Le taux effectif global (TEG)

Lorsque l’on signe un prêt immobilier, en plus de la somme empruntée, certains frais s’ajoutent : il s’agit du taux annuel effectif global ou TAEG fixé par la banque. Attention, le TAEG est la nouvelle appellation du TEG, renommé depuis le 1er octobre 2016. Que représente-t-il vraiment ? Comment le calculer ?

Prêt Immobilier
  1. Accueil
  2. Prêt Immobilier
  3. Le guide du prêt immobilier
  4. Le taux effectif global (TEG)

Définition

Le taux effectif global, TEG, a été remplacé, en octobre 2016, par le taux annuel effectif global (TAEG). Ce dernier permet au futur emprunteur de calculer avec exactitude le coût du prêt qu’il souhaite contracter. Régi selon des règles strictes, il contraint les banques à utiliser les mêmes règles de calcul pour que l’emprunteur puisse comparer avec exactitude les offres de financement qu’il recevrait de plusieurs établissements. Plus concrètement, le TAEG, anciennement TEG, est la somme d’argent que l’emprunteur paye en plus de la somme qu’il emprunte (le capital).

L’instauration du TAEG pour lutter contre les pratiques abusives

Jusqu’en juillet 1979, les établissements prêteurs pouvaient librement mentionner dans leurs publicités un taux de crédit immobilier très attractif et l’agrémenter de frais annexes ou de frais de dossier divers et variés. Il était par conséquent difficile de pouvoir comparer les différentes offres des banques entre-elles, et il n’était pas rare de découvrir de nouveaux frais en cours ou en clôture de crédit.

Votée le 13 juillet 1979, la loi Scrivener a introduit la notion de Taux Effectif Global. Intégrant l’ensemble des frais liés à la souscription à un emprunt, le TEG doit obligatoirement être indiqué de manière claire et précise sur chacune des publicités vantant les mérites d’un emprunt.

Quel est le TEG maximum autorisé ?

Pour protéger le consommateur des abus de certaines banques tentées de profiter de leur position dominante, le législateur a rajouté au TEG un taux maximum autorisé, dit « taux d’usure ».

La Banque de France fixe et publie chaque trimestre le taux d’usure applicable au taux fixe d’un crédit. Le TEG indiqué par une banque ne doit donc en aucun cas dépasser ce seuil d’usure.

Consultez ici le seuil d’usure « Prêts à taux fixe » ou « Prêts à taux variable » de la Banque de France.

Frais inclus au Taux Annuel Effectif Global

Le TEG recouvre l’ensemble des frais pouvant être annexés au taux « nominal » d’un prêt immobilier. Ses principaux composants sont les suivants :

Le taux nominal (hors frais annexes) : il s’agit du taux de base annoncé par la banque.
Le montant de l’assurance emprunteur : il sera incorporé au montant de la mensualité du crédit pour permettre le calcul du TEG.

Les frais de prise de garantie : frais générés par une hypothèque ou une inscription en Privilège de Prêteur de Deniers. Pour intégrer ces frais dans votre TEG, la banque retranchera leur montant du capital emprunté.

Les frais de dossier : il s’agit d’une somme fixe facturée par le banquier pour rémunérer l’étude de votre profil et le montage du prêt. Pour prendre en compte ces frais de dossier dans le calcul du taux effectif global, la banque s’appuiera sur le même procédé que pour l’intégration des frais de prise de garantie.

Méthode de calcul du taux effectif global

Exemple de calcul des frais de dossier au TEG

Pour un crédit de 100 000 euros sur 15 ans au taux de 2,30 %, les mensualités s’élèvent à 643,51 euros. Considérant que les frais de dossier correspondent généralement à 1 % du montant emprunté, on estimera donc que l’emprunteur devra s’acquitter de 1 000 euros de frais.

Le TEG sera alors calculé sur la base d’un crédit de 99 000 euros (100 000 – 1 000). Pour arriver à la mensualité précédemment citée (soit 643,51 euros), le TEG devra s’établir à 2,44 %, soit une progression de 14 points de base.

Exemple de calcul du TEG d’un prêt immobilier

Les valeurs indiquées dans ce tableau correspondent à un prêt immobilier de 100.000 euros souscrit sur une durée de 15 ans (elles ne sont là qu’à titre indicatif et peuvent évidemment varier d’un établissement à l’autre).

valeur influence sur le taeg
Taux Nominal du prêt 2,30 % 2,30 %
Assurance 27 € / mois + 0,52 %
Frais de dossier 1 000 € + 0,14 %
Frais de garantie 1 600 € + 0,24 %
TAEG 3,20 %

Avantages

Principale information fournie par la banque, le TAEG permet :

  • De visualiser plus précisément quelle sera la charge globale du prêt immobilier sur le budget du souscripteur
  • De comparer avec exactitude des offres de prêt concurrentes

Le Taux Annuel Effectif Global est un outil indispensable pour comparer efficacement les offres de prêt des banques. Dès que vous aurez reçu l’offre de prêt de votre banque, soumettez-la aux banques concurrentes, et faites jouer la concurrence.

Attention, le TEG ne permet pas de comparer tous les éléments constitutifs de votre offre de prêt. A titre d’exemple, un emprunteur qui souhaiterait solder son crédit avant son terme devra s’acquitter d’indemnités de remboursement anticipé qui peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû (ou 6 mois d’intérêts). Le montant de ces pénalités diffère d’un établissement à un autre.