Le prêt à taux zéro (PTZ)

Prêt à taux zéro

Qu'est-ce qu'un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Attention, ayant été remplacé par le PTZ+, depuis le 1er janvier 2011 le prêt à taux zéro n'est plus délivré par les banques.

Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l'ancien, sans conditions de travaux. Ce type de prêt est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques lors d'une demande de crédit immobilier.

Le prêt à taux zéro, tel que défini par la loi de Finances 2005, est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l'ancien, sans conditions de travaux. Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le PTZ est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques.

Une très large publicité a été faite autour du prêt à taux zéro, son principe étant extrêmement attractif : pouvoir profiter d'un prêt sans aucuns frais financiers, et bénéficier, sous certaines conditions, d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 18 ans.

Cependant, les conditions d'attribution ont été fixées de manière stricte, afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes.

Si vous respectez les conditions d'attribution de ce prêt, surtout profitez-en !

Comment monter votre demande de prêt ?

Garantie et assurance :

L'établissement de crédit peut exiger de vous les primes d'assurance « décès-invalidité » et « incapacité de travail ». En règle générale, les conditions d'assurance sont les mêmes que pour le prêt principal. L'établissement accordant le prêt à taux zéro n'est pas nécessairement le même que celui qui accorde le prêt principal. Aucuns frais de dossier ne doivent être perçus par le Ministère du Logement pour un prêt à taux zéro.

Dernières démarches :

Si toutes les conditions requises pour bénéficier d'un PTZ sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de prêt.

Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents, notamment une fiche de renseignements vous concernant ainsi que votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l'honneur concernant l'exactitude des renseignements fournis.

Pour monter votre plan de financement, vous pouvez également faire appel à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (http://www.anil.org).

Prêt à taux zéro : qui peut en bénéficier ?

Régulièrement, le gouvernement modifie les conditions d'octroi du prêt à taux zéro. Le PTZ est un outil qui permet à l'Etat de relancer ou de freiner le marché immobilier ou de favoriser l'accession à la propriété pour certaines catégories sociales. Ce n'est pas parce que vous avez pu en bénéficier une fois que vous pourrez à nouveau prétendre à ce prêt bonifié. Faites une simulation de prêt à taux zéro pour vérifier vos conditions d'éligibilité.

Cependant un principe général a été mis en place depuis 2003 concernant la prise en compte des ressources d'un ménage. Ainsi, ce sont les revenus de chacune des personnes vivant dans l'habitation (y compris ascendants et descendants) de l'année antérieure à l'année de la demande du PTZ + qui serviront de base à son calcul.

Une exception à cette règle : si la demande de prêt à taux zéro plus a lieu entre le 1er janvier et le 31 mars, ce sont les revenus de l'année N-2 qui seront pris en compte. (par exemple : seront pris en compte les revenus de 2012 si la demande à lieu entre le 1er janvier et le 31 mars 2014).

Le revenu pris en compte pour le calcul à droit au PTZ Plus est « le revenu net imposable » aussi appelé « revenu fiscal de référence » et non le revenu brut déclaré.

Dans la mesure où la déclaration d'impôt à lieu en mars de l'année courante, et l'avis officiel distribué au mois de septembre, votre banquier vous demandera une attestation sur l'honneur si vous n'avez pas encore reçu votre avis d'imposition. Vous devrez vous engager à lui fournir le document officiel dès sa réception et au plus tard le 31 décembre de l'année de la demande.

Le tableau suivant récapitule le revenu fiscal de référence de l'ensemble du foyer pris en compte par l'administration, en fonction du nombre de personnes habitant le logement.

Nombre de personnes
du ménage
Zone A Zone B et C
1 31 250 € 23 688 €
2 43 750 € 31 588 €
3 50 000 € 36 538 €
4 56 875 € 40 488 €
5 64 875 € 44 425 €
Zone A : Paris et grande agglomération, Côte d'Azur, Genevois français
Zone B : Île de France hors zone A, agglomérations > 50.000 habitants, quelques zones frontalières ou littorales
Zone C : le reste du territoire

- Une personne célibataire ne peut excéder 31 250 € de revenu imposable si elle habite dans la zone A et 23 688 € si elle vit en zone B ou C.

- Un foyer de trois personnes devra avoir au maximum un revenu imposable de 50 000 € en zone A et de 36 538 € en zone B ou C.

Si cette première condition de ressources est remplie, le financement peut être envisagé.

Important : une seule demande par ménage et par logement peut être faite.

Quels sont les logements donnant droit à l'octroi du prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro donnait droit, dans sont ancienne mouture (avant le 1er Janvier 2011), à son obtention pour l'achat d'un bien dans l'ancien comme dans le neuf.

Quelques soient les modifications intervenues depuis la mise en place du Prêt à taux Zéro Plus, le prêt à taux zéro est uniquement réservé à l'achat d'un bien en résidence principale. Impossible de prétendre au PTZ pour financer l'achat d'une place de parking, d'un fond de commerce, d'une résidence secondaire ou d'un investissement à but locatif (par exemple en loi de défiscalisation). Une fois le logement financé, vous devrez impérativement habiter le lieu.

Le prêt à taux zéro peut être obtenus plusieurs fois si vous êtes éligible, par contre vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années antérieures à la demande.

Dans le cas d'un déménagement pour cause de mutation ou dans la cadre d'une mobilité professionnelle (vous venez par exemple de retrouver un emploi loin de chez vous), vous devrez rembourser le prêt à taux zéro uniquement si vous vendez votre bien. Ce cas particulier est le seul qui vous permet de prétendre à nouveau à l'obtention du PTZ immédiatement. Vous pouvez aussi demander le transfert du prêt à taux zéro de votre ancien logement sur votre nouveau logement.

Quels sont les logements concerné par l'ancien prêt à taux zéro ?

  • Les logements neufs : il s'agit d'une habitation qui n'a jamais été habitée auparavant. Il peut donc s'agir d'un immeuble, mais aussi de l'achat d'une maison avec un terrain et des dépendances.
  • Les logements anciens : dans ce cas précis, le montant du prêt à taux zéro sera inférieur à celui obtenu pour un logement neuf et de la zone géographique sur laquelle il se situe. Le législateur considère que les prix sont inférieurs dans l'ancien et octroie donc un prêt moindre.
  • L'aménagement de locaux professionnels en locaux à usage d'habitation donne aussi accès au PTZ (transformation de bureaux, usines, hangars, etc …) tant dans le neuf que dans l'ancien (avec décote).

Attention : dans le cas d'un logement ancien, sa surface devra obligatoirement être supérieure à 14m2, comporter des toilettes et posséder une pièce principale supérieure à 7m2. Seront par ailleurs considérés comme éligibles, tous les logements de moins de 20 ans. Pour les logements de plus de 20 ans, un expert en immobilier se rendra sur place pour vérifier la conformité du bien. Il pourra vous contraindre à effectuer certains travaux de mise aux normes pour obtenir votre prêt à taux zéro.

Calcul du montant d'un prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ne peut en aucun cas être l'emprunt principal ou unique, et doit permettre de diminuer le montant des autres prêts immobiliers et le coût de l'opération.

Important : l'obtention du prêt à taux zéro n'est pas compatible avec d'autres aides telles que celles de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH).
Les prêts cumulables sont : le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné, le prêt 1 % employeur, le prêt d'épargne logement (PEL), le prêt bancaire et les autres prêts à caractère social.

Le montant du prêt est au maximum égal à 20 %* du prix de votre acquisition et ne dépassera pas 50 % de l'ensemble de vos emprunts pour ce logement exclusivement.

* Ce taux est égal à 30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines (décret du 26/12/2000).

Des plafonds pour le prix du logement ont été fixés en fonction du lieu d'habitation et du nombre de personnes dans le ménage. Le tableau ci-dessous vous indique le montant maximal du prêt à taux zéro que vous pourrez obtenir si vous achetez dans le neuf.

Montant de prêt maximum pour un logement neuf
Nombre de personnes
du ménage
Zone A Zone B et C
1 16 000 € 11 000 €
2 22 500 € 16 500 €
3 25 000 € 19 000 €
4 27 500 € 21 500 €
5 30 000 € 24 000 €
6 et plus 32 500 € 26 500 €

Ci-dessous, le même tableau pour une acquisition dans l'ancien :

Montant de prêt maximum pour un logement ancien
Nombre de personnes
du ménage
Zone A Zone B Zone C
1 14 400 € 8 800 € 8 250 €
2 20 250 € 13 200 € 12 375 €
3 22 500 € 15 200 € 14 250 €
4 24 750 € 17 200 € 16 125 €
5 27 000 € 19 200 € 18 000 €
6 et plus 29 250 € 21 200 € 19 875 €

En résumé, le calcul de votre emprunt va se faire en fonction du prix et de l'anciennetés de votre logement et des emprunts dits complémentaires que vous aurez contractés pour ce même logement.

Rappelez-vous que le prêt à taux zéro ne peut pas être l'unique source de financement de votre projet, ni même la principale.

Cas particulier : vous noterez que depuis le 1er janvier 1996, la ville de Paris double le montant du prêt à taux zéro en donnant la possibilité de profiter d'un prêt complémentaire également au taux zéro. Il est réservé aux parisiens qui habitent depuis au moins trois ans dans la capitale.

Les modalités de remboursement d’un prêt à taux zéro (PTZ)

Le remboursement du prêt est individualisé et modifiable selon vos besoins. L'échéancier de vos remboursements sera calculé en fonction :

  • de vos ressources,
  • des mensualités de vos autres emprunts concernant ce même logement.

Plus vos ressources seront modestes et plus ce crédit sera remboursé tardivement.

Revenu fiscal de référence Remboursement Mensualité pour 10 000 €
(hors assurance)
Durée totale dont différé Période de différé Période de remboursement
Moins de
15 800 €
22 ans 18 ans 0,00 € 208,33 €
De 15 801 €
à 19 750 €
21 ans 18 ans 11,57 €
(1/4 du prêt)
208,33 €
(3/4 du prêt)
De 19 751 €
à 23 688 €
17 ans 15 ans 27,78 €
(1/2 du prêt)
208,33 €
(1/2 du prêt)
De 23 689 €
à 31 588 €
8 ans 104,17 €
Au delà de
31 589 €
6 ans 138,89 €

Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du prêt. Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans.

Le prêt à taux zéro relancé par François Hollande ?

S'il est un type de crédit immobilier qui mérite toutes les attentions et alimentent les plus vives controverses, c'est bel et bien le prêt à taux zéro. Evincé en 2011 par le "PTZ plus", le prêt à 0% ancienne formule pourrait bien de nouveau reprendre du service sous une apparence quelque peu remaniée.

Instauré par la loi de Finance 2005, le prêt à taux zéro a fait les frais de la crise qui secoua le monde de l'immobilier dès la fin de l'année 2007. Jugé trop complexe et trop restrictif pour faire face à la situation de l'époque, celui-ci dût donc céder sa place, le 1er janvier 2011, au prêt à taux zéro Plus.

Moins de deux ans après l'entrée en vigueur du PTZ+, dispositif phare du gouvernement Sarkozy en matière d'aide à l'accession à la propriété, le prêt à taux zéro « classique » pourrait refaire surface sous l'impulsion de François Hollande (si celui-ci accède à la présidence de la République). Le candidat socialiste à l'élection présidentielle a d'ores et déjà annoncé vouloir remettre ce prêt immobilier au goût du jour, inscrivant ainsi au sein de son programme l'instauration d'un prêt à taux zéro remanié.

Quel visage pour le prêt à taux zéro de François Hollande ?

Sans souhaiter la suppression pure et simple de l'actuel prêt à taux zéro Plus dont il entend conserver l'ossature, François Hollande envisage donc un recentrage du PTZ sur les cibles que constituent les jeunes et les ménages modestes.

« J'aiderai prioritairement les jeunes actifs et les classes moyennes qui n'ont pas de patrimoine familial car ce sont eux qui ont le plus souffert de la montée des prix et qui sont aujourd'hui exclus de l'accession à la propriété. Je les soutiendrai par un prêt à taux zéro conforté », a ainsi déclaré François Hollande.

Le prêt à taux zéro imaginé par François Hollande devrait donc, si celui-ci est élu, présenter des modalités d'application et des conditions d'obtention relativement favorable aux jeunes emprunteurs et aux foyers ne disposant pas de ressources élevées. Enfin, s'il ne s'agit pour l'heure que d'une pure spéculation, le PTZ de François Hollande pourrait également voir les logements anciens être réintégrés au sein du dispositif (le PTZ+ n'autorisant plus, depuis le 1er janvier 2012, l'acquisition d'un bien immobilier ancien).

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