Le Prêt In-Fine

Le prêt in fine, une solution de financement particulièrement adaptée à l’investissement locatif. Grâce à lui, l’emprunteur pourra entre autre bénéficier d’une déduction d’impôt plus importante de ses intérêts d’emprunt et d’un remboursement s’effectuant en deux temps.

1. Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?
2. Principe de fonctionnement
   • Comment la banque garantit son remboursement ?
   • Différence entre un prêt in fine et crédit classique
3. les avantages d'un prêt in fine
   • Les avantages fiscaux

I - Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Le prêt in fine est un emprunt immobilier spécialement étudié pour profiter aux emprunteurs ayant opté pour l'achat d'un logement destiné à être mis en location. Si divers dispositifs de défiscalisation existent déjà pour favoriser l'investissement locatif (défiscalisation Scellier, LMP, LMNP, etc.), celui-ci permet à l'emprunteur d'alléger encore un peu plus sa fiscalité. En proposant un remboursement de taux d'intérêt plus élevé, il offre en effet à l'emprunteur l'opportunité de déduire de ses impôts une somme plus conséquente.

II - Principe de fonctionnement d'un prêt in fine

En contractant un prêt in fine pour financer son projet immobilier, l'emprunteur opte pour un crédit dont le remboursement s’effectuera en deux temps. Dès sa souscription et jusqu'à son terme, l'emprunteur ne devra rembourser chaque mois à la banque que les seuls intérêts de son crédit. L'établissement prêteur ne demandera l'acquittement du capital emprunté qu'à son échéance. En un seul et unique remboursement, l'emprunteur s'acquittera ainsi de la totalité du capital dû.

Comment la banque garantit son remboursement ?

S'il ne doit chaque mois rembourser à la banque que les seuls intérêts de son crédit, l'emprunteur devra toutefois se soumettre à une obligation spécifique au prêt in fine. En effet, afin de s'assurer que celui-ci disposera le moment venu de la capacité financière pour procéder au remboursement du capital, l'emprunteur devra verser mensuellement une somme déterminée par contrat sur un produit d'épargne. Choisi par l'établissement prêteur pour sa qualité (une assurance vie par exemple), cette épargne sera progressivement alimentée par l'emprunteur (jusqu'à proportion du capital emprunté) et représentera ainsi une garantie certaine pour le remboursement dû à l'échéance du crédit.

Différence entre un prêt in fine et un crédit classique

Lorsqu'il contracte un emprunt dit « classique », le souscripteur s'engage à rembourser chaque mois une partie du capital dû augmentée des intérêts. Déterminés en fonction du montant à rembourser, les intérêts dont l'emprunteur devra s'acquitter sont donc destinés à diminuer progressivement. Dans le cas d'un prêt in fine, puisque le souscripteur ne rembourse le capital dû qu'à échéance de l’emprunt, les intérêts dont il devra s'acquitter sont donc calculés chaque mois sur la base de la totalité du montant emprunté.

III - les avantages d'un prêt in fine

En contractant un prêt in fine à la place d'un crédit classique, l'emprunteur est conscient qu'il devra rembourser mensuellement un volume d'intérêt plus conséquent. Paradoxalement, c'est bel et bien cette différence dans le montant des intérêts versés qui constitue le principal avantage de ce type d’emprunt.

En effet, en souhaitant encourager l'investissement immobilier locatif, les lois fiscales françaises offre la possibilité à un investisseur de déduire de son revenu locatif imposable les intérêts de son emprunt. En s'acquittant d’intérêts plus élevés, l'emprunteur pourra donc déduire de ses impôts une somme bien plus importante que s'il s'était engagé sur un crédit

Les avantages fiscaux

Le comparatif suivant vous aidera à appréhender au mieux l'avantage fiscal dont l'emprunteur peut bénéficier grâce à un prêt in fine.

Prêt immobilier « classique »	Prêt in fine
Montant : 100.000 euros	Montant : 100.000 euros
Durée : 10 ans	Durée : 10 ans
Taux d'intérêt : 3,15%	Taux d'intérêt : 4,30%
	Taux de l'épargne : 3,50%
Taux d'imposition : 28,26%
Intérêts supplémentaires : 20.935 euros
Gain fiscal global : 6.071 euros

	Epargne (par mois)	Epargne totale	Mensualités du prêt	Mensualités totales (prêt + épargne)	Intérêts déduits des impôts
Prêt immobilier « classique »	-	-	973 €	973 €	16 706 €
Prêt in fine	697 €	100 000 €	358 €	1 055 €	43 000 €
Différence	-	-	-	82 €	22 264 €

Dans cet exemple, avec le prêt in fine, le total des versements mensuels (mensualité + épargne = 1 055 €) s'avère légèrement supérieur à la mensualité du crédit amortissable (973 €). En revanche, l'emprunteur pourra déduire de ses revenus fonciers 22 264 € d'intérêts supplémentaires.