Hypothèque et caution

Hypothèque, caution, inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), quelle garantie choisir pour sécuriser au mieux son prêt immobilier ? Particularités et modalités d'application de ces dispositifs obligatoires protégeant l'emprunteur et la banque contre un éventuel défaut de remboursement.

1. Garantir son prêt immobilier : caution ou hypothèque ?
   • L'hypothèque
   • L'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)
   • La mainlevée
2. Le recours à une société de cautionnement
3. Quelques sociétés de cautionnement
   • Le Crédit Logement
   • La SACCEF
   • La CAMCA
   • BREB Habitat
4. La caution « mutuelle fonctionnaire »
5. Le coût d'une garantie de prêt immobilier : tableau comparatif
6. Le coût global d'une caution auprès du Crédit Logement

I - Garantir son prêt immobilier : caution ou hypothèque ?

Au même titre que l'assurance de prêt immobilier, la caution et l'hypothèque représentent deux garanties fondamentales associées à l'octroi d'un prêt immobilier. Lors de la souscription d'un crédit, la banque exigera obligatoirement la mise en place d'une telle garantie (au choix entre la caution et l'hypothèque) afin de sécuriser le financement qu'elle accorde. Appliquée sur le bien immobilier devant être financé par l'emprunt, elle autorise ainsi l'établissement à revendre celui-ci pour pouvoir récupérer son investissement en cas de lourde défaillance de l'emprunteur.

Pour sécuriser le prêt immobilier qu'elle accorde, une banque à le choix entre quatre garanties bien distinctes : l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), la caution auprès d'une société de cautionnement et enfin la caution « mutuelle fonctionnaire ».

L'hypothèque

Pouvant être mise en place aussi bien pour le financement d'un bien immobilier neuf ou d'un logement ancien, l'hypothèque représente la garantie traditionnellement associée à l'octroi d'un prêt immobilier. Devant faire l'objet d'un acte notarié, l'hypothèque assure à la banque de récupérer quoi qu'il arrive sa mise (en procédant à la saisie puis à la revente du logement financé par le prêt) mais constitue pour l'emprunteur un surcoût non négligeable.

En effet, outre son inscription au  Bureau des Hypothèques, l'emprunteur doit également s'acquitter d'une taxe de publicité foncière fixée à 0,615% du montant emprunté. D'une manière générale, les frais d'hypothèque que l'emprunteur aura à régler avoisinent bien souvent 2% du montant du prêt immobilier souscrit.

L'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)

D'un fonctionnement comparable à l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) ne s'applique en revanche que sur un bien immobilier ancien (les ventes en l'état futur d'achèvement - VEFA - ne sont donc pas concernées par une IPPD). Tout comme l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers permet à la banque de sécuriser son investissement en l'autorisant, en cas de défaillance financière de l'emprunteur, à saisir le bien immobilier acquis afin de le revendre.

Acte notarié, une inscription en privilège de prêteur de deniers doit faire l'objet d'un enregistrement auprès de la  Conservation des Hypothèques. Cet enregistrement doit avoir lieu dans un délais de deux mois après la vente du bien immobilier concerné.

Ne portant que sur un logement déjà existant, l'IPPD est également bien moins onéreuse pour l'emprunteur que l'hypothèque. En effet, une inscription en privilège de prêteur de deniers n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière.

Particularité de l'hypothèque et de l'inscription en privilège de prêteur de deniers : la mainlevée

La mainlevée est l'acte juridique qui met un terme à une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Prenant automatiquement effet deux ans après la fin du prêt immobilier, une mainlevée peut également intervenir en cours de contrat si l'emprunteur décide de revendre le logement qu'il a acquis grâce à son prêt immobilier.

Avant même l'échéance de son prêt immobilier, l'emprunteur peut souhaiter vendre son bien immobilier. Pour que la banque ne puisse pas saisir son nouveau logement en cas de défaillance de l'emprunteur,  l'acquéreur demandera donc au vendeur de procéder à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'IPPD.

Acte notarié, la mainlevée mettant un terme à une hypothèque ou à une inscription en privilège de prêteur de deniers doit être enregistrée auprès du Conservateur des Hypothèques. Si cet enregistrement est gratuit lorsqu'il s'effectue automatiquement 2 ans après la fin du prêt immobilier, il est en revanche payant (à la charge de l'emprunteur) lorsqu'il intervient en cours de prêt.

En cas de revente du logement en cours de prêt (pour un prêt immobilier de 120.000 euros), le coût à la charge de l'emprunteur représente 0,7% de ce montant.

II - Le recours à une société de cautionnement

A l'initiative des banques, les sociétés de cautionnement ont été instaurées afin de réduire les coûts de garantie dus par les emprunteurs. Grâce à elles, le souscripteur d'un prêt immobilier peut choisir de garantir son emprunt en versant une caution et ainsi éviter la mise en place d'une hypothèque ou d'une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

Le fonctionnement de la caution est proche de celui d'une assurance : l'emprunteur s'acquitte d'une contribution auprès de la société de cautionnement afin que celle-ci prenne le relais en cas de défaillance de remboursement. Le montant de cette contribution versée par l'emprunteur dès l'octroi du prêt immobilier (déblocage des fonds) est fixé proportionnellement au montant du crédit accordé. Si une partie de cette contribution est directement encaissée par la société de cautionnement, une autre est en revanche versée à un fond mutuel de garantie qui pourra, sous certaines conditions, en reverser une part à l'emprunteur au terme de son prêt immobilier.

Si une hypothèque nécessite l'exécution d'une mainlevée afin de prendre fin avant l'échéance automatique (2 ans après la fin du prêt), il n'en va pas de même pour la caution. La caution est en effet un acte passé sous seing privé et non devant notaire (donc pas de frais de notaire).

III - Quelques sociétés de cautionnement

Le Crédit Logement : société de cautionnement dont chacune des grandes banques françaises détient une part de capital, le Crédit Logement propose à l'emprunteur une caution dont le fonctionnement est le suivant :

• Le coût de la caution à la charge de l'emprunteur dépend du montant du prêt immobilier souscrit (capital emprunté).
• Au terme du prêt immobilier, le Crédit Logement restituera à l'emprunteur une partie de la somme versée en guise de caution.
• La caution versée au Crédit Logement (environ 2% du capital emprunté) se définit comme suit : une commission variant entre 150 et 300 euros maximum encaissée définitivement par l'organisme + une contribution au Fond Mutuel de Garantie.
• La contribution au Fond Mutuel de Garantie acquittée par l'emprunteur lui sera en partie restituée (75%) au terme du prêt immobilier ou lors d'un remboursement anticipé.

En contractant un prêt d'un montant de 150 000 euros, l'emprunteur devra s'acquitter d'une caution de 1 700 euros constituée de 300 euros de commission et de 1 400 euros versés au titre de la contribution au Fonds Mutuel de Garantie. A l'échéance du prêt immobilier, 75% des 1 400 euros lui seront restitués, soit 1 050 euros. En définitive, la caution aura coûté à l'emprunteur 0,68% du montant initialement emprunté soit 1 024 euros. A titre de comparaison, s'il avait opté pour une hypothèque avec mainlevée, la garantie de son prêt immobilier lui aurait coûté 3 750 euros. Quant à l'inscription en privilège de prêteur de deniers, cette option lui aurait fait débourser 2 620 euros (en intégrant les frais de mainlevée).

Organisme auquel les banques font le plus souvent appel, le Crédit Logement n'est toutefois pas la seule société de cautionnement existante. D'autres, directement associées à une banque spécifique, peuvent ainsi proposer aux emprunteurs une caution moins onéreuse mais excluront bien souvent le remboursement d'une partie de la caution en fin de prêt.

La SACCEF : société de cautionnement propre à la Caisse d'épargne, la SACCEF offre aux emprunteurs une caution dont le coût apparaît de prime abord moins élevé que celui du Crédit Logement. Le montant de ce cautionnement oscille ainsi entre 1,25 et 1,5% du montant emprunté. Point négatif, cette société de cautionnement ne procède pas au remboursement d'une partie de la caution en fin de prêt..

La CAMCA : filiale du Crédit Agricole, la société de cautionnement CAMCA propose à l'emprunteur une caution dont le montant s'élève à 1,5% du prêt immobilier contracté. A l'instar de la SACCEF, cette caution s'avère moins onéreuse que celle proposée par le Crédit Logement mais ne pourra pas être restituée au terme du prêt. Pour pouvoir avoir recours à cette société de cautionnement, l'emprunteur doit obligatoirement avoir souscrit son prêt immobilier auprès du Crédit Agricole. Le montant de cet emprunt devra en outre être au maximum de 76 224 euros (si l'apport personnel de l'emprunteur s'élève à 20%) ou de 114 336 euros (si l'apport personnel s'élève à 40%).

BREB Habitat : contracté auprès de la BREB, un prêt immobilier peut bénéficier du cautionnement de la filiale du groupe, BREB Habitat. Là encore, le versement initiale de la caution s'avérera moins important qu'au Crédit Logement (1,25% du montant emprunté), mais à la différence des deux sociétés précédentes, 0,75% du montant emprunté seront restitués à la fin du prêt.

IV - La caution « mutuelle fonctionnaire »

Les fonctionnaires ainsi que certaines autres professions particulières peuvent avoir recours à une société de cautionnement qui leur est personnellement dédiée. Permettant à l'emprunteur de bénéficier d'une garantie avantageuse pour son prêt immobilier, le produit proposé par ces sociétés de cautionnement se nomme la caution « mutuelle fonctionnaire ».

Bon nombre de ces professions de la fonction publique dispose d'une garantie spécialement adaptée. Les salariés de l'Education Nationale peuvent ainsi profiter d'une garantie sans frais grâce à la CASDEN.

V - Le coût d'une garantie de prêt immobilier : tableau comparatif

Prêt immobilier (montant en euros)	Hypothèque		IPPD*		Caution		Différence hypothèque / caution	Différence IPPD / caution
	Coût**	%	Coût**	%	Coût**	%
50 000 €	1 860 €	3,72%	1 470 €	2,94 %	850 €	1,70%	1 010 €	620 €
80 000 €	2 420 €	3,03%	1 810 €	2,26%	1 140 €	1,42%	1 280 €	670 €
100 000 €	2 800 €	2,80%	2 040 €	2,04%	1 300 €	1,30%	1 500€	740 €
120 000 €	3 180 €	2,65%	2 270 €	1,89 %	1 460 €	1,22%	1 720 €	810 €
150 000 €	3 750 €	2,50%	2 620 €	1,75%	1 700 €	1,13%	2 050 €	920 €
180 000 €	4 300 €	2,39 %	2 960 €	1,64%	1 940 €	1.,08%	2 360 €	1 020 €
200 000 €	4 600 €	2,30%	3 130 €	1,57%	2 100 €	¨1,05%	2 500 €	1 030 €

* IPPD : Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (logements et biens immobiliers anciens).
** Frais de mainlevée inclus.
*** Déduire de ce montant le remboursement des 75 % du Fonds Mutuel de Garantie reversés au terme de l'emprunt.

VI - Le coût global d'une caution auprès du Crédit Logement

Le tableau précédent ne tenant pas compte de la restitution opérée en fin de prêt des 75% du montant versé au Fond Mutuel de Garantie, voilà un tableau récapitulatif permettant de visualiser le coût global d'une caution (remboursement inclus) proposée par l'organisme Crédit Logement.

Prêt immobilier (montant en euros)	Coût de la caution*	Commission Crédit logement	Fonds mutuel de garantie	Remboursement**	Coût total***
50 000 €	850 €	250 €	600 €	450 €	400 €
80 000 €	1 140 €	300 €	810 €	630 €	510 €
100 000 €	1 300 €	300 €	1 000 €	750 €	550 €
120 000 €	1 460 €	300 €	1 160 €	870 €	590 €
150 000 €	1 700 €	300 €	1 400 €	1 050 €	650 €
180 000 €	1 940 €	300 €	1 640 €	1 230 €	710 €
200 000 €	2 100 €	300 €	1 800 €	2 350 €	750 €

* Caution = Commission + Fonds Mutuel de Garantie.
** Remboursement = 75% x Fonds Mutuel de Garantie.
*** Coût total = Montant de la caution auquel est retranché le montant du remboursement.