Le taux d'endettement

Dernière mise à jour 23 juillet 2015

apport personnel prêt immobilier

1- Le taux d'endettement en bref

Le taux d'endettement est un indice qui permet à un banquier de juger de la solvabilité d'un emprunteur. Ce taux prend en compte les revenus de l'emprunteur, ses crédits en cours ainsi que le futur crédit immobilier qu'il souhaite souscrire.

Le calcul de ce taux permettra à l'établissement prêteur de se faire une idée sur votre capacité à assumer un prêt immobilier sans pour autant grever votre budget.

2- Comment est calculé le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement d'un emprunteur immobilier est calculé en faisant la somme de l'ensemble des mensualités de ses crédits en cours, à laquelle on ajoute la future mensualité du crédit immobilier demandé, et que l'on divise par la somme de ses revenus (salaires, pensions, traitements, ...).

TE = (somme des mensualités de crédit + mensualité nouveau crédit) x 100
somme des revenus mensuels

3- Simulation de taux d'endettement

Pour réaliser une simulation gratuite de taux d'endettement, nous vous invitons à utiliser notre simulateur de taux d'endettement. Vous pourrez ainsi voir l'impact d'un changement de montant de mensualité à la hausse, ou à la baisse, sur votre capacité d'endettement, et connaître le montant maximum du prêt qu'un emprunteur pourra soliciter.

4- Taux d'endettement maximum admissible

Une banque considérera qu'un taux d'endettement doit être inférieur à 33%. Au delà de ce seuil, elle jugera que l'emprunteur comporte un risque et ne pourra pas assumer ses dépenses habituelles.

5- Cas particuliers

5.1- Les emprunteurs à très hauts revenus

Un emprunteur dont les revenus sont jugés élevés peut se voir appliquer un taux d'endettement supérieur à 33%. Le banquier calculera dans ce cas de figure le Quotient Familial du ménage. Ce nouveau calcul lui permettra de pondérer le taux d'endettement de l'emprunteur pour constater qu'il dispose bien des ressources nécessaires pour assurer son train de vie.

5.2- Les emprunteurs à très bas revenus

A contrario, si l'emprunteur dispose de faibles revenus, la banque peut refuser d'accorder le prêt immobilier, même si le taux d'endettement de 33% n'est pas atteint. Dans cette hypothèse, l'établissement prêteur prend en compte le « reste à vivre » (ou « quotient familial ») et refusera le prêt en estimant que l'emprunteur ne pourra plus faire face à ses dépenses courantes.

5.3- Les prêts de courte durée

Une banque peut être amenée à accepter un taux d'endettement élevé lorsqu'elle octroie un prêt immobilier de courte durée (7, 10 voire 15 ans). En effet, si l'emprunteur enregistre certaines difficultés à rembourser ses mensualités, celles-ci pourront être réduites en rallongeant la durée de remboursement du prêt immobilier.

6- Comment diminuer son taux d'endettement ?

6.1- Allonger la durée du crédit

Si la banque juge que le taux d'endettement d'un emprunteur est trop élevé, il est possible d'envisager une augmentation de la durée de remboursement du crédit immobilier demandé pour en diminuer les mensualités. A titre d'exemple, voilà dans quelle mesure l'allongement de la durée d'un prêt immobilier peut faire varier le montant des mensualités :

    • Passer son prêt immobilier de 15 à 20 ans réduit les mensualités d'environ 15 %.
    • Passer son prêt immobilier de 20 à 25 ans réduit les mensualités d'environ 10 %.
    • Passer son prêt immobilier de 15 à 25 ans réduit les mensualités d'environ 26 %.

6.2- Procéder à un regroupement de crédits

Pour les emprunteurs ayant contracté plusieurs crédits, et dont le taux d'endettement serait trop élevé, il est tout à fait possible de fusionner l'ensemble des crédits en cours en un seul, et de déterminer une nouvelle période de remboursement plus longue pour diminuer la mensualité. Le rachat de crédits peut s'effectuer auprès de la banque de l'emprunteur ou auprès d'établissements spécialisés.

6.3- Procéder à une renégociation de crédits

Dans l'éventualité où l'emprunteur ne souhaiterait pas procéder à un regroupement de crédits (taux actuels trop élevés, difficultés avec un des établissements prêteurs, ...), celui-ci peut contacter un à un les organismes concernés et leur proproser de revoir la mensualité du crédit à la baisse en allongeant la durée de remboursement.

7- Les conseils de LPI

Les critères de taux d'endettement varient d'un établissement bancaire à un autre. Si votre taux est trop élevé au regard de votre banquier, n'hésitez pas à présenter votre dossier à d'autres banques. Vous pouvez aussi faire une demande auprès d'un courtier spécialisé en crédits immobiliers qui saura immédiatement vers quel établissement bancaire orienter votre dossier.

Le regroupement, le rachat ou la renégociation de prêts peuvent être d'excellentes solutions, surtout en période de taux d'intérêts bas. En plus de diminuer son taux d'endettement, un emprunteur pourrait réaliser d'importantes économies en bénéficiant d'un nouveau taux d'intérêts plus bas.