RACHAT DE PRÊT IMMOBILIER Vous souhaitez racheter votre prêt immoblier : certaines règles sont à respecter. Comment fonctionne un rachat d'un prêt immobilier ? Les points à considérer. I - Rachat de prêt immobilier : une opération réglementée II - Rachat d'un prêt immobilier : les points clefs à considérer III - 3 exemples chiffrés de prêt immobilier à renégocier Vous aviez souscrit un prêt immobilier à 6 % Vous aviez souscrit un prêt immobilier à 5,2 % Vous aviez souscrit un prêt immobilier à 4,8 %

La réglementation concernant le rachat d'un prêt immobilier Rachat d'un prêt immobilier :comment cela fonctionne-t-il ? Les gains éventuels pour vous de racheter votre prêt immobilier Points clefs : la durée restante du prêt immobilier actuellement en cours doit être supérieure à la durée écoulée. Le différentiel de taux doit être au moins de 1,2 %. Une opération assez longue à mettre en oeuvre qu'il faut planifier soigneusement.

Le rachat de prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau prêt, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s'agit alors effectivement d'un rachat , il est difficile à obtenir), soit auprès d'un autre établissement bancaire (il s'agit alors d'un rachat de prêt, suivi de la mise en place d'un nouveau prêt immobilier avec une nouvelle garantie).

Racheter un prêt peut être analysé de deux points de vue. Les banques, de leur côté, sont très défavorables à ce type d'opération ; elles estiment qu'en acceptant d'accorder un taux fixe, elles ont pris un risque financier et feront tout leur possible pour que le prêt immobilier aille à son terme. Les particuliers, de l'autre côté, souhaitent, quand l'évolution des taux les avantage, profiter des baisses de taux pour racheter leurs prêts actuels.

Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum. Ainsi, les banques perçoivent une rémunération dans le cas où le prêt est remplacé par un prêt immobilier dans une autre banque. Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d'un rachat de prêt.

Attention : pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi nº 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers. Ces dispositions figurent à l'article Article L312-21 du code de la consommation.

Pour que renégocier un prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du prêt (coût du prêt actuel moins coût du nouveau prêt) soit suffisant pour couvrir :

• les pénalités de remboursement anticipé, qui, au terme de l'article R 312-2 du code de la Consommation, correspondent à 6 mois d'intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû,
• les frais de mise en place d'une nouvelle garantie (dans certains cas),
• le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.

Nous avons procédé à une analyse financière détaillée sur un prêt immobilier d'une durée initiale de 15 ans. Cette analyse met en évidence les points suivants :

• Durée écoulée du crédit en cours : le rachat (renégociation) de prêt n'est vraiment intéressant que pendant les 7 premières années du prêt en cours. Après cette période, la différence totale des mensualités n'est (dans la plupart des cas) plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés.
  De manière générale, une durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de prêt.
• Différentiel de taux : pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit au minimum de 1,2 %.
  Cette différence de taux s'analyse sur la durée restante du prêt immobilier. S'il reste 10 ans à courir, il faut comparer le taux du prêt existant au taux à 10 ans actuellement pratiqué.
• Frais de rachat : les pénalités de remboursement anticipé sont dues dans la totalité des cas. En revanche, les frais de garantie ne sont pas toujours significatifs.
  Dans le cas d'une hypothèque, nous les estimons à 2 % de l'encours.
  Dans le cas de transfert de caution Crédit Logement, les frais réels peuvent être beaucoup plus faibles (0,6 % environ).
• Financement des frais : dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (frais de dossier, frais de garantie...) sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense en trésorerie.
  Nous indiquons les frais de rachat pour information uniquement, seule la différence des mensualités intervient dans le calcul du gain financier.
• Montant du prêt actuel : le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû.

Nous avons pris l'hypothèse d'un prêt de 120 000 € sur 15 ans. Vous trouverez ci-dessous le détail des calculs des gains potentiels en fonction du taux initial (6 %, 5,2 % et 4,8 %) et du nombre d'années restantes.

Nous avons choisi de prendre la situation la moins avantageuse : pénalités de remboursement anticipé maximum (3 %) et frais de rachat maximum (2 %). Ainsi, les exemples ci-dessous présentent les gains minimum ou les pertes maximum.