Le marché de l’immobilier à l’arrêt dans les agglomérations moyennes

On parle beaucoup de la hausse des prix de l’immobilier, notamment dans les grandes villes françaises. Mais cette tendance en cache une autre, celle du recul des prix de vente dans de nombreuses villes de plus de 100 000 habitants. Une baisse d’autant plus significative que les prix sont déjà bas dans certains secteurs. Faut-il craindre un retournement du marché ? Explications.

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Chute des prix là où l’immobilier coûte le moins cher

Une tendance mise en lumière dans le dernier baromètre LPI-SeLoger publié en juillet 2018 fait état d’une baisse significative des prix de l’immobilier dans les villes où le m² est inférieur à 1 700 €. Plus les prix sont bas, plus ils tendent à l’être davantage. À Saint-Nazaire (1 381 € / m²), Perpignan (1 479 € / m²), Bourges (1 511 € / m²), Calais (1 572 € / m²) ou encore Troyes (1 574 € / m²), par exemple, les prix dans l’ancien ont baissé en un an.

Dans ces zones déjà fragilisées, la réduction des aides publiques comme le PTZ ou le dispositif Pinel ont fortement impacté la demande, ce qui explique pour beaucoup la baisse des prix.

Offre et demande immobilière : l’impact sur les marges de négociation

nantes-immobilier-marche-ralentiÀ Paris, Bordeaux, Nantes, Nice et Lyon, en revanche, les prix dans l’ancien sont toujours dynamisés par une demande importante. Des prix qui grimpent dans l’ensemble des agglomérations concernées puisqu’ils touchent également les villes alentours.

Un contexte tendu, qui n’est pas sans conséquences sur les marges de négociation. Si elles sont en hausse générale pour ce qui concerne les maisons, elles chutent en un an dans les appartements. En d’autres termes, plus la demande est forte, moins les acheteurs prennent le risque de négocier. En revanche, plus elle est faible, plus les vendeurs consentent à accorder une ristourne.

3,1 %
3,1 % c’est la marge de négociation moyenne qui existe en 2018 entre le prix affiché pour un appartement ancien et le prix de vente réel. Il avoisine les 5 % pour les maisons. À titre de comparaison, ce taux est de 10,5 % pour les maisons de la région Centre et de 2,4 % pour un appartement en Poitou-Charentes.

Vers une baisse générale des prix de l’immobilier

4,6 %, telle était la hausse globale des prix de l’immobilier, enregistrée en 2017. Une hausse qui n’est plus cette année que de 4 %. Les prix records enregistrés dans certains secteurs et la baisse des aides n’ont pas pu être compensés par les conditions de financement avantageuses. C’est donc bien une baisse de la demande qui impacte aujourd’hui le marché.

À noter toutefois que, toute région géographique prise en compte, la tendance pour les prix des maisons, où la demande se maintient, est plutôt à la hausse.

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