Les frais cachés : les acheteurs les oublient tellement…

Lors d’un achat immobilier, les particuliers regardent principalement le prix de vente affiché. Voire les honoraires de l’agence immobilière. Mais ils oublient bien souvent de penser aux frais annexes, appelés « frais cachés ». Pourtant ces derniers font souvent gonfler la note. Décryptage.

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Les frais d’agence

Les acquéreurs prêtent souvent attention à ces « premiers » frais supplémentaires. Mais ce n’est pas le cas de tout le monde. Toutefois, depuis avril 2017, le coût des frais d’agence doit être obligatoirement mentionné sur les annonces immobilières. Lorsqu’un agent est sollicité, les honoraires s’élèvent en moyenne entre 5 % et 10 % du prix du bien. Ils peuvent éventuellement être négociés, surtout pour des budgets serrés. Un agent privilégiera une petite baisse plutôt que de voir une vente lui passer sous le nez.

Les frais de courtier

Le courtier est un frais cachéCertains acheteurs effectuent leurs recherches en même temps qu’ils sollicitent un courtier. D’autres y pensent après avoir trouvé leur bien. Sachez qu’un Français sur trois passe par un courtier (les autres cherchent eux-même). Celui-ci négocie avec les agences de prêt le meilleur taux possible pour un projet immobilier. Il fait ainsi gagner du temps aux particuliers et leur permet de trouver l’établissement et le montage financier les plus intéressants. Le prix d’un courtier ne dépasse pas les 2 % du crédit immobilier. Ils sont donc variables selon le courtier sollicité. Il arrive même que certains ne demandent aucun honoraire.

Les droits de mutation ou frais de notaire

Lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur doit régler les droits de mutation, plus connus sous le nom de « frais de notaire ». Ils correspondent à l’ensemble des dépenses relatives à la vente d’un bien immobilier :

  • Les émoluments du notaire : environ 1,5 % du prix de vente du bien
  • Les droits d’enregistrement : les impôts et taxes dus lors d’un achat immobilier
  • Les débours : les dépenses effectuées par un notaire au nom de l’acquéreur
  • Les émoluments de formalités : ce sont les démarches administratives indispensables à la vente d’un bien

Par ailleurs, les droits de mutation diffèrent en fonction de la nature du bien :

  • Bien neuf : entre 2 % et 3 % du prix d’achat
  • Bien ancien : entre 7 % et 8 % du prix d’achat

L’acompte à la signature

Lors de la signature du compromis de vente, devant le notaire, vous devrez verser un acompte. Celui-ci est généralement de l’ordre de 10 % du prix d’achat du bien. Cela démontre la volonté d’acheter de l’acquéreur. La valeur peut être négociée avec le vendeur : l’acompte peut baisser à 5 %, surtout si l’apport de l’acquéreur est peu élevé.

La taxe d’habitation prorata temporis

La taxe foncière est un frais cachéLorsqu’un particulier achète un bien au cours d’une année, il doit s’acquitter de la taxe foncière prorata temporis. C’est-à-dire qu’il doit payer les impôts locaux entre la date de la signature de l’acte authentique de vente et la fin de l’année civile. Souvent, lors d’une vente vers la fin d’année, le vendeur a déjà payé l’intégralité de la taxe foncière : l’acquéreur devra lui rembourser une partie prorata temporis.

Exemple :

Un particulier signe un acte authentique de vente le 2 août. Légalement, il devra payer la taxe foncière du 2 août au 31 décembre. Le vendeur, ancien propriétaire des lieux, devra s’en acquitter pour la période comprise entre le 1er janvier le 1er août.

Les frais de copropriété

Selon les spécialistes de l’immobilier, les frais de copropriété sont les « frais cachés » qui sont les plus souvent oubliés par les acheteurs. Et notamment les primo-accédants qui se retrouvent avec des soucis de trésorerie. Afin de pallier cela, le futur acheteur doit demander au syndic de la résidence les derniers procès verbaux d’Assemblée Générale mais aussi l’état daté.

Les travaux possibles

Les travaux comme frais cachésCela arrive souvent lors de l’achat d’un bien ancien. Il peut y avoir des travaux de remise en état voire d’aménagement. En ce qui concerne un bien en VEFA, il est indispensable d’être au courant de l’état précis dans lequel le logement sera livré. Histoire d’éviter la mauvaise surprise de devoir rajouter des frais pour une cuisine par exemple…

Si le bien se trouve dans une copropriété, il faut se procurer les derniers procès-verbaux des Assemblées Générales pour voir si des travaux ont été votés. Ils se peut qu’ils n’aient pas tous été payés par l’ancien propriétaire.

Les coûts liés au crédit

Lorsqu’un acheteur souscrit à un prêt immobilier, il y a des conditions annexes à prendre en compte :

  • Les frais de dossier : en moyenne entre 600 € et 1 000 €. Ils peuvent se négocier.
  • L’assurance emprunteur : obligatoire et indispensable en cas de soucis (décès, chômage, invalidité), son taux dépend de la situation de l’acquéreur (état de santé notamment…).
  • L’assurance chômage : pas obligatoire mais conseillée, elle est comprise entre 0,3 % et 0,7 % du capital emprunté.
  • La garantie bancaire (hypothécaire, caution ou privilège de prêteur de deniers) : environ 3 % du montant du prêt.

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