- Ce que sont les intérêts intercalaires dans un prêt immobilier
- Comment calculer les intérêts intercalaires
- Comment profiter des prêts intercalaires
- Points clefs : les intérêts intercalaires constituent les intérêts payés par l'emprunteur lorsque le prêt immobilier souscrit est débloqué en plusieurs versements. Les intérêts intercalaires sont exigibles entre le premier versement que la banque effectue et la libération totale du prêt. Pour un projet de construction, ces intérêts vous permettent de ne pas cumuler votre loyer actuel et le remboursement de votre prêt.
Les intérêts intercalaires d'un prêt immobilier : comment les calculer et en bénéficier ?
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Le prêt immobilier
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Les intérêts intercalairesLe déblocage des fonds d'un prêt immobilier par la banque peut parfois être effectué en plusieurs temps (c'est notamment le cas pour le financement d'une construction). Dans cette configuration et afin de soulager son budget, l'emprunteur peut se voir appliquer des intérêts intercalaires calculés en fonction des fonds déjà perçus. 
I - Principe des intérêts intercalairesD'une manière générale, dans le cadre d'une transaction, le montant d'un prêt immobilier est débloqué au moment de la signature de l'acte auprès du notaire. Ce n'est alors pas l'emprunteur lui-même qui profite de cette libération des fonds mais bel et bien le notaire sur le compte duquel la banque versera le montant emprunté. Il reviendra ensuite à l'officier public de transférer la somme convenue au vendeur du bien immobilier. L'emprunteur n'empoche donc pas directement le montant du crédit qu'il a contracté mais devra toutefois procéder au premier remboursement dès le mois suivant la transaction (un remboursement qui englobera l'acquittement d'une part du capital dû ainsi que celui des intérêts). La situation peut être quelque peu différente si le souscripteur a contracté un emprunt pour financer la construction de son futur bien immobilier ou la réalisation de travaux importants : les intérêts intercalaires entrent alors en jeu. En effet, afin de respecter au mieux le projet immobilier et d'éviter toute erreur de gestion préjudiciable, la banque procédera à un déblocage progressif du montant du prêt immobilier. Déterminée en fonction de l'avancée de la construction ou des travaux, la libération des fonds par la banque s'effectuera suivant un échéancier préétabli. Dans cette configuration et pour ne pas grever le budget de l'emprunteur, la banque l'autorise à ne rembourser que les intérêts de son prêt immobilier tant que l'intégralité de son montant n'aura pas été versée. Dus dès le premier déblocage de fond et jusqu'à attribution complète du prêt immobilier, ceux-ci sont appelés intérêts intercalaires. Exemple de tranches de versement du prêt en fonction de l'avancement des travaux :
II - Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?Lors de la construction d'un bien immobilier neuf ou lors de la réalisation de travaux, le souscripteur d'un emprunt est soumis aux intérêts intercalaires. Régulièrement redéfini jusqu'à l'achèvement de la construction (ou des travaux), le montant des intérêts intercalaires que l'emprunteur devra rembourser variera donc en fonction de l'avancement du chantier. D'une manière générale, la banque les fixera par rapport à la part du prêt immobilier déjà versé à l'emprunteur. Attention : la part de remboursement correspondant à l'assurance de prêt immobilier (assurance décès invalidité) est due de façon fixe et régulière tout au long de la période de souscription sans prendre en compte le montant du crédit déjà versé. III - Exemple de calcul des intérêts intercalairesDans cet exemple illustrant le mode de calcul des intérêts intercalaires, nous nous appuierons sur l'échéancier de versements du prêt immobilier suivant :
Afin de financer la construction de sa maison dont le coût est évalué à 180 000 euros, le particulier contracte un emprunt immobilier de 150 000 euros au taux fixe de 4,10%. Engagé pour une période de 15 ans, les mensualités dont il devrait normalement s'acquitter s'élèvent à 1 117 euros. En souscrivant une assurance de prêt immobilier (assurance décès invalidité) à 0,35%, l'emprunteur verra ses remboursements mensuels accrus de 44 euros. Selon le principe des intérêts intercalaires, la banque procédera au déblocage progressif du prêt immobilier en fonction de l'échéancier indiqué plus haut. Etape 1 Avancement des travaux : les fondations du futur bien immobilier viennent d'être achevées. Déblocage du prêt : la banque procède au premier versement de fond correspondant à 30% du montant global du crédit, soit 45 000 euros. Intérêts intercalaires : avec ce premier versement de la banque, l'emprunteur doit alors s'acquitter d'un remboursement des intérêts intercalaires de 154 euros, soit 45 000 x 4,10% / 12. Etape 2 Avancement des travaux : édification de la toiture de la future maison. Déblocage du prêt : au terme de cette deuxième étape de la construction, la banque effectue un nouveau déblocage correspondant à 35% du montant total soit 52 500 euros. Intérêts intercalaires : le calcul des intérêts intercalaires dont l'emprunteur doit s'acquitter s'effectue désormais sur la base de ce nouveau versement additionné au premier. Les remboursements mensuels s'élèveront alors à 333 euros, soit 97 500 (45 000 + 52 500) x 4,10% / 12. Etape 3 Avancement des travaux : achèvement des travaux du bien immobilier. Déblocage du prêt : une fois l'achèvement des travaux signifié, la banque effectue un troisième versement. A ce stade, celui-ci correspond à 25% du montant total emprunté soit 37 500 euros. Intérêts intercalaires : la maison achevée et le troisième déblocage de fonds effectué, le nouveau calcul des intérêts intercalaires prendra en compte l'ensemble des versements soit 135 000 euros (45 000 + 52 500 + 37 500). La nouvelle mensualité sera donc de 461 euros, soit 135 000 x 4,10% / 12. Etape 4 Avancement des travaux : la construction de la maison s'étant déroulée lors des étapes précédentes, cette dernière phase est marquée par la livraison du logement. Déblocage du prêt : le dernier versement réalisé par la banque correspond à 5% du montant total (soit 7 500 euros). Avec cet ultime déblocage, la banque aura donc procédé au transfert de l'intégralité du prêt immobilier. Intérêts : l'emprunt étant désormais intégralement versé, plus aucun intérêt intercalaire n'est appliqué. Le particulier devra à compter de cette étape rembourser chaque mois les intérêts de son prêt et une part du capital dû. La mensualité se porte dès lors à 1 117 euros. Voici l'échéancier des paiements dont l'emprunteur devra s'acquitter durant les deux premières années de son prêt immobilier : Pour rappel :
IV - Avantage des intérêts intercalairesComme nous venons de le voir dans l'exemple décrit ci-dessus, la mise en place d'intérêts intercalaires augmente sensiblement le coût d'un prêt immobilier (le coût supplémentaire étant ici de 4 754 euros soit le montant total des intérêts intercalaires). La question de l'utilité d'un tel dispositif peut donc légitimement être posée. Pourquoi s'acquitter de frais annexes alors qu'une libération immédiate du prêt immobilier dans son intégralité aurait été plus économique? Tout simplement parce que les intérêts intercalaires permettent de profiter d'une souplesse dont ne dispose pas le système de prêt «classique». En effet, dans bon nombre des cas, le futur propriétaire d'une maison en construction continue d'occuper une location jusqu'à la livraison de celle-ci. Si l'emprunteur avait opté pour un prêt immobilier à libération immédiate, il aurait donc dû s'acquitter chaque mois de son loyer mais également de la mensualité de son prêt (capital + intérêt, soit dans notre exemple 1 117 euros). Une situation souvent bien délicate pour un budget. Grâce à ce dispositif, l'emprunteur augmente certes le coût total de son crédit mais réduit considérablement les mensualités versées durant la phase de construction de sa future maison. V - Cas particuliersSi les intérêts intercalaires apportent une souplesse certaine au remboursement d'un prêt immobilier, il peut parfois arriver qu'un emprunteur ne puisse pas faire face à ce remboursement associé à l'acquittement mensuel d'un loyer. Dans une telle éventualité, la banque peut proposer de mettre en place un différé total des intérêts. Durant la construction de sa maison et jusqu'à sa livraison, l'emprunteur n'aura alors aucun remboursement à effectuer à la banque. Il ne s'agit toutefois pas là d'un cadeau fait à l'emprunteur puisque celui devra quand même régler les intérêts intercalaires. Ceux-ci seront en effet répartis sur l'ensemble des mensualités restant dues après la livraison de la maison. VI - Construction sans intérêts intercalairesSi la plupart des particuliers auront recours au système des intérêts intercalaires pour financer la construction d'un bien immobilier neuf, la banque peut toutefois leurs proposer un prêt immobilier classique (prêt amortissable) s'ils disposent des ressources nécessaires pour se passer de l'avantage d'intérêts intercalaires. Dans ce cas, selon le principe même du prêt amortissable (débloqué intégralement dès la souscription), l'emprunteur n'aura pas à payer d'intérêts intercalaires mais devra s'acquitter dès le départ de mensualités plus élevées comprenant le remboursement des intérêts « classiques » et du capital restant dû. Pour plus de confort et une meilleure gestion de son budget, la banque peut également proposer à l'emprunteur la souscription de plusieurs prêts immobiliers afin de financer les différentes étapes de la construction. Là encore chacun de ces prêts sera débloqué intégralement en une seule fois et aucun dispositif d'intérêts intercalaires n'entrera en compte. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||