Le bail réel solidaire, une particularité de la loi Alur
Dans le cadre de la loi Alur de 2014, le bail réel solidaire est entré en vigueur en Île-de-France en 2017 afin de permettre aux ménages les plus modestes de devenir propriétaires de leur logement malgré des prix de l’immobilier élevés.
En région Île-de-France, et en particulier à Paris où les prix moyens s’affichent désormais à 10 000 €/m², c’est une chance pour les ménages qui souhaitent acheter leur résidence principale.
Code de la construction et de l’habitation – Article R255-3 : « En cas de mutation, le prix de cession des droits réels (…) permettant la jouissance du bien n’excède pas le prix d’acquisition des droits réels, actualisé par application de la variation d’un indice choisi par l’organisme de foncier solidaire, et majoré de la valorisation des travaux effectués entre l’acquisition et la cession ».
Un modèle américain dont espère bientôt profiter la ville de Paris
En pratique, le sol et la construction sont distincts. Le ménage fait l’acquisition du bâti et le sol reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). Ce modèle américain appelé « community land trust » a déjà été testé à Lille et au Pays Basque et semble convaincre de nombreuses communes, puisqu’il s’étend désormais à l’Île-de-France. La ville de Paris est dans l’attente d’un agrément dont la demande a été déposée cet été.
À la clé, ce sont plusieurs milliers d’euros d’économie réalisables sur le prix des logements qui ne cessent pourtant de grimper dans la capitale ainsi que dans la petite couronne. Les conditions d’éligibilité sont simples : avoir des revenus sous des plafonds de ressources et y établir sa résidence principale.
En zone A, qui inclut Paris et sa périphérie, les plafonds de revenus nécessaires pour espérer profiter du dispositif sont fixés à 32 442 euros pour une personne seule, à 51 908 euros pour un couple avec un enfant et à 67 352 euros pour une famille de cinq personnes ou plus. Pour ce qui est de la zone B, qui regroupe les communes de la grande couronne, les revenus annuels ne doivent pas excéder 24 592 euros pour un célibataire et 32 793 euros pour un couple.
Bail réel solidaire : exemple à Bagneux (92)
À Bagneux dans les Hauts-de-Seine, un couple avec un enfant de vingt mois a ainsi pu faire l’acquisition d’un T4 sur plan de 73 m² avec un parking, et ce, grâce au dispositif du bail réel solidaire. Le ménage a dû débourser 253 000 euros, soit des mensualités de l’ordre de 1 400 euros qu’ils ont pu financer grâce à un crédit immobilier.
Grâce au BRS, le couple peut enfin envisager d’être propriétaires et même de viser un bien plus grand pour le même budget. À titre de comparaison, le couple avait initialement arrêté son choix sur un T3 du parc privé affiché à 264 000 euros.
Conçu, afin d’éviter l’effet spéculatif, le bail réel solidaire ne permet pas de générer de plus-value. Une particularité qui ne décourage toutefois pas le couple qui, comme le prévoit le dispositif, restera propriétaire du bien pendant 80 ans.
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