Le taux d’usure d’un prêt immobilier

Pour limiter d’éventuels abus et ainsi assurer une certaine protection à l’emprunteur, la Banque de France détermine, pour chaque trimestre, les taux d’usure auxquels les banques et autres organismes prêteurs seront soumis. LPI vous aide à comprendre le taux d’usure dans son guide du crédit immobilier.

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Qu’est ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure (ou seuil d’usure) représente le taux d’intérêt maximal auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent lors d’un prêt immobilier. Un établissement proposant un emprunt dont le taux annuel effectif global (TAEG) dépasserait la limite fixée par ce seuil d’usure s’expose à diverses sanctions.

Principe du taux d’usure

En matière de finance, l’usure représente les intérêts générés par un crédit immobilier dont le taux est suffisamment important pour être considéré comme abusif. Une définition succincte que le législateur a tenu à préciser dans l’article L313-3 du Code de la Consommation :
«Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues».

Pour limiter d’éventuels abus et ainsi assurer une certaine protection à l’emprunteur, la Banque de France détermine pour chaque trimestre les taux d’usure auxquels les banques et autres organismes prêteurs seront soumis. Concrètement, aucun établissement financier quel qu’il soit ne pourra légalement pratiquer des taux d’intérêt supérieurs à ces taux d’usure.

Des taux d’usure différents sont définis pour chaque grande catégorie d’emprunt, qu’il s’agisse de prêts immobiliers à taux fixe, à taux variable ou encore de crédits à la consommation.

Nature du financement Taux d’usure en vigueur au 1er trimestre 2018 (en %)
Crédit immobilier à taux fixe durée – de 10 ans 3,09
Crédit immobilier à taux fixe durée entre 10 et 20 ans 3,11
Crédit immobilier à taux fixe durée 20 ans et + 3,36
Crédit immobilier à taux variable 2,83
Prêt relais 3,35

Calcul du taux d’usure

Il revient à la Banque de France de fixer chaque trimestre les taux d’usure qui resteront en vigueur au cours des 3 mois à venir. Pour ce faire, l’institution s’appuie sur les données recueillies auprès des différents établissements prêteurs.

Quel que soit le type de prêt concerné (prêt immobilier, à la consommation…), la méthode de calcul appliquée par la Banque de France reste toujours rigoureusement identique. Une moyenne des taux pratiqués lors du trimestre écoulé est ainsi dégagée puis relevée du tiers de sa valeur.

Non-respect des taux d’usure : quelles sanctions ?

Le législateur a prévu l’application de diverses sanctions afin de contraindre les banques à se conformer aux taux d’usure. Un établissement qui ne respecterait pas ces seuils s’expose ainsi à de multiples pénalités dont l’importance pourra varier selon la gravité de l’infraction.

Sanctions encourues (celles-ci pouvant éventuellement se cumuler) :

  • Remboursement à l’emprunteur de l’intégralité des sommes indûment perçues
  • Amende pécuniaire pouvant s’élever à 45 000 €
  • Peine de prison de deux ans maximum

Avant de souscrire à un prêt immobilier, un emprunteur averti prendra le temps de consulter les taux d’usure actuellement pratiqués pour replacer l’offre de prêt immobilier qui lui sera faite dans les taux du marché. Si le taux proposé par la banque est proche du taux d’usure, la marge de négociation du banquier sera certainement élevée.

Peu d’emprunteurs connaissent l’existence de cet encadrement des taux de crédit mis en place pour protéger le consommateur. Il n’est pas rare qu’un établissement bancaire dépasse ce taux d’usure, la plupart du temps, à la suite d’un oubli de la mise à jour de ses documents internes. Un acquéreur lésé devra se faire connaître au plus tôt et bénéficiera la plupart du temps d’une proposition amiable à son avantage.

En savoir plus sur les taux d’emprunt :