Crédit immobilier : comment tirer avantage des taux bas ?

Il est d’usage de dire que les premières années d’un prêt à l’habitat sont essentiellement dédiées au remboursement des intérêts. Un principe d’autant plus vrai que les taux d’intérêt de crédit immobilier sont élevés. Avec les taux bas qui dominent le marché depuis plusieurs années, une part plus importante du capital est désormais remboursée dès les premières années. Un avantage qui s’ajoute à l’augmentation de la capacité d’emprunt des ménages. Explications.

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Les taux bas permettent d’améliorer la capacité d’emprunt des ménages

Depuis le printemps 2016, tous les profils d’emprunteurs peuvent espérer obtenir un prêt immobilier sur 20 ans à un taux inférieur à 2 %. Et si les conditions de financement sont toujours excellentes depuis, la moyenne des crédits affiche un taux inférieur à 1,5 % depuis le printemps 2019. Autant dire que les prêts proches voire inférieurs à 1 % ne sont plus des cas isolés pour les emprunteurs les plus aisés ou présentant un profil très favorable.

Et, malgré la crise économique et sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, les taux oscillent entre 1,02 % et 0,67 % en moyenne sur 20 ans en janvier 2021, selon la situation du ménage emprunteur. La tendance est similaire pour les prêts sur 15 ans avec des taux compris entre 0,82 % et 0,56 %, et sur 25 ans (1,28 % à 0,92 %).

En ce début d’année 2021, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont proches des niveaux historiques atteints fin 2019 – début 2020. Une situation favorable due notamment à la politique accommodante de la BCE (Banque Centrale Européenne).

Conséquence logique de cette baisse continue des taux, les ménages peuvent emprunter à des conditions très favorables. Avec une capacité d’emprunt bien supérieure à celle d’il y a 10 ans, les porteurs de projets immobiliers peuvent donc réduire leurs mensualités tout en empruntant la même somme, ou bien conserver leurs mensualités pour un projet plus grand et/ou plus onéreux.

Avec la baisse des taux, le capital est majoritairement remboursé dès les premières mensualités

Mais il est un autre avantage, moins connu celui-ci, de la baisse des taux d’intérêt. Prenons un couple considéré comme ayant un bon profil. En 2011, ce couple, ayant emprunté 150 000 euros sur 20 ans au taux de 4 %, aurait dû rembourser 909 euros par mois selon le simulateur de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement). Sur la première mensualité, 55 % de ce montant aurait été dédié aux intérêts. Et après cinq ans, le couple n’aurait alors remboursé que 18 % du capital emprunté.

Dix ans plus tard, grâce à un taux à 1 %, le couple peut désormais emprunter la même somme, mais pour des mensualités de 690 euros dont 18 % sont dédiés aux taux d’intérêt. Autrement dit, la baisse des taux permet de commencer à rembourser plus rapidement le capital emprunté. Un avantage non-négligeable pour l’ensemble des emprunteurs et en particulier pour ceux qui souhaitent rembourser un crédit de manière anticipée, dans le cadre d’une revente, d’un déménagement ou d’un nouveau projet immobilier par exemple.

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