Garants d’un crédit immobilier, comment réagir lorsque l’emprunteur cesse de payer ?

Lors de la contraction d’un crédit destiné à financer un projet immobilier, il est possible de solliciter un proche ou un établissement pour faire office de garant et se porter caution. En cas de défaillance de l’emprunteur, le garant devient responsable du crédit et prend le relais pour le remboursement des mensualités. Attention toutefois, s’il paie trop rapidement, il annule la possibilité de tout recours.

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Se porter caution d’un crédit immobilier est un engagement

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Le garant qui se porte caution d’un prêt immobilier apporte à l’emprunteur, mais également à la banque, la garantie que les mensualités du crédit seront remboursées. C’est donc un réel soutien supplémentaire pour l’emprunteur, qui peut l’aider à obtenir son prêt immobilier. Selon le profil de l’investisseur (jeune, primo-accédant, revenus modestes…) certaines banques exigent d’ailleurs un cautionnement pour remplacer l’hypothèque.

Dans le principe, le garant, qualifié de « caution » sur les documents officiels, se substitue à l’emprunteur, le « débiteur » défaillant, si celui-ci n’est plus en mesure de rembourser sa dette au « créancier », l’établissement bancaire. La caution peut dans ce cas être une personne physique, un proche par exemple, ou bien un organisme spécialisé, voire une mutuelle.

La caution est libre de déterminer la période durant laquelle elle s’engage ainsi que le montant couvert. Cela, même si le montant et la durée sont inférieurs à ceux du crédit immobilier. Attention toutefois, les contrats encadrant les actes de cautionnement peuvent varier. Le décès du garant peut par exemple obliger ses héritiers à rembourser la dette en cas d’impayés du débiteur.

Le garant ne doit pas couvrir trop vite les impayés de l’emprunteur

Le garant qui se porte caution peut réclamer au débiteur les sommes qu’il a remboursé à sa place. Mais attention, pour faire valoir ses droits ainsi que ceux de l’emprunteur, il ne doit pas réagir trop rapidement. En effet, si la caution rembourse un impayé dès la première réclamation de la banque, et ce, sans en avertir le débiteur, il interrompt toutes possibilités de recours.

Dans les faits, la caution doit donc attendre que l’emprunteur essaie de se défendre et fasse valoir ses arguments vis-à-vis du préteur. Il doit attendre que la dette soit exigible avant d’intervenir.

Code civil – Article 2308 : « Lorsque la caution aura payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal, elle n’aura point de recours contre lui dans le cas où, au moment du paiement, ce débiteur aurait eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte ; sauf son action en répétition contre le créancier ».

Ce rappel fait suite à un arrêt rendu par la Cour de cassation en février dernier. Un crédit immobilier avait été accordé quelques mois plus tôt à Bordeaux, qui était garanti par la société Crédit logement. Face aux difficultés de payer de la part de l’emprunteur, la banque avait invoqué la « déchéance du terme », exigeant le remboursement total et immédiat du capital restant dû. Crédit logement était alors intervenu rapidement, sans en avertir l’emprunteur, sans lui laisser le temps de contester ni de se défendre. Dans ce contexte, la justice a alors rejeté les contestations du débiteur et la demande de remboursement de la caution.

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