Le prêt relais

Attendre d'avoir vendu le logement dont on est propriétaire pour en financer l'achat d'un nouveau peut parfois s'avérer préjudiciable pour son projet immobilier. Souscrire un prêt relais permet à l'emprunteur de concrétiser son acquisition avant même d'avoir finalisé la vente de son précédent logement.

1. Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
2. Caractéristiques du prêt relais
   • Montant
   • Remboursement
3. Un prêt relais adapté à chaque situation
   • Le prêt relais sec
   • Prêt relais + prêt immobilier
   • Prêt relais avec « franchise totale » + prêt immobilier avec « différé d'amortissement

I - Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Largement décrié lors de la crise financière de 2009, le prêt relais est pourtant un emprunt spécifiquement mis en place pour faciliter l'acquisition d'un bien immobilier. Lorsqu'un particulier, déjà propriétaire d'un bien, souhaite acquérir un nouveau logement, il lui permet d'effectuer son achat sans attendre d'avoir vendu son ancien bien immobilier. Le prêt relais constitue en effet une avance d'argent faite par la banque sur la base de la valeur du bien actuel de l'emprunteur et que ce dernier pourra rembourser une fois celui-ci revendu.

En attendant d'avoir vendu son logement, l'emprunteur ne s'acquitte chaque mois que des seuls intérêts, le capital prêté étant remboursable après la vente.

L'avantage d'un tel crédit est donc de ne pas avoir à brader son logement actuel pour espérer pouvoir acheter le plus vite possible le nouveau bien convoité.

II - Caractéristiques du prêt relais

Le montant

Un prêt relais est une avance financière faite par la banque à l'emprunteur en attendant que celui-ci réussisse à vendre son logement. Dans le principe, le montant accordé est calculé en fonction de la valeur du logement à vendre. Selon les établissements, l'emprunteur pourra ainsi bénéficier d'une avance établie entre 50 et 80% de la valeur du bien.

Afin de déterminer précisément le montant qu'elle accordera, la banque pourra être amenée à procéder à l'estimation immobilière du logement, prenant alors en considération sa situation géographique ou encore ses caractéristiques intrinsèques (architecture, surface, etc.).

Le remboursement

La caractéristique principale de ce type de crédit réside dans son remboursement. Celui-ci s'effectue en effet en deux temps :

• Dès l'obtention du crédit, l'emprunteur ne remboursera chaque mois que les seuls intérêts et ce, jusqu'à la vente de son logement.
• Ce n'est que lorsque la vente de son bien immobilier a été réalisée que l'emprunteur procède au remboursement du capital dû. Un prêt relais est donc destiné à être soldé dès la vente du logement concrétisée.

Ce type d'emprunt est généralement souscrit sur une durée de 12 mois pouvant être renouvelée une fois (portant ainsi la durée maximale du prêt à 24 mois). On considère qu'il faut en moyenne 7 mois à un emprunteur pour procéder à la vente de son logement et ainsi solder son crédit.

III - Un prêt relais adapté à chaque situation

En fonction des situations, la banque peut être amenée à proposer à l'emprunteur, en plus d'un prêt relais, un crédit complémentaire afin d'assurer un financement plus important. Cette éventualité se présente lorsque le bien à financer affiche une valeur supérieure à celle du logement à vendre. D'une manière générale, le souscripteur peut se voir proposer l'une des trois formules suivantes :

Le prêt relais sec

Cette formule est proposée par la banque lorsque la valeur du bien à acheter est inférieure ou égale à celle du bien devant être vendu. En accordant à l'emprunteur un prêt relais « sec », la banque lui octroie une simple avance financière non associée à un prêt immobilier principal.
Dans cette formule, l'emprunteur soldera son prêt dès que la vente de son logement aura été finalisée. En attendant, il ne devra s'acquitter chaque mois que des seuls intérêts.
Dans cette configuration, le taux d'intérêt appliqué pourra s'établir à 4,10%.

Prêt relais + prêt immobilier

Si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l'achat du nouveau logement, la banque proposera à l'emprunteur de combler la somme restante par un crédit amortissable classique. En choisissant cette formule, l'emprunteur devra s'acquitter chaque mois des intérêts du prêt relais (tant que son bien n'est pas vendu) mais également des mensualités dues pour le prêt immobilier classique (intérêt + capital).
Une fois son logement vendu et le prêt relais soldé, seules les mensualités du prêt amortissable resteront à sa charge.

Prêt relais avec « franchise totale » + prêt immobilier avec « différé d'amortissement

Sous cette forme, l'emprunt est accordé pour une durée de 24 mois. En choisissant de souscrire un prêt relais avec franchise totale, l'emprunteur n'aura pas à s'acquitter des intérêts de ce prêt au cours des 12 premiers mois. S'il a réussi à vendre son bien avant l'échéance des 12 mois, l'emprunteur remboursera alors le capital ainsi que les intérêts dus pour l'année écoulée. Si la vente n'a pas été effectuée durant ce laps de temps, l'emprunteur remboursera chaque mois (sur les 12 mois suivants) les intérêts augmentés des intérêts de la 1ère année.

Sans qu'il s'agisse d'une obligation, la banque peut également accorder à l'emprunteur un prêt immobilier classique pour compléter le financement de son achat. Ce prêt pourra se voir appliquer un différé d'amortissement permettant à l'emprunteur de ne rembourser, les 24 premiers mois, que les seuls intérêts de ce prêt.

Si cette formule augmente le coût global des crédits, elle peut se révéler extrêmement utile si l'emprunteur éprouve certaines difficultés à vendre son logement.