Dans sa dernière étude, le Crédit Agricole livre une conclusion qui pourrait en surprendre plus d’un : les prix actuels de l’immobilier ne seraient que peu, voire pas du tout, surévalués.
Immobilier : la surévaluation des prix est-elle encore d’actualité ?
Comment savoir de façon objective si les prix affichés par le marché immobilier à une période donnée sont en corrélation avec la réalité ou s’ils s’établissent à des niveaux excessifs ? Si diverses méthodes peuvent sans doute offrir des résultats satisfaisants, le Crédit Agricole fonde pour sa part son analyse sur l’observation du pouvoir d’achat immobilier des ménages. En passant au crible la capacité d’emprunt des ménages, les taux de prêt ou encore les niveaux de prix, les auteurs de l‘étude sont alors en mesure de déterminer la surface pouvant être acquise par les candidats à l’achat. Considérant qu’entre 1985 et 2007 la surface moyenne s’est établie à 90 m², la banque utilise donc ce chiffre comme point de référence pour identifier une possible surévaluation des prix. Pour résumer, un pouvoir d’achat inférieur à 90 m² confirmerait la présence de prix excessifs alors qu’une capacité d’acquisition supérieure à ce seuil de référence serait synonyme de logements sous-évalués.
Appliquant à la lettre cette méthode d’analyse, le Crédit Agricole a donc pu attester de l’envolée des prix observés au cours de la dernière décennie. Si en 1998, le pouvoir d’achat des ménages se portait ainsi bien au-delà de cette moyenne de 90 m² (soit à 112 m²), à peine 10 ans plus tard cette surface ne s’élevait plus qu’à 75 m², témoignant par conséquent d’une surévaluation des prix immobiliers de l’ordre de +20%. Mais qu’en est-il aujourd’hui et des années à venir ?
Quelles perspectives pour les années à venir ?
Selon Olivier Eluère, le recul massif des taux de prêt immobilier conjugué à la légère correction des prix observée ces dernières années auraient ramené la capacité d’acquisition des ménages à des niveaux acceptables, c’est-à-dire relativement proche de sa valeur moyenne. N’en déplaise aux oiseaux de mauvais augure, les prix surévalués ne seraient donc plus que de l’histoire ancienne. Mieux, si le marché poursuit sur cette lancée, 2017 pourrait même être l’année de la sous-évaluation des prix (avec une surface achetable estimée à 100 m²).
Un retour de la hausse des prix dès 2018
Faisant état d’une baisse cumulée des prix de l’ordre de -12% entre 2011 et 2016, Olivier Eluère estime que, « dans le cadre des hypothèses retenues, et en laissant le marché de l’ancien continuer à se corriger peu à peu, une re-solvabilisation des acheteurs et une reprise du marché immobilier pourraient se mettre en place d’ici deux à trois ans ». Prix sous-évalués, candidats à l’achat resolvabilisés et éventuellement baisse du chômage, pour l’économiste la conjonction de l’ensemble de ces éléments « permettrait un nouveau cycle haussier de l’immobilier à partir de 2018 ».
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