Le prêt à taux zéro (PTZ)

Dernière mise à jour : 19 Février 2015

Prêt à taux zéro

Qu'est-ce qu'un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Destiné à aider les ménages à accéder à la propriété et initialement distribué sans condition de travaux ni une quelconque prise en considération de la nature du logement (neuf ou ancien), le prêt à taux zéro a fait l'objet de multiples réformes qui, sans remettre en cause ses principales caractéristiques (absence de taux d'intérêt, visant à financer une acquisition, emprunt complémentaire, etc.), ont grandement fait évoluer le dispositif initial. Outre le fait qu'il soit dénué de taux d'intérêt (l'emprunteur ne remboursant donc que le capital prêté), ce type de crédit affiche un autre avantage non négligeable : celui de pouvoir être pris en compte comme « apport personnel » par les banques lors d'une demande de crédit immobilier.

Nettement avantageux, le prêt à taux zéro (ou PTZ) présente toutefois des critères d'éligibilité relativement strictes visant notamment à favoriser les ménages disposant de revenus modestes. Le PTZ est exclusivement réservé à l'achat d'une résidence principale.

Comment monter votre demande de prêt ?

Garantie et assurance :

L'établissement de crédit peut exiger de vous les primes d'assurance « décès-invalidité » et « incapacité de travail ». En règle générale, les conditions d'assurance sont les mêmes que pour le prêt principal. L'établissement accordant le prêt à taux zéro n'est pas nécessairement le même que celui qui accorde le prêt principal. Aucuns frais de dossier ne doivent être perçus par le Ministère du Logement pour un prêt à taux zéro.

Dernières démarches :

Si toutes les conditions requises pour bénéficier d'un PTZ sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de prêt.

Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents, notamment une fiche de renseignements vous concernant ainsi que votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l'honneur concernant l'exactitude des renseignements fournis.

Pour monter votre plan de financement, vous pouvez également faire appel à l'Agence nationale pour l'information sur le logement.

Prêt à taux zéro : qui peut en bénéficier ?

Régulièrement, le gouvernement modifie les conditions d'octroi du prêt à taux zéro. Le PTZ est un outil qui permet à l'Etat de relancer ou de freiner le marché immobilier ou de favoriser l'accession à la propriété pour certaines catégories sociales. Ce n'est pas parce que vous avez pu en bénéficier une fois que vous pourrez à nouveau prétendre à ce prêt bonifié. Faites une simulation de prêt à taux zéro pour vérifier vos conditions d'éligibilité.

Cependant un principe général a été mis en place depuis 2003 concernant la prise en compte des ressources d'un ménage. Ainsi, ce sont les revenus de chacune des personnes vivant dans l'habitation (y compris ascendants et descendants) de l'année antérieure à l'année de la demande du PTZ + qui serviront de base à son calcul.

Une exception à cette règle : si la demande de prêt à taux zéro plus a lieu entre le 1er janvier et le 31 mars, ce sont les revenus de l'année N-2 qui seront pris en compte. (par exemple : seront pris en compte les revenus de 2013 si la demande à lieu entre le 1er janvier et le 31 mars 2015).

Le revenu pris en compte pour le calcul à droit au PTZ Plus est « le revenu net imposable » aussi appelé « revenu fiscal de référence » et non le revenu brut déclaré.

Dans la mesure où la déclaration d'impôt à lieu en mars de l'année courante, et l'avis officiel distribué au mois de septembre, votre banquier vous demandera une attestation sur l'honneur si vous n'avez pas encore reçu votre avis d'imposition. Vous devrez vous engager à lui fournir le document officiel dès sa réception et au plus tard le 31 décembre de l'année de la demande.

Depuis 2011, le prêt à taux zéro est réservé aux candidats à l'achat n'ayant pas été propriétaires de leur logement au cours des deux dernières années.

Le tableau suivant récapitule le revenu fiscal de référence de l'ensemble du foyer pris en compte par l'administration, en fonction du nombre de personnes habitant le logement.

Plafond de ressources du PTZ plus

Composition du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36.000 € 26.000 € 24.000 € 22.000 €
2

50.400 € 36.400 € 33.600 € 30.800 €
3 61.200 € 44.200 € 40.800 € 37.400 €
4 72.000 € 52.000 € 48.000 € 44.000 €
5 82.800 € 59.800 € 55.200 € 50.600 €
6 93.600 € 67.600 € 62.400 € 57.200 €
7 104.400 € 75.400 € 69.600 € 63.800 €
8 et plus 115.200 € 83.200 € 76.800 € 70.400 €
  • Zone A : Paris intra-muros, agglomération parisienne, Genevois français, Côte d'Azur.
  • Zone B : Communes d'Ile-de-France ne dépendant pas déjà de la zone A, certaines zones frontalières et certains territoires du littorale, les agglomérations comptant plus de 50 000 habitants.
  • Zone C : le reste des communes françaises

Un candidat à l'achat souhaitant bénéficier des avantages offerts par un prêt à taux zéro devra donc préalablement cette première condition en affichant un niveau de ressources n'excédant pas le plafond en vigueur pour la zone géographique où est localisé le logement à financer.

Important : afin de limiter les abus, le législateur a fixé à un nombre de dossier pouvant être déposé par un seul et même ménage.

Quels sont les logements donnant droit à l'octroi du prêt à taux zéro

Dans sa toute première mouture (soit jusqu'au 1er janvier 2011 et l'instauration du PTZ+), le prêt à taux zéro permettait le financement de n'importe quel logement, qu'il soit neuf ou ancien. Si une réforme opérée début 2012 a recentrer cet emprunt immobilier sur la seule acquisition d'un logement neuf, la version 2015 du PTZ réintègre sous certaines conditions l'immobilier ancien au sein de son dispositif.

Quelques soient les modifications dont il a pu faire l'objet, le prêt à taux zéro est uniquement réservé à l'achat d'un bien en résidence principale. Impossible de prétendre au PTZ pour financer l'achat d'une place de parking, d'un fond de commerce, d'une résidence secondaire ou d'un investissement à but locatif (par exemple en loi de défiscalisation). Une fois le logement financé, vous devrez impérativement habiter le lieu dans un délai maximum d'un an à compter de son acquisition (ou de l'achèvement des travaux ayant été entrepris). A noter qu'aucune mise en location du logement financé grâce à un prêt à taux zéro ne sera autorisée avant son remboursement intégral.

Le prêt à taux zéro peut être obtenus plusieurs fois si vous êtes éligible, par contre vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années antérieures à la demande.

Dans le cas d'un déménagement pour cause de mutation ou dans la cadre d'une mobilité professionnelle (vous venez par exemple de retrouver un emploi loin de chez vous), vous devrez rembourser le prêt à taux zéro uniquement si vous vendez votre bien. Ce cas particulier est le seul qui vous permet de prétendre à nouveau à l'obtention du PTZ immédiatement. Vous pouvez aussi demander le transfert du prêt à taux zéro de votre ancien logement sur votre nouveau logement.

Les logements éligibles au prêt à taux zéro ?

  • N'importe quel logement neuf (habitation qui n'a jamais été habitée auparavant). Il peut donc s'agir d'un immeuble, mais aussi de l'achat d'une maison avec un terrain et des dépendances. Dans ce cadre, un PTZ autorise l'acquisition d'un logement existant ou le financement d'une construction.
  • Un logement ancien : réintégrée au sein du dispositif depuis le 1er janvier 2015, l'utilisation d'un PTZ pour l'achat d'un bien immobilier ancien est toutefois soumis à certaines conditions. Non seulement le logement devra faire l'objet d'importants travaux de rénovation (pour un montant d'au moins 25% du coût de l'acquisition) mais également être situé dans l'une des 6000 communes concernées par cette réintroduction de l'ancien (essentiellement rurales et devant elles aussi répondre à divers critères d'éligibilité : au moins 8% de logements vacants, appartenant à une agglomération de 10 000 habitants au plus, disposant d'un certain nombre d'équipements et services de proximité). Visant à redonner vie aux communes délaissées par les acheteurs, le prêt à taux zéro permettant l'achat d'un bien immobilier ancien est également appelé « PTZ revitalisation rurale ».
  • Un logement ancien peut également être financé (quelle que soit sa situation géographique) si les travaux qui y sont entrepris se révélent suffisamment conséquents pour permettre de l'assimiler à un logement neuf.
  • L'aménagement de locaux professionnels en locaux à usage d'habitation donne aussi accès au PTZ (transformation de bureaux, usines, hangars, etc …) tant dans le neuf que dans l'ancien (avec décote).

Attention : il convient de noter que, depuis le 1er janvier 2015, la performance énergétique du logement n'est plus prise en considération et ce, qu'il s'agisse d'un bien immobilier neuf ou ancien.

Calcul du montant d'un prêt à taux zéro

Si un prêt à taux zéro permet à l'emprunteur de proposer un apport personnel plus important, son absence de taux d'intérêt lui permet également de réduire de façon plus ou moins conséquente le montant des autres prêts souscrits (en fonction du montant octroyé dans le cadre du PTZ). Toutefois, ce prêt spécifique ne pourra en aucun cas constituer le crédit principal. Par conséquent, un PTZ ne pourra être le seul et unique emprunt destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier, il devra invariablement accompagner un crédit d'un montant plus élevé.

A noter qu'un emprunteur pourra cumuler à sa guise (en fonction de son profil) son prêt à taux zéro avec divers prêts aidés tel que le prêt conventionné, le prêt Action Logement (ex 1% logement) ou encore le prêt accession sociale. S'il choisit de multiplier les emprunts, le candidat à l'achat devra toutefois faire preuve de vigilance, le montant qu'il pourra recevoir d'un PTZ ne devant en effet pas excéder la moitié du montant total emprunté (tous crédits confondus).

La somme qu'un emprunteur pourra se voir accorder dépend avant tout du coût total de l'opération qu'il compte financer. Un coût d'opération que le législateur a en effet plafonné et dont la limite varie selon la composition du ménage et la zone géographique du logement.

Plafonds d'opération pour l'achat d'un logement NEUF ou ANCIEN (en euros)

Composition du ménage Plafonds d'opération pour l'achat d'un logement NEUF ou ANCIEN (en euros)
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne

150.000 135.000 110.000 100.000
2 personnes 210.000 189.000 154.000 140.000
3 personnes 255.000 230.000 187.000 170.000
4 personnes 300.000 270.000 220.000 200.000
5 personnes et + 345.000 311.000 253.000 230.000

Remarque : si le prix d'acquisition du logement peut évidemment excéder de façon conséquente la limite établie par ces plafonds, ce sont toutefois sur eux que la banque s'appuiera pour calculer le montant du prêt à taux zéro qu'elle accordera.

Afin de déterminer le montant empruntable, une quotité (un pourcentage) est appliqué au coût de l'opération (où au plafond le cas échéant).

Montant du PTZ Plus (PTZ +) pour l'achat d'un logement NEUF ou ANCIEN

Zone % du coût de l'opération
Zone A 26%
Zone B1 26%
Zone B2 21%
Zone C 18%

Montant du PTZ Plus (PTZ+) pour l'achat d'un logement HLM ANCIEN

% du coût de l'opération
Toutes les Zones 10%

La somme qu'un particulier peut espérer emprunter à travers un PTZ dépend donc non seulement du coût global de son opération mais également de la composition de son foyer ainsi que de la zone géographique où le bien immobilier visé par ce crédit est localisé.

Montant maximum d’un PTZ

Nombre de personnes du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 >Zone C
1 39 000 € 35 100 € 23 100 € 18 000 €
2 54 600 € 49 140 € 32 340 € 25 200 €
3 66 300 € 59 800 € 39 270 € 30 600 €
4 78 000 € 70 200 € 46 200 € 36 000 €
5 et plus 89 700 € 80 860 € 53 130 € 41 400 €

Rembourser son prêt à taux zéro

Si le montant octroyé dans le cadre d'un PTZ varie en fonction des ressources de l'emprunteur et de la localisation géographique du bien, il en va de même de son remboursement. Souhaitant adapter ce prêt immobilier au plus grand nombre de ménages (et notamment aux plus modestes), le législateur a ainsi imaginé une durée de remboursement fluctuant entre 12 et 25 ans. Les moins aisés pourront même profiter d'un différé de remboursement oscillant pour sa part entre 8 et 14 ans.

Afin connaître le nombre d'années pendant lesquelles il aura à s'acquitter des mensualités de son crédit, l'emprunteur doit tout d'abord déterminer sa « tranche de remboursement ». Celle-ci prend en compte non seulement les revenus du ménage demandeur (qu'il conviendra ici de diviser par un coefficient directeur), le zonage géographique mais également la nature même du logement (ancien ou neuf) que le prêt à taux zéro doit financer.

Coefficient familial du Prêt à taux zéro (PTZ)

Nombre de personnes composant le foyer Coéfficient
1 personne 1
2 personnes 1.4
3 personnes 1.7
4 personnes 2
5 personnes 2.3
6 personnes 2.6
7 personnes 2.9
8 personnes ou plus 3.2

Barème de la tranche de remboursement

Tranches de remboursement Revenus de l'emprunteur
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 < 20.000 € < 18.000 € < 15.000 € < 13.000 €
2 < 22.000 € < 19.500 € < 16.500 € < 14.000 €
3 < 25.000 € < 21.500 € < 18.000 € < 15.000 €
4 < 28.000 € < 23.500 € < 20.000 € < 18.500 €
5 < 36.000 € < 26.000 € < 24.000 € < 22.000 €

Une fois sa tranche de remboursement connue, il est aisé pour l'emprunteur de déterminer la façon dont il aura à s'acquitter de son prêt à taux zéro. Pour les ménages disposant de revenus modestes, le principe du « capital différé » leur permet de ne verser aucune mensualité durant un laps de temps prédéterminé (la période 1) et de ne rembourser leur PTZ que sur les années restantes (la période 2).

Durée de remboursement du PTZ +

Tranches de remboursement Capital différé Durée de la période 1 Durée de la période 2
1 100% 14 ans 11 ans
2 100% 7 ans 18 ans
3 100% 5 ans 15 ans
4 0% 16 ans -
5 0% 12 ans -