LE TAUX EFFECTIF GLOBAL (TEG)
|
Comment est calculé le taux effectif global (TEG) |
Les atouts et limitations du taux effectif global (TEG) |
À comparer les solutions du financement |
Points clefs : le taux effectif global (TEG) reprend tous les coûts
principaux. Attention de ne pas oublier les frais de garantie et les aspects qualitatifs, par exemple la souplesse
de remboursement. |
|
|
|
I - Le taux effectif global (TEG): un outil de mesure objectif et réglementé... qui vous protège
Pour protéger les particuliers et éviter qu'ils ne puissent être induits en erreur par des
publicités trompeuses, le législateur a créé la notion de Taux Effectif Global (TEG) et
en a rendu la publication obligatoire (Loi Scrivener du 13 juillet 1979).
Le taux effectif glogal (TEG) définit un mode de calcul global du coût total du prêt immobilier sur toute la période de
remboursement contractuel, il prend en compte l'ensemble des frais obligatoires liés au financement :
- Le taux d'intérêt du prêt immobilier ou taux d'intérêt nominal
- Les frais de dossier du prêt immobilier
- Les primes d'assurance décès-invalidité et incapacités temporaires de travail
obligatoires.
- Les frais de garantie (parfois également appelés frais de constitution des sûretés
réelles).
Grâce au taux effectif global (TEG), les particuliers sont en mesure de s'appuyer sur un indicateur qui ne peut pas être
contesté.
Avant cette loi, il était possible pour un établissement financier d'annoncer dans une publicité un
taux « nominal » de 4,40 % très attractif et d'ajouter ensuite des frais annexes qui
auraient rendu le coût total du prêt très élevé. Grâce au taux effectif global (TEG), ce type de
publicité n'est plus possible puisqu'il prend en compte le taux nominal ainsi que l'ensemble des frais et que le taux effectif gloabl (TEG)
ainsi calculé doit obligatoirement figurer sur la publicité.
Malgré cette protection supplémentaire qui lui est apportée, le particulier est souvent démuni
face au TEG qui requiert des calculs financiers ardus et dont on se demande souvent s'il ne cache pas quelque chose !
Nous allons décrire dans le détail toutes les composantes du taux effectif global (TEG) et vous donner 5 règles essentielles
à connaître pour l'utiliser au mieux.
Vous noterez que le taux effectif global (TEG) ne doit pas dépasser le taux d'usure légal fixé par la Banque de France
pour un prêt à taux fixe (http://www.banque-france.fr/).
II - Comment est calculé le taux effectif global (TEG)
Le Taux Effectif Global doit légalement comprendre l'ensemble des frais obligatoires liés au prêt
pour les inclure dans un calcul d'actualisation global.
1 - Le taux d'intérêt du prêt effectif global Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le taux effectif global (TEG) est facile
à déterminer : il correspond au taux de toute la durée du prêt immobilier.
Dans le cas d'un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période
de taux fixé. Par exemple, si le taux évolue trimestriellement, on prendra en compte le taux du premier trimestre.
Le calcul du taux effectif global (TEG) est alors totalement indicatif puisqu'il n'a presque aucune chance de refléter la
réalité ! On notera cependant que les modalités de fixation et d'évolution du taux
révisable doit figurer très clairement dans l'offre de prêt.
Dans le cas d'un prêt à taux révisable, le taux effectif global (TEG) changerait à chaque période de
révision (trimestre, semestre, année) en fonction des évolutions de l'indice utilisé (exemple :
Euribor, TMM). A cet indice s'additionnerait une marge, le plus souvent constante, de l'ordre de 1 % à 1,50 %.
Le fait de choisir un taux révisable dont le montant est, en général, plus faible la première
année, présente des avantages financiers indéniables. Il permet soit d'accélérer le
remboursement du capital, soit de profiter de taux plus faibles durant les premières années, les plus
importantes en terme de remboursement. La difficulté consiste à arbitrer entre l'économie durant
la ou les premières années, et la sécurité qu'apporte le taux fixe.
C'est cette difficulté qui a poussé un certain nombre de banques à proposer des taux mixtes avec une
partie fixe et une partie révisable ou à échéances multiples, c'est-à-dire dont le taux est
revu à intervalles donnés, par exemple tous les 5 ans.
Dans toutes les solutions de financement qui comportent une part de taux révisable, le calcul du taux effectif global (TEG) n'est plus
possible et le particulier devra choisir entre la possibilité de gains et la sécurité.
Remarque : si, par hypothèse, un prêt ne comportait aucun frais de dossier, aucune prime d'assurance
et aucun frais de garantie pour un prêt à taux fixe, le taux effectif global (TEG) serait tout simplement égal au taux
d'intérêt nominal.
Vous pourrez faire des évaluations chiffrées du choix taux fixe/taux révisable à l'aide de la
calculette taux fixe/taux
révisable.
Bien qu'ils ne représentent qu'une très faible part du coût total du prêt (environ 1,2 %
du coût total des intérêts), les frais de dossier ont un impact réel sur le taux effectif global (TEG) car ils sont payés
à la mise en place du prêt.
En pratique, sur un plan financier, la prise en compte des frais de dossiers est simple : ils sont déduits
du capital prêté, les mensualités sont conservées inchangées et le taux effectif global (TEG) est
calculé sur ces nouvelles bases.
- Exemple -
Pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans au taux d'intérêt fixe de 4,30 %, les
mensualités se montent à 754,81 €. Le taux effectif global (TEG) se monte également à 4,30 % (hors frais
obligatoires).
Si on prend en compte 800 € de frais de dossier, les mensualités restent inchangées et on calcule
le taux effectif pour un prêt réel de 99 200 €, on obtient alors un taux effectif global (TEG) de 4,42 % soit
0,12 % de plus.
Remarque : dans l'exemple ci-dessus, le montant total des frais de dossiers est faible par rapport au coût
total du crédit (43 066 €). En revanche, le taux d'intérêt apparaît au premier
abord sensiblement plus élevé.
3 - Les primes d'assurance Ces primes sont obligatoires et il est important de les prendre en compte dans le calcul du coût total du
prêt. Le calcul du taux effectif global (TEG) prend en compte les primes d'assurance en les additionnant aux mensualités de
crédit et en recalculant le taux global correspondant.
Ce calcul ne reflète toutefois pas bien les deux modes de calcul d'assurance :
- l'assurance constante dont le montant reste identique sur toute la durée du prêt,
- et l'assurance dégressive qui est calculée chaque mois sur le capital restant dû.
Dans le cas de l'assurance dégressive, les primes d'assurance des premières années sont plus
élevées que pour les assurances à primes constantes. Une fois actualisée, cette différence
de montant sur les premières années vient en défaveur de l'assurance dégressive. Ainsi, pour une
même prime totale sur toute la durée du prêt, l'assurance dégressive aura un impact
légèrement supérieur sur le taux effectif global (TEG).
- Exemple -
Dans le cas d'un prêt d'un montant de 100 000 € sur 15 ans au taux nominal de 4,30 %, le
coût d'une assurance constante est de 3,2 € pour 1 000 € empruntés. Ainsi, le
coût de l'assurance pour une année sera de 320 € (0,32 % x capital emprunté), soit
27 € par mois. Les frais d'assurance seront égaux à 0,52 % et aboutiront à un TEG de
4,82 %.
4 - Les frais de garantie ou de sûretés réelles La prise en compte des frais de garantie est obligatoire dans le calcul du taux effectif global (TEG) puisque le particulier ne peut pas obtenir
de prêt sans garantie.
La prise en compte des frais de garantie obéit aux même règles de calcul financier que les frais de
dossier : ils sont déduits du montant prêté pour calculer le taux effectif global.
- Exemple -
Dans le cas d'un prêt d'un montant de 100 000 € sur 15 ans au taux nominal de 4,30 %, des frais
de garantie égaux à environ 1,6 % du montant du prêt (1 600 €) aboutiront à
un taux effectif global (TEG) de 4,54 % soit une augmentation du taux nominal de 0,24 %.
Là encore on constate que les frais de garantie ont un impact significatif sur le TEG.
On doit également comparer les deux principaux modes de garantie :
les sûretés réelles : Hypothèque ou Inscription en Privilège de Prêteur
de Deniers, qui ne permettent pas de récupérer un fonds de garantie et obligent à établir une
mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt d'un montant de 120 000 €) en fin de prêt
(notamment en cas de remboursement anticipé). On note que la garantie « tombe
d'elle-même » deux ans après la dernière échéance du prêt, mais que la
mainlevée sera obligatoire en cas de revente.
les sociétés de cautionnement : certaines d'entre elles permettent de récupérer,
à la fin du prêt, jusqu'à 75 % de la prime versée à un Fonds Mutuel de Garantie
et ne nécessite pas de mainlevée.
Pour en savoir plus sur les modes de garantie, n'hésitez à consulter notre rubrique
Caution ou hypothèque.
En tout état de cause, il peut être légitime de réduire de moitié le coût de
la garantie en cas de garantie apportée par une société de cautionnement pour prendre en compte
la possibilité (quasi certaine) de récupérer à l'échéance une partie du Fonds
Mutuel de Garantie.
5 - Le Taux Effectif Global en synthèse Le taux effectif global (TEG) permet de refléter l'ensemble des coûts, et l'on obtient alors un seul taux qui constitue une base
de comparaison globale.
Dans l'exemple indiqué ci-dessous, vous retrouverez l'influence de chaque élément financier sur
le taux effectif global (TEG) :
- Exemple -
Montant du prêt : 100 000 €
Durée du prêt : 15 ans
|
Valeur |
Influence sur le TEG |
Taux nominal |
4,30 % |
4,30 % |
Frais de dossier estimés |
800 € |
+ 0,12 % |
Assurance constante |
27 € / mois |
+ 0,52 % |
Frais de dossier estimés |
1 600 € |
+ 0,24 % |
Taux Effectif Global |
|
5,19 % |
III - Les avantages du Taux Effectif Global
Le taux effectif global (TEG) présente l'avantage de mesurer le coût total du prêt et donc d'apporter un élément
d'appréciation fort utile dans le choix de la meilleure solution de financement.
Le taux effectif global (TEG) est :
obligatoire : toutes les banques doivent vous communiquer cette information, elle vous permet de récapituler
les éléments essentiels du coût et de les mesurer,
objectif : le taux effectif global (TEG) reprend les différents coûts du prêt de manière neutre et objective
sans possibilité d'adaptation,
chiffré : on peut connaître immédiatement l'ordre de grandeur de coût d'une
proposition de financement ; un taux effectif global (TEG) plus élevé signifie, si tous les éléments sont
repris de manière identique, un coût total plus élevé.
Il ne faut pas oublier que le taux effectif global (TEG) est une mesure extrêmement précise sur le plan financier et qu'il convient
donc de l'utiliser avec précaution. A titre d'exemple, 800 € de frais de dossier ajoutent environ 0,12 %
au taux effectif global (TEG). Pourtant ces frais représentent bien peu de choses par rapport à l'ensemble des coûts du prêt
et ne doivent pas faire oublier les éléments qualitatifs du financement.
IV - Les pièges du taux effectif global (TEG)
Si le taux effectif global (TEG) représente une bonne indication du coût total du prêt, il masque certains éléments
essentiels qui méritent d'être soulignés :
la souplesse de remboursement : c'est un élément tout à fait fondamental du prêt.
En augmentant le montant des mensualités, vous pouvez réduire de manière importante le montant des
intérêts payés. En ayant la possibilité de réduire ou de reporter les mensualités,
vous profitez d'une sécurité accrue pour votre budget.
N'oublions pas que la durée moyenne d'un contrat de prêt immobilier est de 15 ans, il est donc très
probable que votre situation financière sera amenée à changer et que vous profiterez pleinement de
la souplesse de remboursement.
les pénalités de remboursement anticipé : elles sont limitées par la loi
à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d'intérêt. Sauf indication contraire,
elles restent à votre charge.
Dans la majorité des cas, les prêts immobiliers ne vont pas jusqu'à l'échéance
prévue initialement, soit parce que le bien est revendu, soit parce que l'emprunteur effectue un remboursement
anticipé. Dans ces conditions, les pénalités éventuelles constituent un coût
supplémentaire qu'il faut prévoir.
les modalités de garantie : il s'agit essentiellement du choix entre une société
de cautionnement (exemple : Crédit Logement) et une sûreté réelle (Hypothèque
ou Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers).
Dans la plupart des cas, vous avez intérêt à choisir la société de cautionnement
puisque vous pouvez récupérer 75 % de la participation au Fonds Mutuel de Garantie. De plus, vous
évitez les frais de mainlevée en cas de revente.
Dans le cas d'un prêt de 100 000 €, le montant de la caution sera de 1 850 € et le
remboursement se montera en fin de période à environ 1 043 €, ce qui représente
une réduction du TEG de 0,12 % environ.
les modalités d'assurance : il est toujours difficile de comparer entre eux différents
contrats d'assurance. Nous nous limiterons aux conditions financières. A coût égal, une assurance
constante est plus avantageuse qu'une assurance dégressive car les primes sont moins élevées sur
les premières années. Ainsi, en cas de remboursement anticipé, le total des primes payées
est moins important et le capital déjà remboursé est plus élevé.
On notera également que certaines banques acceptent les délégations d'assurance, ce qui
représente souvent un avantage de coût significatif.
les taux révisables : le taux effectif global (TEG) ne prend en compte que les coûts qui sont estimés
comme certains. Les fluctuations de taux ne sont donc pas envisagées. Il est particulièrement important
de mesurer ces évolutions éventuelles et de prendre ce risque en toute connaissance de cause.
On pourra faire des évaluations chiffrées du choix taux fixe/taux révisable à l'aide de la
calculette taux fixe/taux
révisable et s'informer sur l'évolution des taux dans la rubrique taux de notre site.
V - Bien utiliser le taux effectif global (TEG)... : 5 règles à connaître
La bonne utilisation du taux effectif global (TEG) repose sur quelques règles simples.
Règle 1 : le taux effectif global (TEG) permet de mesurer rapidement la compétitivité d'un financement et de comparer
entre elles les propositions reçues.
Un écart de taux effectif global (TEG) supérieur à 0,50 % est souvent le signe d'une proposition inintéressante.
Il peut correspondre, par exemple, à 3 000 € de frais d'intérêts supplémentaires et
des frais de dossier de 800 € (pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans) mais attention de
vérifier que tous les éléments sont bien comparables et intégrés dans le calcul.
Règle 2 : le taux effectif global (TEG) sert de base de discussion avec les banques pour bien mesurer tous les coûts du
financement et les passer en revue.
Le taux effectif global (TEG) couvre 4 points essentiels : Taux nominal (fixe ou révisable), Frais de dossier, Assurance (constante
ou dégressive), Frais de garantie. Une analyse détaillée de chacun d'entre eux permet de confirmer les
modalités du financement. Les taux révisables (sur toute la durée ou par tranche de durée)
nécessitent des prévisions de taux car ils ne sont pas pris en compte dans le taux effectif global (TEG).
Règle 3 : le taux effectif global (TEG) doit être complété par la comparaison du coût global du
prêt, à la fois à l'échéance et en cas de remboursement anticipé (environ
8 à 10 ans).
Pour bien évaluer la solution de financement, vous devez prendre en compte non seulement le Taux effectif global (TEG) mais également
le coût total des différents éléments financiers. Votre analyse portera alors sur un montant total
en francs ou en euros plus facile à mesurer qu'un taux. Attention, il est fort probable que vous ne garderez pas le
prêt jusqu'à l'échéance, il faut donc comparer également le coût total sur une
durée de 8 ou 10 ans.
Règle 4 : le taux effectif global (TEG) ne prend pas en compte les aspects qualitatifs du prêt qui doivent être
soigneusement comparés et analysés (évolutivité des remboursements, possibilité de
différés, pénalités de remboursement anticipé, assurance constante ou dégressive...).
C'est le point le plus important. A taux égal ou proche, vous devez adopter la solution de financement la plus souple
en terme de remboursement, elle vous apporte une meilleure sécurité et vous permet également
d'accélérer les remboursements. Les pénalités de remboursement anticipé éventuelles
constituent également un coût supplémentaire à prendre en compte.
Règle 5 : le taux effectif global (TEG) doit s'inscrire dans une démarche globale de choix de la meilleure banque pour
vous : proximité, palette des services proposés, réactivité et qualité de l'approche
commerciale.
Un interlocuteur, qui vous satisfait par sa disponibilité et son sens du service, vous apporte la garantie que
le déblocage et le suivi du prêt se dérouleront dans les meilleures conditions. Comparez également
les services annexes et l'éventail de ce que chaque banque peut vous apporter (services Internet, gestion de
portefeuille, prêts personnels, etc.).
En respectant ces 5 règles importantes, vous pourrez utiliser de manière efficace le taux effectif global (TEG) qui vous est
indiqué et vous serez conforté dans l'idée que le TEG est une notion fort utile.
Le taux effectif global (TEG) a permis de réglementer strictement la démarche commerciale bancaire en France. Il a rendu service
aux particuliers pour les aider à choisir, mais il a également été fort utile aux banques pour
la promotion de leurs solutions de financement.
Par la transparence et la rigueur qu'il impose, le taux effectif global (TEG) a contribué au développement du financement
immobilier dont les banques comme les particuliers profitent aujourd'hui.
Source : 
|
