair, entre le moment où il peut légalement accepter un contrat et le moment où la banque est en droit de le modifier, l'emprunteur dispose d'une période de 20 jours pour arrêter son choix.

Outre l'emprunteur et éventuellement le co-emprunteur, l'acceptation d'un offre préalable de prêt doit également être validée par les différentes personnes physiques qui auraient pu se porter caution.

Il convient de noter que, selon la loi Scrivener, aucun versement ni paiement d'aucune sorte ne peut être effectué ou exigé avant l'acceptation définitive de l'offre de prêt. Cette interdiction concerne tout versement éventuel pouvant être réalisé par l'emprunteur (frais de dossier, garantie, etc.) mais également ceux pouvant être effectués par la banque au profit de l'emprunteur.

L'importance du contrat de prêt immobilier

Le contrat de prêt immobilier peut s'avérer d'une importance capitale dans la bonne réalisation d'une transaction. Celui-ci représente en effet l'une des conditions suspensives du contrat de vente du logement (ou du terrain) concerné. Les caractéristiques du ou des prêts nécessaires devront être mentionnées dans l'avant-contrat de vente (promesse de vente). Ce n'est qu'à partir de l'obtention de l'emprunt en question que le contrat de vente du bien pourra être exécuté.

Le futur emprunteur se doit de ne pas prendre cette règle à la légère. Toute offre préalable (répondant aux caractéristiques mentionnées dans l'avant-contrat de vente) faite à l'acquéreur lève cette condition suspensive. Cela signifie qu'à partir du moment où une offre préalable de prêt convenable a été faite au futur acquéreur, celui-ci s'engage à acheter le bien immobilier même s'il répond négativement à cette offre.
Il est à noter que la non obtention d'un prêt immobilier n'exonère pas nécessairement l'emprunteur de son engagement d'acheteur. En effet, s'il est mis en évidence que l'acquéreur potentiel, par ses actions, n'a sciemment pas rempli les conditions d'octroi du prêt alors qu'une offre préalable acceptable lui a été faite (non retour du dossier en temps voulu, transmission de fausses informations, etc.), la législation considère que le contrat de vente n'a alors aucune raison d'être annulé.

Contrat de vente et prêt immobilier : les conditions suspensives

Si avoir recours à un prêt immobilier pour financer l'acquisition d'un bien s'impose comme la règle générale, le particulier peut toutefois décider de se passer de cet aide. Devant une telle éventualité, l'avant-contrat de vente (promesse de vente) devra alors obligatoirement mentionner que l'acquéreur s'acquittera du prix du bien sans bénéficier de prêt immobilier.

Le futur acquéreur ayant obtenu son prêt immobilier, il se peut également que la vente ne puisse pourtant pas se faire. Quelles que soient les raisons de cette annulation de contrat et tant qu'elles ne sont pas le fait de l'acheteur, ce dernier se voit alors libéré de ses engagements envers la banque. L'annulation du contrat de vente devra intervenir au maximum dans les 4 mois suivant l'obtention du prêt et l'emprunteur devra rembourser (avec les intérêts) les éventuels versements que la banque aurait pu être amenée à effectuer.

Il n'est pas rare qu'un acquéreur fasse appel à divers emprunts pour financer l'achat d'un logement. Dans un tel cas, la non obtention de l'un d'eux peut libérer l'emprunteur de ses obligations contractuelles et ce, même si l'ensemble des autres prêts lui a été accordé. Pour se faire, chaque établissement prêteur devra avoir été préalablement averti de la souscription des différents emprunts. Pour faire jouer cette condition suspensive, le montant du crédit non obtenu devra obligatoirement correspondre à au moins 10% du montant total emprunté.

IV - La loi Scrivener : une protection en cours de prêt

Si la protection du consommateur avant la souscription d'un éventuel prêt immobilier apparaît comme indispensable à bien des égards, la loi Scrivener n'en oublie pas pour autant ceux qui sont déjà engagés dans un emprunt. Dans cette optique, la législation a mis en place divers dispositifs de sécurité dont notamment la contestation du contrat de prêt ou encore l'encadrement du remboursement anticipé.

Contestation du contrat de prêt : cette protection instaurée par la loi Scrivener s'applique essentiellement dans le cadre d'une construction de logement neuf. Dans l'éventualité où un litige pourrait survenir entre l'emprunteur et le professionnel chargé de la construction (promoteur, maître d'oeuvre, etc.), le versement des mensualités dues au titre d'un crédit immobilier peut être temporairement suspendu. Cette suspension, décidée par un Tribunal, cessera dès le règlement du litige (l'emprunteur devra alors s'acquitter des remboursements en attente).

Remboursement anticipé : un emprunteur peut avoir la possibilité de solder son prêt avant le terme contractuel de celui-ci. Ce remboursement anticipé s'accompagne généralement d'indemnités que le consommateur devra verser à l'établissement prêteur. Afin de limiter d'éventuels abus, la loi Scrivener impose un encadrement de ces indemnités. Le montant maximum de celles-ci sera ainsi équivalent à un semestre d'intérêts ou à 3% du capital restant dû.