Prêt immobilier à taux fixe ou à taux variable ?

Parallèlement au choix de son crédit, l’emprunteur devra porter une attention toute particulière à la nature de ses taux d’intérêts. Coût total, risques, entre taux fixe et variable, les différences peuvent s’avérer d’importance. Choisir le type de taux d’intérêt le plus adapté à son profil nécessite donc une réflexion rigoureuse et objective.

1. Fixe ou variable ? Le choix vous appartient
2. Qu'est-ce qu'un taux variable ?
   • Le principe d'un taux variable
3. Le risque du prêt à taux variable
4. Comment est déterminé un taux variable ?
   • Exemple de calcul
5. Changer un taux variable en taux fixe
6. Les différents types de taux variables
   • Taux variable capé
   • Taux variable capé avec échéances plafonnées
   • Taux variable non capé avec échéances non plafonnées
   • Taux variable et à double indexation

I - Fixe ou variable ? Le choix vous appartient

S'il revient à une banque d'accorder ou non un prêt immobilier, c'est en revanche à l'emprunteur que revient la possibilité de choisir entre un prêt à taux fixe ou un crédit à taux variable. Les deux options étant relativement différentes, un tel choix représente un enjeu financier important que l'emprunteur devra nécessairement prendre en considération avant d'entériner sa décision.

II - Qu'est-ce qu'un taux variable pour un prêt immobilier ?

Entré en vigueur il y a un peu plus de 20 ans (fin des années 80), le taux variable est appliqué à près d'un crédit immobilier sur trois. Un prêt immobilier de ce type peut également prendre le nom de prêt immobilier à taux révisable.

Pouvant évoluer en cours d’emprunt à la baisse comme à la hausse, un taux variable pouvait initialement représenter une source de danger non négligeable pour le budget de l'emprunteur. Afin d'assurer au mieux la sécurité de celui-ci, diverses formules ont fait leur apparition. C'est le cas notamment du taux variable capé et des échéances plafonnées.

Le principe d'un taux variable

Appliqué à un prêt immobilier, il permet à l'emprunteur de bénéficier d'un taux globalement plus avantageux que s'il avait choisi un taux fixe. La différence entre ces deux types de taux peut parfois aller jusqu'à 2%. Le principe fondamental d'un taux variable est qu'il peut être réévalué en cours de prêt à la baisse comme à la hausse (il est excessivement rare qu'il reste constant tout au long de la durée d'emprunt). C'est cette incertitude concernant son niveau futur qui constitue son principal inconvénient (mais également son avantage premier).

Avant d'octroyer un tel type d’emprunt, la banque informe l'emprunteur sur le taux effectif global (TEG) de son futur crédit. Destiné à informer l'emprunteur sur ce que coûtera réellement son prêt immobilier, le TEG intègre dans son calcul le taux d'intérêt du crédit souscrit. Dans le cas d'un prêt immobilier à taux variable, le TEG ne prend en compte que le taux de départ et non les éventuelles évolutions programmées. Ainsi, pour un taux d'intérêt réévalué chaque trimestre, seul celui appliqué sur le premier trimestre sera indiqué.

III - Le risque du prêt à taux variable

Destiné à évoluer en cours de prêt, un taux variable fait évidemment peser un risque certain sur les épaules de l'emprunteur : l'orientation à la hausse du taux d'intérêt de son prêt immobilier. Si à sa souscription le crédit se voit appliquer un taux d'intérêt généralement plus avantageux qu'un emprunt à taux fixe, la situation peut toutefois s'inverser en cours de prêt.

IV - Comment est déterminé un taux variable ?

Comme pour les taux fixes, le taux variable appliqué par la banque à un prêt immobilier est déterminé en fonction d'un indice de référence. Si l'OAT (Obligation Assimilable aux Trésors) est l'indice de référence servant de base de calcul pour un taux fixe, un taux variable s'appuie quant à lui sur l'indice appelé Euribor.

D'une manière générale, les banques observent l'évolution de l'Euribor 3 mois (indice réévalué tous les 3 mois) ou de l'Euribor 1 an (indice réévalué tous les ans) afin de déterminer le niveau d'un taux variable. Lorsque cet indice de référence baisse, les établissements répercutent ce recul sur leurs prêts immobiliers (il en va de même lorsqu'il s'agit d'une hausse).

Attention, le niveau de l'Euribor ne correspond pas exactement au niveau du taux variable appliqué à l'emprunteur. En effet, à cet indice de référence, les banques additionnent un taux de marge afin de  fixer le niveau d'un taux variable. Ce taux de marge diffère en fonction des établissements et sert non seulement à couvrir les éventuels risques de défaillance de remboursement, les frais de gestion mais également à réaliser un certain profit sur l'octroi d'un prêt immobilier. Selon la banque et le profil de l'emprunteur, le taux de marge peut varier de 3% à -1%.

Exemple de calcul d'un taux variable : pour un prêt à taux variable de 5,80 %, indexé sur l'Euribor 3 mois, le taux est la résultante de l'addition de cet indice de référence (4,30 % soit la valeur à la date de mise en place du prêt) et de la marge fixe du banquier (1,50 %).

V - Changer un taux variable en taux fixe

La plupart du temps, un emprunteur engagé sur un prêt immobilier à taux variable dispose de la possibilité de changer celui-ci en taux fixe. Différente selon les établissements prêteurs, cette opération souvent avantageuse doit toutefois faire l'objet d'une extrême vigilance de la part de l'emprunteur (sur quel indice sera indexé le nouveau prêt ? Le transfert entraînera-t-il des frais supplémentaires ? A combien se portera le nouveau taux d'intérêt? Etc.).

VI - Les différents types de taux variables

Taux variable capé : pour s'offrir une certaine sécurité par rapport à un taux variable « classique », l’emprunteur peut choisir de souscrire un prêt immobilier à taux variable capé. S'il continuera d'évoluer à la hausse ou à la baisse comme n'importe quel taux variable, le taux capé sera toutefois soumis à un plafonnement déterminé contractuellement. Un taux variable peut être capé à 1%, 2% voire même dans certains cas à 3%. Le « cap » (ou plafond) de 1, 2 ou 3% représente ici l'évolution maximum du taux variable en cours de prêt. Ce plafonnement s'applique aussi bien à la hausse qu'à la baisse.

Exemple : en contractant un prêt immobilier à taux variable capé à 2%, un emprunteur pourra voir le taux d'intérêt initial de son prêt (3,4% par exemple) progresser a maximum jusqu'à 5,4% ou descendre au minimum jusqu'à 1,4%.

Taux variable capé avec échéances plafonnées : si un prêt à taux variable classique voit son taux d'intérêt évoluer en cours de crédit, ce n'est pas nécessairement le cas pour un prêt à taux variable capé avec échéances plafonnées. Dans cette configuration, une variation excessive qui devrait normalement s'appliquer au taux peut être reportée sur la durée du prêt lui-même. C'est alors le nombre de mensualités qui est ici susceptible d'être augmenté ou diminué.

L'évolution maximale appliquée au taux de ce type de prêt, qu'il s'agisse d'une hausse ou d'une baisse, est généralement limitée par un indice des prix fourni par l'Insee (indice s'appuyant sur l'inflation). Si l'indice influant d'habitude sur les taux variables (Euribor) impose une variation plus importante que l'indice Insee, le taux d'intérêt du prêt ne bougera pas. En revanche, cette évolution sera répercutée sur la durée du prêt immobilier. Une fois la limite de variation du taux atteinte (le « cap »), la période de remboursement du prêt peut donc être allongée ou réduite. Cette extension de durée peut elle aussi être soumise à un plafonnement qui est le plus souvent fixé à 5 ans.

Taux variable non capé avec échéances non plafonnées : seul l'emprunteur averti devrait opter pour ce type de crédit. En effet, les variations de l'indice de référence ne sont ici pas répercutées sur le niveau du taux mais directement sur le nombre de mensualités. La durée de l’emprunt sera donc amenée à être réduite ou allongée et cela, sans aucune limitation.

Taux variable et à double indexation : un prêt immobilier est ici soumis aux fluctuations de deux indices différents : l'Euribor (influant sur le taux d'intérêt) et l'indice des prix de l'Insee (influant sur les mensualités). Le taux appliqué à un prêt à double indexation répond aux mêmes règles qu'un taux variable « classique » (évoluant à la hausse ou à la baisse en fonction de l'indice de référence). En revanche, le montant de ses mensualités subit une augmentation progressive définie dans les termes du contrat.

Relativement complexe, un emprunt à double indexation voit également sa durée soumise aux variations de l'indice de référence. Plusieurs éventualités peuvent alors se présenter :

• Baisse de l'indice de référence : la durée du prêt immobilier est fortement réduite.
• Stabilisation de l'indice de référence : la durée du prêt immobilier est légèrement réduite.
• Légère progression de l'indice de référence : la durée du prêt immobilier ne subit aucune variation.
• Forte progression de l'indice de référence : la durée du prêt immobilier est rallongée.

L'augmentation progressive du montant des mensualités dues sert à réduire l'impact de l'indice de référence sur la durée du crédit. On peut considérer ici qu'en remboursant des mensualités de plus en plus importantes, l'emprunteur s'acquitte par anticipation d'une partie des éventuelles hausses de l'Euribor. C'est pour cette raison que la durée de son prêt immobilier est réduite lorsque l'indice de référence (Euribor) est stable.