La SCI : Société Civile Immobilière

Permettant l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier, une SCI (société civile immobilière) est une structure qui offre divers avantages fiscaux à ses membres. Quelles sont ses modalités de fonctionnement, quels sont précisément ses avantages fiscaux, etc.

1. La SCI : une société à but non commercial
2. La Société Civile Immobilière (SCI) : une alternative à l'indivision
3. Les avantages fiscaux d'une SCI
   • SCI : droit de succession et patrimoine
   • SCI et impôt sur le revenu
4. Fonctionnement et contraintes d'une SCI
   • Les obligations de la SCI
   • Les obligations des membres
   • Inconvénients d'une SCI

I - La SCI : une société à but non commercial

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société à but non commerciale qui a pour raison d'être la gestion ou la détention d'un ou plusieurs biens immobiliers (maisons, appartements, immeubles). Si la législation impose qu'au moins deux personnes composent une SCI, elle ne pose en revanche aucune limitation au nombre maximum de parties. Les personnes associées dans une SCI, qu'il s'agisse de personnes physiques ou/et morales, ne sont soumis à aucune restriction d'ordre qualitatif ou de nationalité.

Lors de la constitution d'une société civile immobilière (SCI), la loi n'impose pas non plus de capital social minimum. Concernant les parts sociales, si leur montant doit être égal à une valeur nominale librement déterminée par les associés fondateurs de la SCI, il n'est en revanche pas limité de quelque façon que ce soit.

A but non lucratif, l'aspect purement civil d'une SCI lui interdit toute manoeuvre pouvant être assimilée à du commerce. S'il lui est possible de revendre un bien immobilier (ce qui ne constitue pas en soi un acte commercial), un SCI ne peut toutefois pas procéder à l'achat d'un bien en vue d'une éventuelle revente. Il en va de même pour le fait de meubler un logement afin de le mettre en location.

II - La Société Civile Immobilière (SCI) : une alternative à l'indivision

Deux solutions s'offrent à un couple, qu'ils soient mariés ou vivant en concubinage, pour procéder à l'achat d'un bien immobilier : acquérir le logement en indivision (c'est à dire en commun) ou mettre en place une Société Civile Immobilière (la SCI étant alors considérée comme la seule propriétaire).

Acheter en indivision : reposant sur un principe de justice et d'égalité (les deux parties du couple étant propriétaires), l'achat en indivision d'un bien immobilier peut toutefois faire surgir certaines difficultés si le couple venait à se séparer ou que l'une des parties venait à décéder.

Dans le cas d'un divorce ou d'une séparation, un logement acquis en indivision peut se révéler source de nombreux litiges. En effet, l'ex-couple étant propriétaire à part égale, chacune des parties peut demander à ce que le bien soit mis en vente. Cette demande de cession est alors effectuée auprès d'un tribunal et sans l'accord préalable de l'autre partie.

Dans l'éventualité d'un décès, l'indivision peut contraindre le conjoint vivant à quitter le logement. C'est notamment le cas si le couple vivait en concubinage.

Acheter grâce à une Société Civile Immobilière (SCI) : en choisissant de créer une SCI pour acquérir un logement, un couple peut ainsi s'assurer du devenir de ce bien en cas de rupture ou de décès de l'un d'entre eux. Contrairement à l'indivision, en cas de séparation un seul membre de la SCI ne peut pas exiger la vente du logement (il faudrait auparavant qu'il obtienne la dissolution de la SCI). Conformément aux statuts de la Société civile immobilière, les membres ne sont pas propriétaires du bien mais détiennent à la place des parts sociales qu'il est plus facile à réajuster ou à partager.

Cas particulier : pour un couple marié sous le régime de la communauté, la constitution d'une SCI pour acheter un logement peut apparaître moins intéressante. Relativement complexe à mettre en place, la SCI ne leur fera pas bénéficier de tous ses avantages, la loi stipulant en effet qu'en cas de rupture ou décès, le logement serait alors attribué au conjoint qui en aurait le plus besoin.

III - Les avantages fiscaux d'une SCI

SCI : droit de succession et patrimoine

Enfants et parents pouvant par exemple se retrouver associés dans la constitution d'une même Société civile immobilière (SCI), celle-ci apparaît dès lors comme un outil favorisant nettement la gestion du patrimoine. Qu'il s'agisse d'un bien immobilier quelconque, d'un logement familiale ou d'une résidence secondaire, la SCI rend plus facile la transmission de celui-ci d'un membre à l'autre. Celle-ci s'effectuera au travers des parts sociales détenues par les différents associés de manière progressive et pour un coût fiscal mieux maîtrisé.

En matière de succession, un contribuable peut léguer à son ou ses enfants une somme non imposable fixée au maximum à 159 325 euros. Effectué par tranche de 6 années, cette transmission est dénuée de droits de succession. En associant parents et enfants en son sein, la SCI autorise les premiers à transmettre leurs parts sociales de manière gratuite et progressive.

Autre avantage fiscal, la constitution d'une société civile immobilière (SCI) autorise la transmission de parts entre parents et enfants avec réserve d'usufruit. En basant le calcul des droits de succession sur la valeur du patrimoine en nue-propriété, ce dispositif exclusif de la SCI permet une donation à moindre frais par rapport à une donation classique dont le coût est alors déterminé par la valeur du bien en pleine propriété. Les modalités fiscales de ce type de transmission prennent en compte l'âge du donateur (usufruitier). Avantage fiscal non négligeable, l'usufruit est automatiquement attribué aux enfants en cas de décès du parents donateur et ce, sans avoir à s'acquitter de droits de succession. Dans cette éventualité, les enfants deviennent alors les propriétaires des parts sociales de la SCI jusqu'à présent détenues par leur parent.

Usufruitier	% de la nue-propriété
Moins de 20 ans	30 %
Moins de 30 ans	40 %
Moins de 40 ans	50 %
Moins de 50 ans	60 %
Moins de 60 ans	70 %
Moins de 70 ans	80 %
70 ans et plus	90 %

Enfin, dans le cadre d'une SCI, avoir recours à un prêt immobilier pour acquérir un logement peut s'avérer des plus avantageux. En effet, le montant du prêt contracté par une SCI n'est pas pris en compte dans le calcul des droits de succession lors de la transmission du bien immobilier. En pratique, si une société civile immobilière souscrit un crédit de 200 000 euros pour financer l'achat d'un bien en valant 250 000, les frais de succession seront alors déterminés sur la base du seul « actif net » auquel on aura retranché le montant de l'emprunt. Dans notre exemple, les droits de succession seront ainsi établis sur la base de 250 000 - 200 000, soit 50 000 euros.

SCI et impôt sur le revenu : Si la constitution d'une société civile immobilière (SCI) peut permettre aux membres associés d'alléger leurs droits de succession, elle ne leur offre en revanche aucune solution en matière de réduction d'impôt sur le revenu.

Lorsqu'une société civile immobilière génère des revenus de quelque sorte que ce soit, elle en devient automatiquement redevable auprès des impôts. En vertu de son principe de transparence, les revenus (la plupart du temps des revenus fonciers) perçus par la SCI sont redistribués aux membres associés en proportion des parts sociales qu'ils détiennent. En matière d'imposition, ces revenus fonciers supplémentaires acquis au travers d'une SCI entraînent automatiquement l'augmentation de l'impôt sur le revenu de ses membres.

III - Fonctionnement et contraintes d'une SCI

A l'instar de toute société, mettre sur pieds une société civile immobilière s'accompagne de toute une série de contraintes et du respect de divers points de réglementation. Ce lot d'obligations auquel les membres fondateurs sont soumis peut parfois rebuter certains particuliers envisageant de créer une SCI. Il s'agit notamment des modalités de création et de gestion communes à toute société, du respect des contraintes juridiques, fiscales voire comptables, de l'obligation de publier les comptes de la société ou encore d'organiser chaque année une assemblée générale.

Si elles constituent un poids certains pour les particuliers, ces contraintes apparaissent toutefois indispensables. A défaut, l'administration fiscale pourrait être amenée à voir dans la SCI ainsi créée une société fictive dont elle n'aurait d'autre choix que de prononcer la dissolution. Une fois la SCI dissoute, ses membres se retrouveraient alors propriétaires du bien immobilier en lieu et place de la SCI et devraient donc s'acquitter des plus-values latentes.

Les obligations de la SCI : la réglementation française impose aux SCI la publication annuelle d'une déclaration de leurs résultats (article 374 de l'annexe II du Code Général des Impôts). Cette déclaration devra être adressée avant le 1er mars de chaque année en double exemplaire au centre des impôts auquel est rattaché le principal organe de la SCI. La part des revenus bruts sociaux de chaque membre associé devra être mentionnée dans cette déclaration de résultats.

Au sein de cette déclaration de résultats devront également être indiqués :

• la part respective de chaque membre de la SCI dans la prise en charge des frais de réparation, d'entretien et de gérance du bien immobilier.
• la part respective de chaque membre de la SCI dans la prise en charge de l'imposition dont l'acquittement ne relève pas de l'occupant du logement (la taxe foncière par exemple).
• la part respective de chaque membre de la SCI dans le remboursement des intérêts des dettes (prêt immobiliers par exemple) contractées à l'occasion de l'achat, de la construction ou encore de la réparation du bien.
• Et plus globalement la part respective de chaque membre dans les frais supportés par la SCI.

Dans le cas où la société civile immobilière ne fournirait pas cette déclaration à l'administration fiscale, elle s'expose alors à l'acquittement d'une amende fiscale dont le montant est déterminé par l'article 1725 du Code Général des Impôts.

Les obligations des membres : en procédant à l'acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une SCI, les obligations incombant à ses membres associés diffèrent en fonction de l'usage qui est fait du logement. Lorsque celui-ci est mis à la stricte disposition d'un des associés, aucune obligation particulière ne lui est imposée. En revanche, si le logement acquis par la SCI est mis en location, l'associé devra chaque année joindre à sa déclaration de revenus une annexe indiquant son revenu foncier (revenu net).

L'associé d'une SCI devra également mentionner, le cas échéant, les dépenses qu'il pourrait avoir supportées dans le cadre du logement acquis (le remboursement d'un prêt immobilier par exemple). Cette mention se fera au sein de sa déclaration de revenus et devra faire apparaître le montant des sommes versées ainsi que le nom du ou des créanciers.

Inconvénients d'une SCI : s'ils peuvent retirer de nombreux avantages d'une SCI, les associés doivent aussi être conscients des risques encourus. Ce sont en effet eux qui seront considérés comme responsables en cas de défaillance de la SCI. Cette responsabilité s'évalue en proportion des parts sociales détenues par chacun d'eux. En d'autre termes, si la SCI ne peut assurer le remboursement d'un prêt immobilier par exemple, le créancier pourra se retourner contre les associés et même puiser dans leur patrimoine personnel afin de régulariser la situation.