Encours des emprunts immobiliers : un nouveau record atteint

Fin 2018, le montant des encours de prêts immobiliers a franchi le seuil symbolique des 1 000 milliards d’euros. Du jamais-vu depuis 25 ans. La raison ? La concurrence féroce que se livrent les banques, qui les conduit à assouplir leur politique commerciale ainsi que leurs conditions d’accès aux crédits. Mais contrairement à ce qu’on pourrait croire, les emprunteurs les plus fragiles ne profitent pas toujours de ce contexte favorable.

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Des taux toujours bas soutenus à l’échelle européenne

Selon les chiffres de la Banque de France, publiés en début d’année, le record est battu. En novembre 2018, le volume des crédits immobiliers représentait un encours de quelque 1 003 milliards d’euros. Un chiffre qui peut surprendre alors que le pays s’apprête à vivre son 20e samedi rythmé par les « gilets jaunes », que le moral des ménages semble en baisse et que beaucoup s’inquiètent pour leur pouvoir d’achat.

Pourtant, les valeurs inédites des taux d’intérêt et les tarifs des banques revus à la baisse permettent d’améliorer considérablement la capacité d’emprunt des acheteurs français. Une bonne nouvelle pour les acquéreurs, mais également pour les établissements financiers qui peuvent proposer des financements attractifs et ainsi, se démarquer de leurs concurrents pour séduire de nouveaux clients.

Ce contexte est renforcé par une politique favorable de la Banque Centrale Européenne (BCE) qui a choisi de ne pas réviser les taux l’an dernier.

1,50 %
c’est le taux moyen enregistré durant l’année 2018, toutes durées confondues

Le poids du logement impacte le pouvoir d’achat des ménages

taux-usure-défavorable-séniors-retraités-emprunt-long-terme

On pourrait penser que ce contexte permettrait au plus grand nombre d’accéder à la propriété. Or, ce n’est pas tout à fait exact. Lorsque les taux d’intérêt d’emprunt baissent, le taux d’usure chute également. Une situation défavorable aux ménages les plus modestes.

Les profils retraités disposant d’un apport réduit et souhaitant s’engager sur de longues durées sont les premiers visés. À l’inverse, les primo-accédants et en règle générale, les jeunes ménages, sont en revanche les plus favorisés.

Pour rappel, le taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France, permet de protéger les emprunteurs contre certaines dérives, et contre des taux excessifs. Il est défini en fonction des taux moyens pratiqués par les banques et est propre à chaque catégorie de crédit. En d’autres termes, il s’agit d’un taux plafond.

Cette année encore, les taux qui continuent de baisser sont à l’avantage de nombreux acquéreurs. Pourtant, certains spécialistes misent sur une inversion de la courbe dès l’été. Une situation qui devrait inverser la tendance alors que les revenus des ménages se sont stabilisés malgré la hausse des prix de l’immobilier dans certaines agglomérations. Le pouvoir d’achat immobilier est donc une préoccupation majeure alors que la dépense liée au logement pèse de plus en plus lourd dans le budget des ménages.

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