Crédit immobilier : pas de crise en vue selon les autorités financières

Les courtiers redoutent une crise du crédit immobilier qui pourrait venir bloquer le marché en réduisant drastiquement le nombre de transactions. Mais de son côté, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), à l’origine de mesures de resserrement fin décembre, assure qu’elles n’ont pas eu d’effet négatif sur la production de crédits. Au cœur des débats, la règle des 33 % d’endettement et la notion de « reste à vivre » s’affrontent toujours.

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Le reste à vivre plutôt que le taux d’endettement ?

En décembre 2019, le HCSF, dans le cadre de ses « missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière » a adressé aux banques une liste de bonnes pratiques à adopter. Celles-ci sont destinées à préserver le modèle français de financement des logements ainsi que l’équilibre financier des ménages.

RECOMMANDATION N° R-HCSF-2019-1 : « Le HCSF recommande aux établissements de crédit qu’ils (…) fassent preuve de prudence en prenant notamment en considération les critères suivants (…) : le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs (…) en veillant à ce que dernier n’excède pas 33 % ; la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

Or selon de nombreux professionnels du financement et de l’immobilier tels que les courtiers, la règle des 33 % d’endettement est pénalisante pour des milliers de ménages. Ils réclament que soit privilégiée la notion de « reste à vivre ».

Malgré le durcissement des conditions d’octroi, le HCSF maintient ses recommandations

Le HCSF maintient ses recommandations d'octroi des crédits immobiliers Pour étayer leurs propos, les courtiers s’appuient sur les chiffres des dossiers refusés depuis le début de l’année 2020. Le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, combiné à la baisse historique du taux d’usure, contribue en effet à accentuer la part des dossiers considérés comme non finançables. En 2020, les refus représentent 10,7 % des dossiers présentés, un chiffre multiplié par deux par rapport à 2019. Si les primo-accédants et les ménages les plus modestes sont les premiers pénalisés, les investisseurs eux aussi voient leur taux d’endettement s’envoler, ayant pour la plupart déjà un crédit en cours. Ils représentent 30 % des refus.

Dans ce contexte, le HCSF entend maintenir ses recommandations qu’il ne juge pas pénalisantes pour le marché. Le conseil se justifie également par le côté imprévisible de la conjoncture économique actuelle, renforcé par la crise sanitaire. Mais pour les professionnels, le maintien de ces mesures contribue à « tutéliser » les banques, et d’ajouter que le taux de sinistralité lié au crédit immobilier en France est de 1 %, soit le plus bas d’Europe.

Pour l’heure, la production de crédit immobilier semble se stabiliser après deux mois de confinement. Mais les chiffres retrouvent leur plus bas niveau du printemps 2018. Le HCSF fera de nouveau le bilan en fin d’année 2020.

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