Achat immobilier : c’est le retour des prêts familiaux

Les difficiles conditions d’accès au crédit immobilier

Rechercher un financement est une étape clé de tout projet immobilier. Si la plupart des ménages ont alors recours au crédit immobilier, celui-ci devient de plus en plus difficile d’accès pour plusieurs raisons. La hausse des taux tout d’abord. En février 2022, il était, en effet, possible d’emprunter à 1,10 % en moyenne. Mais avec l’inflation et le contexte économique, la situation s’est tendue. La Banque de France estimait ainsi à 2,33 % le taux moyen pour un crédit immobilier en février 2023, soit 0,13 points de plus par rapport au mois de janvier.

Un autre point de blocage est lié au taux d’usure, ce taux plafond au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter. Depuis le 1er février, celui-ci est réévalué tous les mois afin d’être davantage en adéquation avec l’évolution des taux. Selon les professionnels, il faudra toutefois attendre la seconde partie de l’année pour que cela produise véritablement ses premiers effets. Pour le mois de mars 2023, il est fixé à 4 % pour les prêts sur 20 ans et plus.

+23,2 %

L’Observatoire Crédit Logement estime à 20 ans et 6 mois (246 mois), la durée moyenne des crédits immobiliers accordés au 4e trimestre 2022. À titre de comparaison, elle était de 13 ans et 6 mois en 2021.

L’autre limite se trouve dans le taux d’endettement. En effet, ce qui ne constituait qu’une recommandation est devenu une norme juridique au 1er janvier 2022. Autrement dit, les banques doivent désormais respecter un taux d’endettement strict de 35 % pour leurs emprunteurs et ne pas prêter au-delà de 25 ans (+2 ans pour les achats dans le neuf).

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Le prêt familial pour booster son apport personnel

Dans ce contexte et alors que la part d’apport personnel attendue par les banques ne cesse elle aussi d’augmenter, les particuliers sont en quête de solutions pour doper leur capacité d’emprunt et leur pouvoir d’achat immobilier. Pour cette raison, on voit de plus en plus de prêts familiaux et de reconnaissances de dette qui offrent en plus l’avantage d’être défiscalisés, contrairement à la donation. Un coup de pouce adopté par tous les profils, y compris des actifs ayant pourtant des revenus confortables.

Pour les banques, c’est un bon moyen de gonfler l’épargne personnelle et cela apporte généralement un peu de souplesse dans les remboursements. Néanmoins, attention aux conflits qui peuvent survenir. Il est recommandé de rédiger un contrat en bonne et due forme et de le faire signer par les deux parties. Ensuite, le remboursement doit s’effectuer de manière régulière et par tout moyen traçable (un virement par exemple). Cela permet d’éviter que l’administration fiscale ne procède à une requalification en donation ou ne décide d’un redressement fiscal. En outre, en cas de décès prématuré de l’une ou l’autre des parties, c’est un bon moyen d’éviter les tensions avec les autres héritiers. À noter qu’il n’est toutefois pas nécessaire de faire cette déclaration devant un notaire.