Crédit immobilier : le reste à vivre jugé plus important que le taux d’endettement

Alors que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) vient de publier ses recommandations à destination des banques, la notion de taux d’endettement plafonné à 33 % fait débat. Selon des spécialistes, le respect strict de cette règle freinerait l’investissement des ménages les plus aisés sans toutefois garantir une totale protection à tous. Le reste à vivre pourrait être privilégié.

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Taux d’endettement : l’effort moyen demandé aux ménages est de 30 %

En matière de crédit immobilier, la règle des 33 % est tacite. Autrement dit, elle ne s’inscrit pas dans la réglementation, mais fait partie des bonnes pratiques instaurées par les banques elles-mêmes afin de respecter la solvabilité des emprunteurs et de limiter le taux de défaillance. En pratique, les banques s’accordent toutefois quelques largesses en fonction des cas et des revenus de leurs clients. Ainsi, les taux d’endettement effectivement pratiqués oscillent entre 25 et 45 % avec une moyenne autour de 30 %. Un chiffre qui tend à baisser en ce qui concerne les primo-accédants.

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Avec un taux d’endettement à 33 %, les mensualités de prêt immobilier remboursées représentent 33 % des revenus nets annuels soit environ 1/3.

Le « reste à vivre » plus juste pour évaluer l’effort des ménages ?

taux-endettement-credit-immo-HCSFMalgré ces bons chiffres, la baisse continue des taux d’intérêt au fil des mois et l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers ont contribué à faire de 2019 une année record en matière d’immobilier et de production de crédits. Dans un secteur en forte tension où la concurrence rythme les actions commerciales, le crédit immobilier est ainsi devenu un produit d’appel.

Une tendance qui a alerté le HCSF qui n’a pas hésité à adresser ses recommandations aux établissements financiers à la mi-décembre. Les banques sont ainsi invitées à limiter la durée des crédits accordés à 25 ans et à respecter le taux d’effort des ménages de 33 %, avec toutefois une marge d’erreur de 15 % des dossiers.

Dans ce contexte, des spécialistes préconisent plutôt de revoir la notion de « reste à vivre », c’est-à-dire la somme qu’il reste à un ménage chaque mois après le remboursement de son crédit immobilier. À titre d’exemple, un emprunteur gagnant 2 000 euros par mois sera endetté à 33 % si les mensualités sont fixées à 500 euros. De son côté, un emprunteur disposant de 8 000 euros de revenus mensuels sera endetté à 44 % si les mensualités de son crédit immobilier sont fixées à 3 500 euros. En privilégiant la notion de taux d’endettement, le second profil serait exclu du crédit immobilier pour acheter sa résidence principale si les banques adoptent les nouvelles recommandations du HCSF alors que son reste à vivre serait de 4 500 euros contre 1 500 euros dans le premier cas.

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