La loi SRU

En entrant en application, La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 a permis au logement social d’occuper une place plus importante au sein de certaines villes et communes françaises. L’emprunteur est également concerné par la loi SRU puisqu’il peut désormais bénéficier d’un délai de réflexion et de rétractation ainsi que d’une protection accrue.

1. Loi SRU et logement social
2. Des dispositions en faveur de l'acquéreur
   • Le délai de rétractation
   • Pas de versements préalables
   • Remboursement
   • Acheter un bien en copropriété

I - Loi SRU et logement social

Afin de promouvoir le développement du logement social, la loi SRU (loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain) impose désormais à de nombreuses communes de miser sur ce type d'habitat. Renforçant la législation jusque-là en vigueur (Loi d'Orientation de la Ville - LOV), la loi SRU oblige celles-ci à se doter d'au moins 20 % de logements sociaux. Cette obligation concerne les communes situées au sein d'une agglomération de plus de 50 000 habitants et dont le nombre d'habitants est déterminé comme suit : 1.500 pour les communes localisées en région parisienne, 3500 pour les autres.

Les communes qui ne prendraient pas les mesures nécessaires pour atteindre ce quota de logements sociaux (20 % de leur parc immobilier) s'exposent à une sanction financière de la part de l'Etat. Celui-ci peut en effet appliquer une taxe à chaque logement manquant en-deçà de ces 20 % réglementaires. Si cette contrainte financière s'avère inefficace, la loi SRU autorise l'Etat à passer outre le droit de préemption de la commune pour organiser lui-même la construction de ces logements sociaux.

II - Des dispositions en faveur de l'acquéreur

Le délai de rétractation : si l'emprunteur peut compter sur la loi Scrivener pour assurer sa protection, la loi SRU se propose quant à elle de développer celle de l'acheteur. Depuis l'instauration de la loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain, celui-ci dispose en effet d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature du compromis de vente (ou de la promesse de vente). Obligatoire et non négociable, ce délai offre à l'acquéreur d'un bien immobilier, qu'il soit professionnel ou non, une période de réflexion supplémentaire afin d'arrêter définitivement son choix. Existant déjà lors de l'achat d'un logement neuf, la loi SRU généralise ainsi le délai de rétractation à l'ensemble des biens immobiliers, quel que soit leur type (neufs ou anciens, maisons ou appartements).

Pas de versements préalables : cette disposition se trouve renforcée par l'interdiction faite au vendeur (non professionnel) d'exiger un quelconque versement d'argent lors de ce délai de rétractation. Limitant le risque de fraudes éventuelles mais également les risques financiers pris par l'acquéreur, cette réglementation assure donc à celui-ci une période de réflexion véritablement dénuée de contraintes ou de préoccupations financières.

Remboursement : si la loi SRU interdit à un vendeur non professionnel d'exiger un quelconque versement durant le délai de rétractation, cette limitation ne s'applique pas à un vendeur professionnel. Dans ce cas, l'acquéreur peut donc être légalement amené à procéder à certains règlements financiers et ce, avant même la fin de son délai de rétractation. L'acheteur n'est ici toutefois pas dénué de protection puisque s'il décide, durant cette période de réflexion, de mettre fin à l'opération, le vendeur professionnel est alors dans l'obligation de lui restituer les sommes versées. Ce remboursement devra être effectué dans un délai de 21 jours.

Acheter un bien en copropriété : il est parfois difficile pour le futur acquéreur d'un logement en copropriété de se faire une idée précise sur l'état réel du bien convoité. Si les syndics de copropriété se doivent d'assurer une mission informative, certains « détails » peuvent toutefois n'être portés à la connaissance de l'acheteur que bien trop tard et s'avérer par la suite relativement préjudiciable. Problèmes matériels récurant et litiges de voisinage trouvent ainsi une place de choix au sein de ces « détails ». Afin de remédier à ce défaut d'information, la loi SRU impose désormais au syndic de tenir à disposition de l'acquéreur un carnet d'entretien du logement mentionnant notamment l'état général du bien et les éventuels travaux de rénovation qui auraient pu être entrepris. L'acquéreur devra toutefois être conscient que la lecture de ce carnet d'entretien ne dispense pas d'une recherche d'informations annexes (enquête de voisinage, auprès du promoteur, etc.).

Outre la protection du futur acquéreur, la loi SRU s'attache également à faciliter le fonctionnement d'une copropriété et à le rendre plus lisible aux yeux des copropriétaires. Cette recherche de clarté se traduit notamment par l'élaboration obligatoire d'un budget provisionnel trimestriel, l'ouverture d'un compte bancaire dédié aux versements des copropriétaires, la non prise en compte des personnes absentes lors des assemblées générales (autrefois considérées comme opposées aux projets présentés) ou encore la mise en concurrence des entreprises au-delà d'un montant de travaux défini.