Démembrement de propriété : quelle est la répartition des coûts ?

Usufruitier, nu-propriétaire, qui fait quoi ?

Certaines situations peuvent donner lieu à un démembrement de propriété. Dans ce cas, la législation distingue l’usufruitier qui peut habiter les lieux ou le proposer à la location et en percevoir les loyers, et le nu-propriétaire qui demeure le propriétaire administratif du bien.

Le démembrent de propriété s’inscrit le plus souvent dans le cadre d’une succession. Lorsque l’un des deux parents décède par exemple, le survivant acquiert l’usufruit du logement dont il peut jouir librement et les héritiers obtiennent la nue-propriété. Ils ne seront pleinement propriétaires qu’au décès du second parent.

L’usufruit et la nue-propriété ne doivent pas être confondus avec l’indivision. Ce terme fait en effet référence à un bien dont la propriété est divisée en quotes-parts détenues par plusieurs propriétaires. Ceux-ci ont des droits et des devoirs identiques vis-à-vis du bien. Chaque décision doit être prise à l’unanimité.

Le démembrement de propriété, combien ça coûte ?

L’usufruitier est libre d’utiliser le bien dont il a la jouissance comme il le souhaite. Aussi, il peut tout à fait habiter les lieux. De ce fait, la taxe d’habitation et la taxe foncière sont à sa charge.

S’il préfère louer le bien, il est alors imposé sur les revenus locatifs. Il peut toutefois déduire certaines charges de ses impôts telles que les dépenses de travaux, les primes d’assurance et les provisions pour charges de copropriété.

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre le bien, les bénéfices tirés de la vente sont répartis entre les deux en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Exemple : pour un bien vendu 200 000 €, l’usufruitier percevra 140 000 € (70 %) s’il a entre 31 et 40 ans, 100 000 € (50 %), s’il a entre 51 et 60 ans et 60 000 € (30 %) s’il a entre 71 et 80 ans. Le reste étant attribué au nu-propriétaire. Ce même barème est utilisé pour calculer les frais de succession dont doit éventuellement s’acquitter le nu-propriétaire.

IFI : les nouvelles règles pour le démembrement de propriété

La loi de finances de 2018 a quelque peu modifié les règles fiscales relatives à la nue-propriété obtenue suite à un héritage. Ainsi, les enfants qui deviennent nus-propriétaires d’un bien suite au décès d’un proche peuvent hériter d’un cadeau empoisonné. D’une part, ils ne peuvent jouir librement de ce bien et de l’autre, ce bien vient s’ajouter à la liste de leur patrimoine. Sa valeur est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce qui peut les conduire à devoir payer l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Exemple : si un enfant hérite d’une maison estimée à 500 000 € et que son parent survivant a 85 ans, l’usufruit a une valeur de 20 %. La part imposable du bien, imputable au nu-propriétaire sera donc calculée sur les 80 % restants, soit 400 000 €.