Achat immobilier : une rétractation sans pénalités, sous conditions

Promesse de vente et indemnité d’immobilisation

La promesse de vente qui scelle la relation entre le vendeur d’un bien immobilier et son acquéreur doit comporter plusieurs mentions. La condition suspensive d’obtention du prêt, tout d’abord, et la clause pénale. La condition suspensive permet à l’acheteur de s’affranchir de l’achat si son prêt immobilier est refusé par la banque, cela sans pénalité. La clause pénale ou indemnité d’immobilisation est ladite pénalité dont peut devoir s’acquitter l’acheteur s’il renonce à la vente sans raison, après avoir formulé une offre d’achat et signé le compromis de vente. Non obligatoire, cette indemnité est généralement fixée entre 5 et 10 % du prix de vente du bien lorsqu’elle est intégrée à l’avant-contrat de vente.

Il existe d’autres conditions suspensives telles que la préemption du bien par une collectivité ou le refus du permis de construire. Le délai légal de rétractation fixé à 10 jours représente également une condition suspensive.

Le terme de pénalité d’immobilisation s’explique par le fait qu’une fois la promesse de vente signée, le vendeur s’engage à ne pas vendre son bien à un autre acheteur. Durant ce laps de temps, le bien est donc immobilisé et bloqué en attendant que l’acquéreur obtienne le financement ou éventuellement se rétracte.

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Attention au montant maximum du prêt immobilier

En raison de la hausse rapide des taux d’intérêt, les vendeurs et professionnels de l’immobilier sont particulièrement attentifs au montant du taux indiqué dans le compromis de vente et à la durée de validité des conditions mentionnées. Celle-ci est généralement fixée à 45 ou 60 jours, mais peut augmenter en raison notamment du durcissement des conditions d’octroi du crédit immobilier. Autrement dit, l’acquéreur bénéficie d’un délai moyen d’un mois pour réunir les pièces nécessaires à la vente définitive et obtenir un crédit immobilier. Durant ce temps, les taux peuvent évoluer et donner l’occasion à l’acheteur de renoncer à la vente sans frais.

Comme le note l’Agence France Presse, la Cour de cassation, dans une décision rendue le 14 décembre dernier, a donné raison à des acquéreurs qui avaient renoncé à une vente en raison d’une différence entre le montant du prêt indiqué dans le compromis de vente et le capital finalement accordé par la banque. Plus faible, ce montant a permis au couple de se retirer de la vente sans devoir verser une indemnité d’immobilisation. Une décision prise malgré la contestation du vendeur qui avait relevé la mention « montant maximal » de 414 000 euros indiqué dans la promesse de vente et soutenait que le couple devait accepter toute offre de prêt inférieur.