Crédit immobilier « tout compris » : attention aux surcoûts

Dans un contexte de taux bas où les banques se livrent une concurrence féroce, toutes les idées sont bonnes pour séduire de nouveaux clients. Ces derniers mois, les futurs emprunteurs ont pu découvrir les prêts immobiliers « tout compris » qui regroupent les mensualités du crédit, les taux d’intérêt ainsi que l’assurance de prêt. Plus simple en apparence, ce type de crédit immobilier est également plus onéreux.

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Simplifier la gestion en intégrant l’assurance emprunteur aux mensualités du crédit

Pour les emprunteurs en général, mais surtout pour les primo-accédants, un achat immobilier n’est pas de tout repos. Une fois achevée la recherche du bien idéal qui prend souvent du temps, une autre étape essentielle est celle du financement du projet. La plupart des emprunteurs ont dans ce cas recours à un prêt immobilier, cela même s’ils disposent d’un apport personnel plus ou moins important.

assurance-pret-immo-tout-comprisNombreux sont alors les acquéreurs qui privilégient le taux d’intérêt le plus bas et les démarches les plus simples pour choisir la banque qui financera leur projet. Une logique que les établissements financiers ont bien comprise. Depuis plus d’un an, certaines banques proposent aux emprunteurs des crédits immobiliers « tout compris ». Un package qui permet chaque mois de rembourser en une seule fois une part du capital emprunté, les taux d’intérêt ainsi que la cotisation de l’assurance emprunteur.

Pour l’emprunteur, ce type d’offre financière permet une gestion mensuelle simplifiée : une seule mensualité pour tout et un montant fixe durant toute la durée du prêt.

Crédit « tout compris » : difficile de changer d’assurance de prêt et de renégocier un prêt

Mais attention toutefois, les courtiers alertent les clients attirés par la simplicité. Un crédit immobilier « tout compris » coûte plus cher qu’un crédit immobilier traditionnel.

15 000 €
Par exemple, un prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans à 1,5 % en version « tout compris », peut coûter jusqu’à 15 000 € plus cher qu’un crédit immobilier standard.

Autre inconvénient : tous les produits étant regroupés en une seule mensualité, il est difficile pour les emprunteurs de savoir précisément ce qu’ils paient. C’est là où le bat blesse car alors que les taux d’intérêt ne cessent de baisser au bénéfice du coût du crédit immobilier, l’assurance de prêt coûte de plus en plus cher.

Malgré l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs, les banques détiennent toujours plus de 80 % des parts du marché de l’assurance de prêt. On peut voir dès lors dans le crédit immobilier « tout compris », un nouveau moyen d’éviter aux emprunteurs de pouvoir recourir à la délégation d’assurance.

Enfin, nombreux sont les acheteurs qui revendent leur bien par anticipation, en moyenne entre 8 et 10 ans après l’achat. Or avec le crédit immobilier « tout compris », c’est l’assurance de prêt qui est remboursée en premier au détriment du capital. Un calcul qui peut pénaliser les emprunteurs qui souhaiteraient négocier un nouveau crédit auprès d’une autre banque.

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