Le taux effectif global (TEG)

taux effectif global

Qu'est-ce que le taux effectif global (TEG) d'un prêt immobilier ?

Reflétant le coût total d'un prêt immobilier, le taux effectif global (TEG) permet au futur emprunteur d'avoir une vue d'ensemble de ce que lui coûtera réellement un prêt. Mis en place afin de sécuriser le consommateur face à d'éventuelles dérives tarifaires, le TEG permet également de comparer facilement les différentes offres d'emprunt.

Principe d'un taux effectif global (TEG)

Si la protection de l'emprunteur et l'information accrue dont il peut bénéficier sont aujourd'hui deux des grands axes de travail du gouvernement en ce qui concerne le secteur du prêt immobilier, l'instauration du taux effectif global (TEG) fut certainement l'une des premières mesures prises en ce sens.

C'est en juillet 1979 et l'entrée en vigueur de la loi Scrivener que le taux effectif global a fait son apparition. Avant cette date, les établissements prêteurs pouvaient librement s'attirer de futurs clients en mentionnant dans leurs publicités un taux de prêt immobilier relativement faible et agrémenter celui-ci de frais annexes ultérieurs afin de le faire grossir.

Depuis le 13 juillet 1979, cette pratique douteuse n'a plus cours. En appliquant la loi Scrivener, le législateur a en effet imposé aux banques la notion de TEG. Intégrant l'ensemble des frais liés à la souscription d'un prêt immobilier, ce dernier doit désormais être indiqué de manière claire et précise sur chacune des publicités vantant les mérites d'un emprunt.

La Banque de France publie chaque trimestre le taux d'usure applicable au taux fixe d'un crédit. Celui-ci correspond au taux maximal au-delà duquel un prêt immobilier peut sérieusement être considéré comme abusif. Le TEG indiqué par une banque ne peut donc pas dépasser ce seuil d'usure.

Que représente-t-il réellement ?

Obligatoirement mentionné par la banque avant toute souscription, le TEG recouvre l'ensemble des frais pouvant être annexés au taux « nominal » d'un prêt immobilier. Ses principaux composants sont les suivants :

  • le taux nominal (hors frais annexes)
  • l'assurance emprunteur
  • les frais de garantie
  • les frais de dossier.

Comment est fixé le taux effectif global (TEG) d'un prêt immobilier ?

Le taux nominal : afin de fixer le taux nominal devant être pris en compte dans le TEG, l'établissement prêteur utilisera diverses méthodes en fonction du type de taux appliqué au prêt immobilier.

Pour un prêt immobilier à taux fixe, rien de plus simple, le taux nominal pris en compte dans le TEG correspond au taux exact du crédit (celui qui sera appliqué sur toute la durée du prêt immobilier).

Pour un emprunt révisable, le taux effectif global n'apporte qu'une indication partielle à l'emprunteur puisque le taux pris en compte correspond à celui qui sera appliqué avant la première révision. Dans les faits, si le taux révisable est réévalué chaque semestre, seul celui appliqué lors des six premiers mois de souscription entrera en compte dans le calcul du TEG.

Les frais de dossier : si les frais de dossier ne représentent en théorie qu'une part minime du coût global d'un prêt immobilier, dans les faits il s'agit bien souvent d'un investissement conséquent pour l'emprunteur puisque celui-ci devra s'en acquitter dès l'octroi de son crédit.

Pour pouvoir prendre en compte les frais de dossier (montant indiqué en euros) dans le TEG (indiqué en pourcentage), la banque retranchera les frais de dossier au montant emprunté et calculera le taux effectif global du en fonction de ce nouveau capital dû.

Exemple : Pour un prêt immobilier de 100 000 € sur 15 ans à 4,30 %, les mensualités se montent à 754,81 €. Le TEG se monte également à 4,30 % (hors frais obligatoires).

Si on prend en compte 800 € de frais de dossier, les mensualités restent inchangées et on calcule le taux effectif pour un crédit réel de 99 200 €, on obtient alors un TEG de 4,42 % soit 0,12 % de plus.

L'assurance emprunteur : considérée comme une sécurité nécessaire tant pour la banque que pour l'emprunteur, la souscription d'une assurance de prêt immobilier est obligatoire pour pouvoir espérer décrocher un emprunt. Afin d'être intégré au taux effectif global, le coût de l'assurance est incorporé dans les mensualités de l'emprunt. Celui-ci est alors calculé sur la base de ces nouvelles mensualités.

Les frais de garantie (ou frais de sûreté réelle) : les frais de sûreté réelle correspondent aux frais générés par une hypothèque ou une inscription en Privilège de Prêteur de Deniers. Pour prendre en compte ces frais de garantie dans le calcul du taux effectif global, la banque s'appuiera sur le même procédé que pour l'intégration des frais de dossier (coût de la prestation déduit du capital emprunté et TEG déterminé sur cette nouvelle base).

Tableau récapitulatif du TEG d'un prêt immobilier

Les valeurs indiquées dans ce tableau correspondent à un prêt immobilier de 100.000 euros souscrit sur une durée de 15 ans (elles ne sont là qu'à titre indicatif et peuvent évidemment varier d'un établissement à l'autre).

Valeur Influence sur le TEG
Taux du prêt 4,30 % 4,30 %
Assurance 27 € / mois + 0,52 %
Frais de dossier 800 € + 0,12 %;
Frais de garantie 1 600 € + 0,24 %
TEG 5,19 %

Taux effectif global (TEG) : avantages et lacunes

Principale information fournie par la banque, le TEG permet de visualiser plus précisément quelle sera la charge globale du prêt immobilier sur le budget du souscripteur. Outre ce caractère purement financier, il permettra au futur emprunteur de procéder à une comparaison efficace entre différents crédits mais également entre différents établissements.

Une information parfois incomplète

Principale source d'informations mise à la disposition de l'emprunteur, le TEG n'en demeure pas moins incomplet en ne prenant en compte que les seuls éléments essentiels d'un prêt immobilier. Le futur détenteur de l'emprunt se doit donc d'être vigilant en ce qui concerne certains aspects du crédit que le TEG n'aborde pas.

Le coût d'un remboursement anticipé : si l'emprunteur est libre de rembourser son prêt immobilier avant l'échéance mentionnée dans le contrat, cette opération reste bien souvent assortie d'un versement financier supplémentaire. Ce que l'on nomme communément les pénalités pour remboursement anticipé correspond au maximum à 3% du capital restant dû (ou à 6 mois d'intérêts). Ce surcoût éventuel à la charge de l'emprunteur n'est évidemment pas indiqué dans le taux effectif global.

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