Le taux d’endettement

Au début d’un projet immobilier, les banquiers n’ont qu’un mot à la bouche : le taux d’endettement. Véritable indice sur votre solvabilité, son calcul permet de vérifier qu’en contractant un prêt immobilier le potentiel investisseur ne dépasse pas le maximum autorisé.

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Définition et calcul du taux d’endettement

A quoi correspond le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est le rapport entre les charges financières liées à l’ensemble de vos emprunts et vos revenus. C’est un indice indispensable à votre banquier pour juger de la solvabilité du potentiel emprunteur. Un crédit est généralement accordé si le taux d’endettement se situe sous le plafond acceptable de 33 % des revenus. Ce taux est indicatif, et une souplesse des banques est parfois constatée. Si les fins de mois sont difficiles, la banque tolérera un taux maximum plus faible et inversement si les revenus sont élevés.

Comment le calculer ?

Le calcul de ce taux permet à l’établissement prêteur de se faire une idée sur votre capacité à assumer un prêt immobilier sans pour autant grever votre budget, afin que vous puissiez le rembourser correctement.

TE =

Somme des mensualités de crédit + mensualité du nouveau crédit
(somme des revenus mensuels)

x100

Utilisez notre simulateur gratuit pour estimer votre taux d’endettement maximum autorisé selon le montant de la mensualité et connaitre le montant maximum que vous pouvez emprunter pour rester à un niveau acceptable.

Cas particuliers : quel est le taux maximum autorisé ?

D’une manière générale, plus les revenus sont faibles et plus la règle des 33 % sera appliquée de manière stricte.

Les emprunteurs à très hauts revenus

Un emprunteur dont les revenus sont jugés élevés peut se voir appliquer un taux d’endettement supérieur à 33 %. Le banquier calculera dans ce cas de figure le « quotient familial du ménage ». Ce nouveau calcul lui permettra de pondérer le taux d’endettement de l’emprunteur pour constater qu’il dispose bien des ressources nécessaires pour assurer son train de vie.

Les emprunteurs à très bas revenus

A contrario, si l’emprunteur dispose de faibles revenus, la banque peut refuser d’accorder le prêt immobilier, même si le taux d’endettement de 33 % n’est pas atteint. Dans cette hypothèse, l’établissement prêteur prend en compte le « reste à vivre » (ou « quotient familial ») et refusera le prêt en estimant que l’emprunteur ne pourra plus faire face à ses dépenses courantes.

Les prêts de courte durée

Une banque peut être amenée à accepter un taux d’endettement élevé lorsqu’elle octroie un prêt immobilier de courte durée (7, 10 voire 15 ans). En effet, si l’emprunteur enregistre certaines difficultés à rembourser ses mensualités, celles-ci pourront être réduites en rallongeant la durée de remboursement du prêt immobilier.

Comment diminuer son taux d’endettement ?

Allonger la durée du crédit

Si la banque juge que le taux d’endettement d’un emprunteur est trop élevé, il est possible d’envisager une augmentation de la durée de remboursement du crédit immobilier demandé pour en diminuer les mensualités.

À titre d’exemple, voilà dans quelle mesure l’allongement de la durée d’un prêt immobilier peut faire varier le montant des mensualités :

  • Passer son prêt immobilier de 15 à 20 ans réduit les mensualités d’environ 15 %
  • Passer son prêt immobilier de 20 à 25 ans réduit les mensualités d’environ 10 %
  • Passer son prêt immobilier de 15 à 25 ans réduit les mensualités d’environ 26 %

Procéder à un regroupement de crédits

Pour les emprunteurs ayant contracté plusieurs crédits, et dont le taux d’endettement serait trop élevé, il est possible de fusionner l’ensemble des crédits en cours en un seul, et de déterminer une nouvelle période de remboursement plus longue pour diminuer la mensualité. Le rachat de crédit peut s’effectuer auprès de la banque de l’emprunteur ou auprès d’établissements spécialisés.

Procéder à une renégociation de crédit

Dans l’éventualité où l’emprunteur ne souhaite pas un regroupement de crédits (taux actuels trop élevés, difficultés avec un des établissements prêteurs,…), celui-ci peut contacter un à un les organismes concernés et leur proposer de revoir la mensualité du crédit à la baisse en allongeant la durée de remboursement.

Les critères de taux d’endettement varient d’un établissement bancaire à un autre. Si votre taux est trop élevé au regard de votre banquier, n’hésitez pas à présenter votre dossier à d’autres banques. Vous pouvez aussi faire une demande auprès d’un courtier spécialisé en crédits immobiliers qui saura immédiatement vers quel établissement bancaire orienter votre dossier.

Le regroupement, le rachat ou la renégociation de prêts peuvent être d’excellentes solutions, surtout en période de taux d’intérêts bas. En plus de diminuer son taux d’endettement, un emprunteur pourrait réaliser d’importantes économies en bénéficiant d’un nouveau taux d’intérêt plus bas.