Crédit immobilier : les conditions d’octroi se durcissent
Présenter un dossier de financement solide est particulièrement déterminant compte tenu du contexte actuel. Tandis que l’inflation, toujours galopante, entache la capacité d’épargne des ménages, les taux continuent leur ascension et les banques se montrent de plus en plus vigilantes avant d’accorder un crédit immobilier.
Prêt à l’habitat : quelle est la situation au deuxième trimestre 2023 ?
Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, le nombre de crédits immobiliers accordés continue de chuter. Ils sont en baisse de – 9,6 % entre janvier et février 2023. Le courtier en assurance Magnolia estime, quant à lui, à – 28,2 % la baisse de production de prêts à fin février 2023, en glissement annuel.
S’agit-il pour autant d’un désintérêt des ménages pour le crédit à l’habitat, voire pour l’immobilier ? À en croire la Banque de France, oui. Dans un communiqué publié le 5 avril dernier, l’institution affirmait, en effet, que « la moindre production du crédit immobilier, qui fait suite à plusieurs années de très forte croissance du crédit à des taux très bas, s’explique aujourd’hui avant tout par la moindre demande des ménages ». Une analyse qui n’est toutefois pas partagée par les professionnels tels que les courtiers qui pointent du doigt la barrière que constituent le taux d’usure, le taux d’endettement et les taux d’intérêt des crédits.
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Des taux d’intérêt toujours en hausse
Observatoire Crédit Logement CSA : « Toutes les catégories d’emprunteurs sont concernées par l’augmentation des taux, même si elle a été moins rapide pour les emprunteurs avec 5 SMIC et plus (+ 59 points de base), contre + 72 points de base pour les moins de 3 SMIC de revenus et + 71 points de base entre 3 et 5 SMIC ».
Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux moyens des crédits immobiliers étaient désormais de l’ordre de 3,04 % à la fin mars 2023. À titre de comparaison, ils étaient de 1,18 % un an auparavant. Plus en détails, le taux moyen sur 15 ans était de 2,86 % en mars 2023 contre 1,01 % en mars 2022, 3,05 % sur 20 ans contre 1,13 % l’an dernier et 3,20 % sur 25 ans contre 1,25 % auparavant. Comme le rappelle Meilleurtaux, cette tension du marché touche l’ensemble des profils d’emprunteurs. En conséquence de quoi, les porteurs de projets qui parviennent à obtenir un financement doivent faire des concessions. À la fin du premier trimestre 2023, la surface des logements achetés a, par exemple, baissé de 5,8 % en un an.
Prêt immobilier quels sont les critères pris en compte par les banques ?
Si les banques apprécient les emprunteurs capables d’épargner régulièrement, disposant d’un apport personnel et de revenus importants, elles sont attentives aux profils régulièrement à découvert et qui dépensent sans compter.
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Capacité d’emprunt et d’endettement
Avant d’accepter une demande de crédit, les banques évaluent la capacité d’emprunt et d’endettement de leurs clients. Pour cela, elles tiennent compte du montant du loyer si le demandeur est locataire, des charges d’emprunt en cas de prêt en cours (crédit conso, autre crédit immobilier, etc.) et des dépenses courantes. Ces éléments sont déduits des ressources que constituent les revenus (salaire ou bénéfices en cas d’activité non salariée, pensions et rentes, allocations, loyers en cas d’investissement locatif). La différence représente le revenu net. Si des revenus variables existent, ils sont également pris en compte, mais dans une moindre mesure. Il peut s’agir de dividendes, d’une prime annuelle ou encore de remboursements de frais.
Gare aux dépenses inutiles
Se prémunir contre le risque, tel est l’objectif premier des banques lorsqu’elles étudient une demande de financement. Dès lors, elles sont nombreuses, en 2023, à demander les trois derniers relevés de compte bancaire. Des documents qui leur permettent de confirmer certaines informations déclarées par le demandeur (salaire, revenus, loyers) et de faire le point sur ses dépenses. Dès lors, mieux vaut éviter les incidents de paiement, les dépenses superflues et répétées ainsi que les découverts. Les jeux d’argent et autres paris en ligne sont également à proscrire, de même que le placement d’une partie importante des revenus sur des cryptomonnaies et autres produits particulièrement risqués. Il en va de même pour les dépenses de vêtements, de loisirs ou sur des sites marchands.
À l’inverse, la banque appréciera de constater qu’une épargne mensuelle est constituée. Dans l’ensemble, il s’agit de faire montre d’un équilibre financier et d’une gestion saine de ses revenus. Il est dès lors préférable de trouver une stabilité avant de faire une demande de crédit immobilier et de solder tout éventuel crédit à la consommation qui réduirait également la capacité d’emprunt du porteur de projet.
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