- La réglementation concernant le rachat d'un prêt immobilier
- Rachat d'un prêt immobilier :comment cela fonctionne-t-il ?
- Les gains éventuels pour vous de racheter votre prêt immobilier
- Points clefs : la durée restante du prêt immobilier actuellement en cours doit être supérieure à la durée écoulée. Le différentiel de taux doit être au moins de 1,2 %. Une opération assez longue à mettre en oeuvre qu'il faut planifier soigneusement.
Rachat de prêt immobilier : règles et conseils pour renégocier son prêt immobilier
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Le prêt immobilier
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Le rachat de prêt immobilierSi le choix d’un prêt immobilier peut apparaître particulièrement judicieux sur le moment, un emprunteur peut toutefois constater, quelques mois voire quelques années plus tard, que le taux qui lui est appliqué est désormais plus élevé que les taux actuels. Face à une telle éventualité, le rachat de prêt lui permet de négocier auprès de sa banque la souscription d’un nouvel emprunt plus avantageux en lieu et place de celui dont il dispose déjà.
I - Qu'est-ce qu'un rachat de prêt immobilier ?En souscrivant un prêt immobilier à taux fixe, l'emprunteur s'engage pour une durée déterminée par contrat à s'acquitter chaque mois du taux d'intérêt en vigueur lors de l'obtention du crédit. Les taux d'intérêts appliqués par les banques étant régulièrement amenés à évoluer, à la hausse comme à la baisse, l'emprunteur peut parfois regretter de ne pas avoir attendu plus longtemps pour souscrire sont prêt afin de bénéficier d'un taux plus avantageux. Dans cette situation, il peut alors procéder à un rachat de prêt immobilier. Ce dispositif financier consiste à solder l'emprunt que l'on détient et à le remplacer par un nouveau prêt plus attractif. Pouvant être réalisé auprès de sa banque ou auprès d'un autre établissement prêteur, il permet ainsi d'échanger un crédit au taux « élevé » contre un prêt au taux plus avantageux. Effectué auprès d'un établissement autre que sa banque d'origine, le rachat de prêt implique alors la souscription d'un nouveau prêt assorti de la mise en place d'une nouvelle garantie. S'il est relativement simple de mettre sur pieds une telle procédure auprès d'un établissement concurrent, il est en revanche plus compliqué de faire racheter son prêt immobilier par sa propre banque. Celle-ci considérera généralement que le risque financier qu'elle a pris en accordant un emprunt nécessite de mener celui-ci à terme. Elle sera donc bien souvent réticente à procéder à ce genre d’opération. Afin de limiter les abus pouvant survenir tant de la part des emprunteurs que des banques, le rachat de prêt s'est doté d'une législation relativement stricte. Pour que les banques puissent tout de même percevoir une rémunération lorsqu'un de leurs prêts immobiliers est racheté par une autre banque, la loi a mis en place des pénalités de remboursement anticipé. Un emprunteur souhaitant effectuer un rachat de prêt doit en effet préalablement solder intégralement son crédit initial. En remboursant avant terme son prêt immobilier, l'emprunteur devra ainsi s'acquitter de pénalités financières dont le montant maximum est défini contractuellement. Cas particulier : pour un prêt immobilier souscrit à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi nº 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune pénalité de remboursement anticipé ne sera exigée si ce remboursement est rendu nécessaire par la vente du bien immobilier. Cette vente doit obligatoirement faire suite à un changement du lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint (Article L312-21 du code de la consommation). II - L'avantage d'un rachat de prêtComme nous venons de le voir, un rachat de prêt immobilier permet de remplacer un emprunt en cours par un nouveau prêt au taux plus avantageux. Toutefois, pour que le dispositif soit réellement profitable à l'emprunteur, il convient d'étudier consciencieusement les différents frais inhérent au rachat de prêt et de déterminer s'ils seront intégralement compensés par le gain potentiel de cette renégociation. Les frais inhérents à un rachat de prêt :
III - Les points importants d'un rachat de prêtLa durée du prêt immobilier : d'un point de vue strictement logique, un rachat de prêt immobilier ne sera intéressant que si la durée déjà écoulée de l'emprunt en cours est inférieure à la durée restante. En effet, si ce n'est pas le cas, le nombre de mensualités restant à rembourser ne devrait pas être suffisant pour compenser le coût de mise en place du rachat de prêt. Pour un crédit souscrit sur 15 ans, le rachat de prêt ne sera ainsi profitable que s'il est effectué lors des 7 premières années. Les taux d'intérêts : on considère qu'un rachat de prêt n'est réellement avantageux que si la différence entre le taux du prêt en cours et celui du nouveau crédit s'établit au moins à 1,2%. Pour que cette règle soit valable, le calcul de cette différence de taux doit s'appliquer uniquement sur la durée restante du prêt immobilier. Ainsi, si l'emprunteur est encore engagé sur 10 ans avec son prêt en cours, on prendra comme base comparative le taux actuellement pratiqué pour un prêt sur 10 ans. Frais d'un rachat de prêt : Comme nous l'avons vu, les pénalités que l'emprunteur doit verser pour le remboursement anticipé de son prêt immobilier représentent la source de frais la plus directement perceptible lors d'un rachat de prêt. Ces pénalités sont dues dans tous les cas. Les frais liés à la mise en place des garanties servant à sécuriser le nouveau prêt sont quant à eux peut être moins connus mais peuvent représenter un coût supplémentaire non négligeable pour l'emprunteur, notamment en cas d'hypothèque (coût moyen alors estimé à 2% du montant restant dû). Si la garantie choisie est un recours à une société de cautionnement, les frais inhérent au rachat de crédit seront en revanche bien moins élevés (environ 0,6% de l'encourt restant). Financement des frais d'un rachat de prêt : afin de ne pas trop alourdir, même temporairement, le budget de l'emprunteur, certains frais générés par un rachat de prêt (frais de dossier, garantie, etc.) seront dans tous les cas additionnés au montant restant dû. L'emprunteur ne s'acquittera pas de ces frais lors du rachat de prêt, s'évitant ainsi un versement unique et relativement lourd, mais les remboursera donc progressivement tout au long de ses mensualités. Montant restant du prêt en cours : élément essentiel pour un emprunteur, le gain potentiel d'un rachat de prêt immobilier sera, comme nous l'avons vu plus haut, déterminé proportionnellement au capital restant dû. IV - Exemples de rachat de prêt immobilierAfin d'appréhender au mieux son fonctionnement, nous vous proposons ici trois exemples de rachat de prêt. Tous établis sur la base d'un prêt immobilier en cours de 120 000 euros souscrit pour une durée de 15 ans, ces trois exemples diffèrent par le niveau du taux qui leur est appliqué (6% pour le premier, 5,2% pour le deuxième et enfin 4,8% pour le dernier). Les frais inhérents au rachat de prêt sont volontairement fixés à leur maximum, à savoir : des pénalités de remboursement anticipé s'élevant à 3% du capital restant dû et des frais de rachat de 2% (la garantie du nouveau prêt étant une hypothèque).
Exemple de rachat d'un prêt immobilier à 6% Taux d'intérêt du prêt en cours : 6%
* Montant du rachat = Capital restant dû + Pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû) + Frais de garantie (2 % du capital restant dû) Exemple de rachat d'un prêt immobilier à 5,2% Taux d'intérêt du prêt en cours : 5,2%
* Montant du rachat = Capital restant dû + Pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû) + Frais de garantie (2 % du capital restant dû) Exemple de rachat d'un prêt immobilier à 4,8% Taux d'intérêt du prêt en cours : 4,8%
*Montant du rachat = Capital restant dû + Pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû) + Frais de garantie (2 % du capital restant dû) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||